המפלצת שהתחבאה 12שנה

1. הירושלמים ידעו



לא מעט ירושלמים שאלו את השאלות הנכונות כבר לפני 12 שנה. הם יצאו למאבק נחוש נגד בניית פרויקט הולילנד במערב העיר, אך לנגד עיניהם המשתאות הפרויקט אושר במהירות. כיום, לאחר שהתפוצצה פרשת השוחד בפרויקט, הם מביטים אחורה ומבינים מה אירע שם, ככל הנראה.

במארס 1999 הופקדה תוכנית הענק לבנייה על ההר, שכללה כ-14 מגדלים בגובה של 14-30 קומות ובהם יותר מ-1,000 דירות יוקרה. הפרויקט נבנה על גבעה שעליה ניצב בעבר מלון הולילנד, בין שכונת רמת שרת לכביש בגין שחוצה את ירושלים.



"לירושלמים הנושא הזה לא חדש. כל מי שעקב אחרי פרויקט הולילנד שיער שהיתה פה שחיתות", אומר יו"ר ועדת בתי המשפט בלשכת עורכי הדין הארצית, עו"ד יוסי ארנון. "אולי לא ידענו מהם הפרטים ומה הקשר בין הדמויות, אבל בהחלט הבנו שהסיפור הוא מלוכלך".



2. המעצרים



שלשום התפוצצה פרשת הולילנד. המשטרה עצרה את עו"ד אורי מסר, מקורבו ואיש סודו של ראש הממשלה לשעבר אהוד אולמרט, בחשד שתיווך במתן השוחד עבור אישיות בכירה שנאסר לחשוף את שמה. יחד עם מסר נעצרו חמישה חשודים נוספים, בהם מהנדס עיריית ירושלים לשעבר, אורי שטרית, שלפי החשד קיבל שוחד בכסף מבעלי הקרקע ובתמורה לכך תמך בפרויקט שתחילה התנגד לו, ופעל לקידומו. עצור נוסף הוא הלל צ'רני, הבעלים בקרקע ובחברת הולילנד תיירות, ומי שקידם את הפרויקט.



לפי חשדות המשטרה, נראה הסיפור פשוט להחריד: בתמורה לקידום שורת מיזמי נדל"ן, שהמרכזי שבהם הוא הולילנד, קיבלו נציגי הציבור והפקידים שוחד בהיקף של מיליוני שקלים. הפרויקטים קודמו בעת כהונתו של אולמרט כראש העירייה. שני המיזמים הנוספים שלא יצאו אל הפועל נוגעים לפיתוח אתר תיירות צוק מנרה בצפון, והפשרת שטחים לבנייה בפארק איילון, בשטח שבו שכנה מזבלת חירייה.



3. המינויים התמוהים



עו"ד ארנון ייצג ב-2000 את החברה להגנת הטבע וח"כ יוסף פריצקי בעתירתם נגד הרכב חברי המליאה של הוועדה המחוזית שאישרה את פרויקט הולילנד. המינויים התמוהים כללו את עו"ד שלמה דרעי, אחיו של שר הפנים לשעבר אריה דרעי, שכיהן כחבר הוועדה המחוזית במשך 10 שנים; עו"ד ניסים אבולוף, יזם מקרקעין בירושלים, שכיהן כחבר בוועדה המחוזית במשך שש שנים; הרב שלמה זלמן זוננפלד, שכיהן כחבר הוועדה המחוזית במשך 35 שנה; וחיים פלק, שכיהן בוועדה המחוזית במשך שש שנים.



חברי ועדה אלה, שבתוקף תפקידם אישרו את הקמת פארק הולילנד, לא היו נבחרי ציבור או עובדי ציבור, אלא מונו על ידי שרי הפנים השונים, בהם שר הפנים אריה דרעי, שכיהן ב-1988-1993, ובהמשך על ידי שר הפנים אלי סוויסה, שכיהן בין מאי 1996 עד יולי 1997, ובאישור וגיבוי של ראש עיריית ירושלים.



4. המאבק עובר לבג"ץ



בראשית ובמהלך שנות ה-90 התלוננה החברה להגנת הטבע בפני היועץ המשפטי לממשלה דאז, אליקים רובינשטיין, על ניגודי עניינים בהרכב הוועדה. החברה טענה בעיקר נגד מינויים של עו"ד דרעי ואבולוף - שלדבריה ייצגו לקוחות שעשויים להיות מעוניינים באישורי תוכניות כאלה ואחרות על ידי הוועדה. ביחס לרב זוננפלד נטען, כי בהיותו הבעלים של נכסי מקרקעין רבים בתחומי מחוז ירושלים, הוא עשוי להיות בעל עניין באישורן או באי אישורן של תוכניות.



בעקבות הטענות פתח רובינשטיין בבדיקה שבסופה הגיע למסקנה כי יש להפסיק את מינויים של דרעי, אבולוף, זוננפלד ופלק בוועדה. למרות הנחיה זו, ועל בסיס המלצתה של עיריית ירושלים, חידש שר הפנים אלי סויסה במאי 1999 את מינוים של הארבעה.



