דירות 5 חדרים בתל אביב משיגות תשואת רצפה - עליות המחירים של 2009 נבלמו

שוק הדירות ממשיך לעלות, אם כי בשיעורים לא גבוהים. המדד המרכזי, שבוחן מחירי דירות ממוצעים לפי מספר חדרים, עלה בשיעור של 1.8%. מחירי הדירות בנות 4 ו-5 חדרים עלו בשיעורים גדולים יחסית של 3.3% ו-3.6% בהתאמה, והגיעו ל-1.8 מיליון שקל עבור דירת 4 חדרים ממוצעת ול-2.4 מיליון שקל עבור דירת 5 חדרים ממוצעת.







על פי המדד שעוקב אחר עשר הערים הגדולות, ואשר בודק שינויי מחירים למ"ר, עלו מחירי הדירות בתל אביב ב-1.2% במארס (1.8% לפי המדד המרכזי). מחירי הדירות בירושלים עלו בשיעור ממוצע של 0.9%, וב-1.9% לפי המדד המרכזי בעיקר בשל עליית מחירי דירות בנות 5 חדרים ב-4.4%.



חיפה, לאחר חודשיים של ירידות מחירים, רשמה עליית מחירים של 3.3% (3.2% במדד עשר הערים), בעיקר בגלל עליית מחירי דירות 5 חדרים ב-7.3% למחיר של 1.05 מיליון שקל. מחירי דירות בנות 3 חדרים (466 אלף שקל) ו-4 חדרים (731 אלף שקל), עלו ב-1.5% וב-1% בהתאמה.



בת ים רשמה את עליות המחירים המשמעותיות ביותר במארס - 4.9% לפי המדד המרכזי ו-5.5% לפי מדד עשר הערים. העלייה נובעת בעיקר מעלייה גדולה של 9.7% במחירי דירות 5 חדרים בעיר. מדובר בעליית מחירים חריגה, וייתכן שהיא נובעת כתוצאה מסטייה סטטיסטית.







רק בחמש ערים - נתניה, נהריה, רעננה, אשדוד וחדרה נרשמו ירידות מחירים. בנתניה נרשמו ירידות של 3.3% במחירי דירות בנות 3 חדרים, שמגיעים למחיר של 718 אלף שקל, ושל 1.2% במחירי דירות בנות 4 חדרים, שהגיעו ל-1.15 מיליון שקל במארס. במחירי דירות 5 חדרים, לעומת זאת, נרשמה עלייה צנועה והם הגיעו ל-1.41 מיליון שקל.



ירידות המחירים הממוצעות ברעננה נעוצות בירידות של פחות מאחוז במחירי דירות בנות 4 חדרים, שהגיעו ל-1.77 מיליון שקל ו-5 חדרים, שהגיעו ל 2.08 מיליון שקל; באשדוד נרשמו ירידות מחירים של פחות מחצי אחוז בכל סוגי הדירות (3 חדרים 759 אלף שקל, דירות 4 חדרים - 991 אלף שקל ודירות 5 חדרים - 1.26 מיליון שקל), ואילו נהריה רשמה ירידה גדולה יחסית של 4% במחירי הדירות בנות 5 חדרים, שהגיעו ל-820 אלף שקל.



חדרה, העיר שרשמה את שיעורי עליות המחירים הגדולות ביותר עד תחילת השנה (50% מיולי 2008 ועד דצמבר 2009) מקרטעת מעט בחודשים האחרונים. בחודש שעבר מחירי הדירות הממוצעים בה ירדו ב-0.6%, עקב ירידות מחירים של 2.4% שנרשמו בדירות בנות 5 חדרים, שהגיעו למחיר של 998 אלף שקל. במחירי דירות בנות 4 חדרים נרשמו ירידות קלות של 0.4% ל-851 אלף שקל ואילו מחירי דירות בנות 3 חדרים עלו באחוז ל 575 אלף שקל.

בערים הסמוכות לתל אביב נרשמו עליות מחירים, ואילו ערי השרון רשמו עליות מחירים ממוצעות צנועות (רובן פחות מאחוז), כשבנישת הדירות 5 חדרים נרשמו בדרך כלל ירידות.



שוק השכירות: ירידות בעיקר בערים הגדולות



שוק השכירות, לעומת זאת, ממשיך לרשום ירידות מחירים בחלק גדול מהמקומות. בירושלים, למשל, נרשמו ירידות מחירים בכל סוגי הדירות הנסקרות (4,3 ו-5 חדרים), אם כי בשיעורים שונים: דמי השכירות בדירות בנות 3 ו-4 חדרים ירדו בשיעורים של פחות מאחוז ל-3,495 שקל ו-4,353 שקל בהתאמה, ואילו דמי השכירות הממוצעים הנדרשים לדירות בנות 5 חדרים מגיעים ל-4,803 שקל - ירידה של 3.7%.



