מאות אלפי בתים חדשים- ואין דורש

מותו של ברבור יפהפה, נסיקתה לשחקים של מכונית מטורללת או קורות משפחה אחת שפשוט לא ידעה איך לא להגזים - כל אחד מאלה יכול לתאר את אופרת הסבון הפרועה שנקראת ענף הנדל"ן האירי. ייתכן שלא במקרה נבחרו ההצגות הללו - יצירת המחול הקלאסית אגם הברבורים, המחזמר צ'יטי צ'יטי בנג בנג והמחזה היירספריי - להיות הראשונות שיחנכו את במת תיאטרון הגרנד קאנאל בדבלין. התיאטרון הגדול ביותר באירלנד - המקבילה הדבלינאית של המשכן לאמנויות הבמה בתל אביב - נפתח ב-18 במארס, באחת מהחגיגות הבודדות שנהנתה ממנה תעשיית הנדל"ן האירית בשנים האחרונות.





פתיחתו של הפרויקט הראוותני, בעיצובו של האדריכל דניאל ליבסקינד, היא אחת התרועות האחרונות של תנופת הבנייה השאפתנית באירלנד. פריחת הנדל"ן באירלנד תידלקה את הצמיחה הכלכלית במדינה בעשור האחרון וסייעה להפוך את אירלנד לאחת המדינות המערביות העשירות בעולם. ואולם מאחורי ההתנפחות המהירה נמצאו כסף זול, בנקים חסרי אחריות, משקיעים להוטים מדי וקבלנים הסמוכים אצל שולחנם של פקידי השלטון. הפריחה נמשכה זמן רב, אך משהגיעה הקריסה, היא היתה הרסנית להחריד.



סימני הבועה נושאים בחלקם דמיון מדאיג למה שקורה בישראל: מנטליות של "המחירים חייבים להמשיך לעלות", הפיכתן של השקעות נדל"ן לסוג של משחק חברתי, שהשיגעון של קבוצות הרכישה הוא דוגמה לו, והמימון הזול שעמד לרשות הרוכשים והמשקיעים. ההבדלים גם הם משמעותיים - באירלנד רוב הקרקעות הן פרטיות, והאחריות על התכנון נמצאת בידי פוליטיקאים מקומיים.



ההתעשרות המהירה של אירלנד, שסייעה לנפח את בועת הנדל"ן בתחילתה, היא עדיין הישג שישראל לא הגיעה אליו. הכלכלנים האירים ששמעו מאתנו על החלטתו של המפקח על הבנקים בישראל להגביל את מימון הבנקים לקבוצות הרכישה, הינהנו בהסכמה. באירלנד לא היתה יד מרסנת. "קבוצות רכישה?" מזדעק הכלכלן והסופר דיוויד מקוויליאמס, שעבד בישראל כבנקאי כמה שנים. "אל תעשו את זה! ככה זה התחיל אצלנו!"



היה זה שוק הנדל"ן הכי חם בעולם. תוך עשור עלה מחירם הממוצע של הבתים באי הירוק ממערב לבריטניה מ-75 אלף יורו ליותר מ-310 אלף יורו - יותר מפי ארבעה, ותשואה של יותר מ-15% בשנה. הפריחה המדהימה לא פסחה על אף פינה באירלנד. מדבלין, בירתה ההומה, ועד לכפרים הקטנטנים במערב סחוף הרוח.







"ב-1995 החלטנו לבנות את ביתנו", מספרים ל-markerweek מארייד ודני גיירין, תושבי העיירה דולין במחוז קלייר בחוף המערבי. דולין, על 200 תושביה, ידועה כאחד ממרכזי המוסיקה האירית הפופולריים ביותר בקרב תיירים - בין היתר בשל סמיכותה לצוקי מוהר, אחת האטרקציות התיירותיות הגדולות של אירלנד. "השקענו כ-50 אלף יורו כדי לבנות את הבית מאפס. ביום שבו הכנסנו את המפתח לדלת בפעם הראשונה, הבית היה שווה כבר כמעט 160 אלף יורו", מספרת מארייד, רופאה במקצועה העובדת בלימריק, מרחק שעה נסיעה. דני, דייג בעברו, מנהל כעת את הבד אנד ברקפסט שהם פתחו בבית, ומטפל בילדי הזוג.



שוויו של בית משפחת גיירין הרקיע ל-1.5 מיליון יורו ב-2006, רגע לפני שבועת הנדל"ן התפוצצה כמו מטען חבלה ענק שהשמיד חלקים ניכרים מהכלכלה האירית. משיאו ב-2006, איבד שוק הנדל"ן למגורים באירלנד שליש משוויו עד כה. במקומות מסוימים הגיעה הנפילה ל-50%. דני ומארייד מעריכים עתה שביתם שווה 500 אלף יורו - שני שלישים פחות מבשיא.