בעקבות זאת הוגשה לבית המשפט עתירתם של חבר הכנסת יוסף פריצקי וסיעת שינוי, בה התבקש בית המשפט לצוות על שר הפנים להעביר מתפקידם את הארבעה בטענה שמינויים נגוע בניגוד עניינים. הנושא נידון בבית המשפט העליון בהרכב שכלל את השופטות דליה דורנר, דורית בייניש ואילה פרוקצ'יה, ובמהלך 2000 הוחלט להפסיק את מינויים. הנושא נדון גם בבית המשפט העליון בהרכב מורחב יותר, אך עסק בשאלת מינויים של יועצים חיצוניים לוועדות מחוזיות. כך או כך, מאז הופסק מינויים, לא חזרו הארבעה לכהן בתפקידם כחברי הוועדה המחוזית.



5. מאבק התושבים



בינתיים, ובהשתתפות חברי הוועדה דרעי, אבולוף, זוננפלד ופלק, אושרה תוכנית 3507 ג', שנועדה להסדיר את הבנייה במתחם הולילנד וייעדה את הבנייה בעיקר למלונאות. מי שאישר את התוכנית בוועדה המקומית ופעל גם לקידום השינויים ותוספות זכויות הבנייה היה בזמנו אורי לופוליאנסקי, ששימש בזמנו יו"ר הוועדה וסגן ראש העיר. עו"ד שלמה דרעי סירב להגיב לידיעה.



"במקור זה היה שטח פתוח שלא היו עליו שום זכויות בנייה", מסבירה ציפי רון, פעילה סביבתית בירושלים שהיתה ממובילי המאבק בנושא הולילנד ודרום מערב העיר. לדבריה, "הסבא של צ'רני הקים שם מלון לכל משפחתו. זה היה רכס ייחודי מאוד, אתר תיירות שכלל מלבד מלון הולילנד ושחזור בית המקדש השני גם נקודת תצפית מיוחדת. הבנייה שנעשתה במקום היתה מעל ומעבר למקובל".



רון היתה בין מובילי המאבק, והקימה את ועד הפעולה של דרום מערב העיר שהיה מורכב מתושבי שכונת רמת שרת, קריית יובל, בית וגן, גילה, קטמון ח'-ט' ושכונת מלחה, ואליו הצטרף הגיאוגרף פרופ' שלמה חסון.



"הרגשנו שכל העולם נגדנו. ביקשנו שתתוכנן תוכנית מתאר חדשה וסבירה שתגדיר בנייה לגובה היות שתוכנית המתאר שהיתה קיימת לא הגדירה את זה. אף אחד לא הבין מהן ההשלכות של בנייה לגובה קו הרקיע, על הרעש ועל שכונות נמוכות שיסבלו מהצל שיוטל עליהן. לא היתה תוכנית מסודרת וכל בנייה לגובה היתה נקודתית. לבסוף יצא מה שיצא. נכון להיום את פרויקט הולילנד ניתן לראות מכל מקום בעיר ולכן ההשפעה של הפרויקט היא רחבה".



רון אירגנה את התושבים והללו נלחמו בתוכנית באמצעים שכללו מחאות, אסיפות ודיונים, ימי עיון, הגשת התנגדויות לכל ועדות התכנון השונות והתייעצות עם גורמים מקצועיים - משפטיים ואדריכלים. "לא דילגנו על שום שלב, הופענו בכל הוועדות", אומרת רון, "אם היינו מדלגים לא היינו קיימים. היינו גם מגיעים לעירייה, אבל שם היו מנפנפים אותנו".



גם אדריכל התוכנית, ארתור ספקטור, ממשרד ארתור-עמישר, פרש לבסוף בגלל חילוקי דעות קשים. "כעסתי מאוד על מה שעשו במקום, ולכן עזבתי", אמר אתמול ספקטור. "תיכננו משהו קטן יותר, ולא הבנתי איך לבסוף יצא ממספר בניינים מגדלים בני 14-17 קומות. אני באמת לא יכול להבין את זה. התוכניות שתיכננו התחלקו כך שאני הייתי אמון לפיתוח המתחם המלונאי, והאדריכל רם כרמי קידם את מתחם המגורים. מלונות לא בנו בסוף. בהמשך הציעו לי לעבוד על המגדל - כאן כבר התעצבנתי ועזבתי. זה אסון מה שיצא בסוף. זה פרויקט גרוע ביותר שעושה נזק לעיר. אני ממש שונא את הפרויקט ולא רוצה כל קשר אליו".



6. ההפסד הצורב



אבל המאבק של רון לא הצליח, בין היתר בגלל סדקים מבפנים. פרופ' חסון, שהוביל את ועד הפעולה, פרש בשלב מסוים ואתו גם תושבי השכונה רמת שרת שהגיעו להסכמות עם היזמים. בהמשך אף סייע חסון ליזמי הפרויקט כאשר כתב חוות דעת בהתייחס לפרויקט אחר שהתכוונו לקדם באזור צומת מסובים סמוך למתחם החירייה.