גם בחיפה נרשמה ירידת דמי שכירות בכל סוגי הדירות. דמי שכירות על דירות בנות 3 חדרים ירדו בשיעור ממוצע של 3.2%, ל-2,209 שקל, דירות בנות 4 חדרים ירדו בשיעור של 0.7% למחיר של 2,983 ודירות בנות 5 חדרים נפלו בשיעור של 6.5% ל-3,953 שקל. בקריות הסמוכות לחיפה, אתא, ביאליק ומוצקין - נרשמו ירידות דמי שכירות בדירות בנות 3 חדרים.



בתל אביב נרשמו ירידות בדמי שכירות לדירות בנות 3 ו-5 חדרים. דמי השכירות לדירות 3 חדרים ירדו בשיעור של 2.4% ל-4,442 שקל, ואילו דמי השכירות הממוצעים הנדרשים על דירות 5 חדרים ירדו ב-1.3% למחיר ממוצע של 6,620 שקל. לגבי דירות 5 חדרים, מדובר בירידה מתמשכת שמגיעה לשיעור מצטבר של כ-20% - כ-1,600 שקל בחודש - בתוך פחות משנתיים.



ביולי 2008, דמי השכירות על הדירות הללו הגיעו למחיר ממוצע של כ-8,200 שקל. בינואר 2009 הם ירדו לשפל הגדול ביותר בתקופה האחרונה, של 6,200 שקל - כנראה בשל המשבר הכלכלי. מאז הם עלו, ואולם הם רחוקים מאוד מרמות השיא של 2008. דמי השכירות של דירות בנות 4 חדרים עלו לפני שנתיים כ-6,700 שקל ואילו במארס דמי השכירות הגיעו לממוצע של כ-5,800 שקל - ירידה של כ-900 שקל.



בהרצליה נרשמו עליות מחירי שכירות גבוהות במיוחד של 7.8% בדירות 4 חדרים ושל 9.8% בדירות 5 חדרים (5,267 שקל ו 6,093 שקל בהתאמה). בהוד השרון נרשמה עלייה חריגה של 11.5% בדמי השכירות של דירות 5 חדרים ל-5,484 שקל. בכל המקרים ייתכן ומדובר בסטייה סטטיסטית במדגם.




עכו ממשיכה להוביל עם תשואה של 7%

על פי המדד שעוקב אחר 10 הערים הגדולות ואשר בודק שינויי מחירים למ"ר עולה, כי עליות המחירים הממוצעות הגיעו לממוצע של 0.4% במארס. אמנם זה שיעור כפול מהממוצע שנרשם בפברואר (0.2%), אך עדיין מדובר בשיעור מתון מאוד.



הערים הבולטות ביותר מבחינת מחירי הדירות בחודש שעבר היו בת ים - עם עליית מחירים ממוצעת של 5.5% וחיפה, שרשמה עלייה של 3.2% לאחר חודשיים של ירידות. שתי הערים הללו רשמו את עליית המחירים הגבוהה ביותר מבין עשר הערים הגדולות מתחילת 2009.



על פי מדד זה, מחירי הדירות בתל אביב עלו בשיעור של 1.2% במארס, שיעור נכבד בהתייחס לעובדה שמינואר 2009 מחירי הדירות בעיר עלו בשיעור כולל של 4.8% בלבד.







פערי המחירים הגדולים בין המרכז לפריפריה מודגמים היטב במחירי הדירות לפי מ"ר. רמת השרון ממשיכה להיות העיר היקרה ביותר במחיר למ"ר, ומחיריה יקרים יותר מפי ארבעה מעכו וטבריה - הסוגרות את הרשימה - ופי 2.5 ממחירי הדירות בחיפה.



אבל גם ביישובי המרכז יש פערים מאוד גדולים. המחירים ברמת השרון גבוהים בכמעט 20% מבהרצליה, ואילו מחירי הדירות ברעננה גבוהים בשיעור דומה מהמחירים בכפר סבא.



מבחינת התשואות על דירות להשקעה, עכו ממשיכה להבטיח למשקיעים תשואות גבוהות על הנכסים, ואולם כידוע תשואה גבוהה משמעה גם סיכון גדול, ומבחינה זו בעכו טמונות לא מעט בעיות למשקיעים. כרגיל ההמלצה היא לבדוק היטב את השוק המקומי, לפני שרוכשים במקום נכס להשקעה.



מעניין לציין כי גם דירות גדולות במקומות סולידיים יותר כמו הקריות מוצקין וביאליק מניבות תשואות של 5% ויותר, ומן הסתם הן שוות בדיקה.



לעומת זאת הנכסים נושאי התשואות הנמוכות ביותר הם, שלא במפתיע, דירות בנות 5 חדרים בגבעתיים, ירושלים ותל אביב, שאליהן מצטרפת גם בת ים, בהן רמות התשואה הן 3.5%-3%.