ביתם של בני הזוג גיירין מצוחצח ונראה חדש מבפנים ומבחוץ, כמו בתים רבים באירלנד. נסיעה בדרכים הכפריות האינסופיות המתפתלות בין שדות ירוקים, שטחי מרעה, גבעות וחופים סלעיים, חושפת אינספור בתים חדשים למראה, גדולים ומטופחים. חלק עצום מהבתים האלה עומדים ריקים. ב-2006 נבנו באירלנד 93 אלף בתים חדשים, לעומת 22 אלף ב-1992. לפי הערכות, יש כעת היצע עודף של 136 אלף בתים בדבלין לבדה, וההערכות הן שיש 400 אלף בתים כאלה באירלנד כולה. "המספר הזה נראה לי מוגזם", אומר בריאן סאווילס, בכיר באחת מהחברות הגדולות ביותר באירלנד לשירותי נדל"ן. סאווילס, שהשתתף בטרום-השקה של תיאטרון הגרנד קאנאל בדבלין, אומר ש"גם אם מדובר ב-200 אלף, זה מספר ענקי".



"הביקוש לבתים בדבלין יהיה כ-30 אלף בשנה בעשור הקרוב", מעריך פרופ' ג'ון פיצג'רלד, כלכלן ראשי במכון המחקר הכלכלי העצמאי הגדול ביותר באירלנד, esri. "הביקוש הזה ידביק את ההיצע לא לפני 2012, ורק אז אולי יצטרכו לבנות בתים חדשים. שכר הדירה כבר יורד ובנייני המגורים מתמלאים והולכים. אירלנד היא מדינה צעירה מאוד מבחינת הרכב האוכלוסיה ותצטרך הרבה בתים בשנים הבאות, ואולם בכפרים יש המון בתים שלא יתמלאו, ויצטרכו להרוס אותם".



דונאל באקלי, כתב הנדל"ן של "אייריש אינדיפנדנט", מסביר שהתרבות האירית היא כפרית בעיקרה. אנשים רבים גדלו בחוות ואוהבים לגור בבתים צמודי קרקע. "בדבלין לא אישרו מספיק בנייה רווייה", הוא טוען. וכך נוצר עוד לחץ שניפח את מחירי הקרקע.







התנפלות אדירה בממדים שרק ספרד הגיעה אליהם



השגשוג בשוק הנדל"ן באירלנד החל עוד לפני אימוץ היורו והריבית הנמוכה, בזכות העלייה בהכנסה לנפש וברמת החיים. ואולם הריבית הנמוכה שנקבעה בעקבות ההצטרפות לגוש היורו ב-2002 נתנה את האות לחגיגת נדל"ן פרועה, שהיחידה שמתקרבת אליה בממדיה היא זו של ספרד. ההשקעות בדיור ביחס לתמ"ג עלו מ-4% ב-1994 לשיא של 13% ב-2005. מספר הבתים שנבנו ב-2006 היה 93 אלף, פי שלושה מהכמות המוערכת כנחוצה לאוכלוסיה.



אירלנד אמנם לא טיפחה שוק סאבפריים בדומה לארה"ב, אבל הבנייה בה נעשתה בקדחתנות מטורפת, ללא מחשבה על העתיד. מאות אלפי בתים נבנו בכפרים. בדבלין התחרו קבלנים, שנהפכו למיליונרים בעקבות השגשוג, על רכישת כל פיסת אדמה אפשרית - בין אם היתה מזוהמת בשפכים תעשייתיים ובין אם המחיר הגבוה שלה היה לא מוצדק כלכלית. הממשלה העניקה הטבות והקלות לבעלי העניין - ולמרות כמה אזהרות מצד כלכלנים ופרשנים, לא השתמשה ברסן הפיסקלי כדי לבלום את הבועה. "כל אדם שפוי בדעתו שהיה מסתכל מרחוק ב-2004-2005, היה רואה אורות אדומים מהבהבים", אומר ג'ים ויילן מסוכנות ההשקעות והפיתוח של אירלנד (ida).



באירוע הטרום-השקה של תיאטרון גרנד קאנאל, אחד הפרויקטים השאפתניים והמצליחים של דבלין בתחום הנדל"ן בשנים האחרונות, שבוע בלבד לפני הפתיחה הגדולה, נאספו בלובי של הבניין מאות מבכירי הענף באירלנד. כולם גברים, רובם אפורי שיער ואפורי חליפות. אנשים כמו סאווילס, שפרש לגמלאות לפני שנתיים, בשיאו, שמחים להיות כיום מתבוננים מהצד ולא משתתפים בניסיונות לבלימת הקריסה ולשיקום ההרס. "כל הילדים שלי קנו בתים לפני שלוש שנים, אבל הם מתייחסים אל זה באופן פילוסופי", הוא אומר במשיכת כתפיים. סאווילס סבור כי האשמים בבועת הנדל"ן הם הבנקים. "הם זרקו כסף על האנשים".



ברנדן שרידן, בכיר אחר בענף, המנהל את חברת צ'רטרד סרביירס, מאשים גורמים אחרים: "זו היתה חמדנות. ברגע שהמשקיעים הפרטיים (יזמים שאינם קבלנים מקצועיים) נכנסו לשוק, הבועה התנפחה. הם שיחקו בשוק כמו סוחרי היום בתקופת בועת הדוט.קום".



ממשלת אירלנד פיתחה בשנים האחרונות אזורים מוזנחים כמו רובע דוקלנדס בדבלין, ליד הנמל, שאותו ביקשה להפוך למרכז הפיננסי החדש של דבלין. ההצלחה היתה חלקית: בדוקלנדס יש פרויקטים יפים בשפע, והרבה בנקים וחברות פיננסים העתיקו אליו את פעילותם. ואולם בניין ענק שתוכנן להיות המטה של אנגלו-אייריש בנק, שהולאם על ידי הממשלה, עומד עתה בנוי למחצה. העגורנים הדוממים שמעליו מזכירים נשרים החגים מעל לגווייה. במרחק לא רב משם נמצא שטח שנקנה לשם הקמת מגדל בבל המקומי - יו-2 טאואר. מגדל מגורים זה היה עתיד להיות הגבוה ביותר באירלנד, ובראשו תוכנן אולפן הקלטות מפואר שהיה אמור לשרת את הלהקה המפורסמת ביותר שיצאה מאירלנד, שהסכימה לתת חסות ולהשתתף בהקמתו. הפרויקט מוקפא כרגע (ראו תרשים למעלה).







דבלין כולה מנוקדת שטחי אדמה שנרכשו בהון עתק שנלווה מהבנקים, ועומדים עתה בטלים מבנייה. עשרות תביעות מתנהלות כעת בין קבלנים למשקיעים, לבנקים ולסוכנויות ממשלתיות. כל אחד מהצדדים מאשים את האחרים ודורש כי יישאו בחבויות הענקיות. חקירות נרחבות מתנהלות נגד נבחרי ציבור, מנהלי בנקים ודירקטורים, שאישרו מימון לפרויקטים שהיה להם אינטרס בהם. ניגודי עניינים רווחו מאוד - בכירים בבנקים לוו כסף מהבנקים של עצמם כדי להשקיע בפרויקטי נדל"ן שהבנקים שלהם מימנו. קבלנים ישבו במועצות תכנון מקומיות ואישרו תוכניות פיתוח שהם נועדו לבצע. החגיגה יצאה משליטה בהיעדר פיקוח הולם.



אנשים פשוט השתגעו



בבוקר נאה - השמש זרחה באירלנד בראשונה זה ימים רבים - רוחשת הכיכר שלפני הגרנד קאנאל פועלים חבושים בכובעי פלסטיק צהובים, המשלימים את עבודות הבנייה. "אני לא אירי, אני פולני", מחייך אחד מהם ומפנה אותנו לנער אחד בקבוצת הפועלים. "תשאלו אותו, הוא אירי".



"בשלב מסוים היו כאן רבע מיליון פולנים", מספרת מארייד גיירין. "וזה על אוכלוסיה של 4.5 מיליון", מדגיש בעלה. השרברבים הפולנים נהפכו לשם נרדף להגירה הגדולה של עובדים ממזרח אירופה למערבה בחיפוש אחר עבודה. כשמגזר הבנייה פרח, העבודות הנלוות פרחו עמו.



"אנשים בנו בתים גדולים מאוד, בין אם היו זקוקים להם או לא", אומרת מארייד. "פי שלושה מהבית שלנו, גם אם היו להם שני ילדים בלבד. אנשים פשוט השתגעו". לזוג שלוש בנות, שתיים מהן גרות עמם, והשלישית לומדת באוניברסיטה בבריטניה.



הפריחה האדירה בשוק הנדל"ן מילאה את קופת האוצר בהכנסות ממס בולים, ממס ערך מוסף, וממס רווחי הון. כשפקעה הבועה, קרסו הכנסות הממשלה מ-66 מיליארד יורו ב-2007 ל-53 מיליארד יורו ב-2009. תלותה הגדולה של אירלנד בנדל"ן התבטאה גם בשוק העבודה - 250 אלף עבדו במגזר הבנייה בשיא הבועה. בנקים, סוכני נדל"ן, שמאים ורבבות אחרים היו תלויים בתעשייה הזאת. כשרבים מהם פוטרו, הרקיעו לשחקים הוצאות הממשלה על דמי אבטלה ועל הטבות סוציאליות.



"הכלכלה היתה כמו פרונקל, והוא התפוצץ", אומר דני, בעלה של מארייד. "זה נהיה מגוחך", מוסיפה מארייד. "אנשים נסעו לניו יורק לסופי שבוע לעשות קניות. הם נסעו לדובאי לעשות קניות! זה בלתי שפוי. חצי מהעולם רעב והם עושים דבר כזה".



"למשבר תהיה השפעה על המנטליות של האנשים. זה משבר הנדל"ן הראשון של אירלנד", אומר בכיר במשרד האוצר של אירלנד.



"אנחנו לא הרווחנו מתקופת השגשוג. חיינו חיים רגילים, לא עשינו ספקולציות על הבית. אנחנו לא קבלנים או בנקאים. אבל עכשיו אנחנו משלמים את המחיר כדי לחלץ אותם. זו שערורייה", אומרת מארייד. "הנמר הסתלק, וטוב שכך", היא מוסיפה. משום מה, היא לא נראית שמחה במיוחד.