"אני לא פרשתי מעולם מוועד הפעולה", טען אתמול חסון. "הוועד הוקם על ידי תושבי שכונת רמת שרת והוא פשוט התפרק כי כך החליט ועד השכונה. כל זה קרה לאחר שנלחמנו בכל אינסטנציות התכנון - בוועדה מקומית, המחוזית והארצית והפסדנו בכולם. כשהגענו לשלב שבו אנחנו מפסידים במועצה הארצית לתכנון ובנייה ובוועדת הערר, הגענו למסקנה שהדבר היחיד שנותר לעשות הוא להגיע לפשרה עם היזמים. הפשרה כללה כמה נקודות מרכזיות ובהן הפחתת מאסת הבנייה בקומה אחת לכל הפרויקט. לא היתה פרישה אלא פשרה". לגבי חוות הדעת שהגיש לעניין חירייה, אמר חסון כי "זו חוות דעת מבוססת ואני עומד מאחוריה".



"בשלב מסוים גם אני ויתרתי", אומרת רון, "אני לא יודעת לאיזה הבנות או הסכמות הגיעו התושבים עם היזם, אבל בטיוטה שקראתי בזמנו דובר על הקמת חניון לתושבים, גינה ציבורית ושמועות נוספות".



השמועות הנוספות שאליהן מכוונת רון נוגעות לפרשת השוחד שמתבררת בימים אלה. לפי החשד, השוחד ניתן בין היתר על ידי היזמים למתנגדי התוכניות.



7. הפרויקט יוצא לדרך



תוכנית הבנייה שקיבלה תוקף במארס 1999 קודמה על ידי חברת הולילנד תיירות בע"מ שבבעלות הלל צ'רני, הבעלים על קרקע בשטח של 162 דונם במתחם הולילנד. באותה שנה מכר צ'רני 121 דונם מהקרקע לחברות הנדל"ן פולאר השקעות וקרדן נדל"ן בעסקת קומבינציה, כאשר החברות שילמו 52 מיליון דולר במזומן ובעסקת קומבינציה התחייבו להעביר לצ'רני 18%-25% מתקבולי הדירות.



לצורך הקמת הפרויקט הקימו פולאר השקעות וקרדן נדל"ן את חברת הולילנד פארק. פולאר השקעות החזיקה 60% מהמניות בפרויקט, חברת קרדן החזיקה 30% מהמניות וביתר החזיק בנק לאומי, כבנק מלווה.



התוכנית המשיכה לעבור שינויים עד 2006, בעיקר שינוי ייעוד הקרקע והגדלת זכויות הבנייה. בעוד שהתוכנית המקורית שאושרה היתה בעיקר להקמת פרויקט מלונאי ופיתוח אזור תיירות תוך הגבלת הבנייה מבחינת מספר הקומות ויחידות הדיור למגורים, התוכנית החדשה שקיבלה תוקף ב-2006 כללה כ-12 בניינים בני 14-17 קומות ושני מגדלים בני 32 קומות. בסך הכל אושרה בנייה של יותר מ-1,000 יחידות דיור, כאשר הפרויקט המלונאי נדחק לשוליים והסתכם לבסוף בכ-13,700 מ"ר בנוי.



"אני הופתעתי מאוד שהתוכנית אושרה בהיקפי בנייה כל כך משמעותיים ושהם קיבלו היתרי בנייה", מסביר עו"ד ארנון, "זה הריח לי, כמו לכל אנשי העסקים בירושלים, כמהלך מאוד מסריח. אם קליינט היה מגיע אלי והיה אומר לי 'תשיג לי כאלה הטבות' - בהחלט שלא הייתי מסוגל לעשות זאת, אף שאני מחשיב את עצמי כעו"ד טוב מאוד".



נכון להיום, גם עו"ד ניסים אבולוף, מי שפעל לקדם את הבנייה, סובל מהפרויקט: "אני גר בשכונת מלחה ורואה מחלון ביתי את המפלצת הזו. אנחנו, למיטב זכרוני, אישרנו חלק מהתוכנית ולא את הגדלת זכויות הבנייה. אני פסלתי את עצמי בכל פעם שדנו בפרויקטים שקידמתי. צריך לצאת מנקודת הנחה שאנשים שהולכים לעיסוקים כאלה הם הגונים ולא נוכלים".



8. ואיפה הכסף?



פרויקט הולילנד יצא לבסוף לדרך, ולתושבי העיר ולמבקרים בה לא נותר אלא להשתומם כל פעם מחדש - איך אושר דבר כזה? נחמה פורתא היתה לכל אלה לפני כשנה, אז נודע שקרדן נדל"ן ופולאר מתקשות למכור את הדירות בפרויקט, עד כדי כך שהבנק המלווה, בנק לאומי, מאיים להפסיק את המימון לבניית הבניינים ולהעמיד לפירעון מיידי את האשראי שהעמיד לצורך הפרויקט, בשל האטה במכירות.



בנוסף, מדו"חות החברות עולה כי הן לא ממש מרוויחות מהפרויקט. מדו"חות פולאר וקרדן עולה כי האשראי שהעמיד הבנק לצורך הפרויקט הוא 232 מיליון שקל, וכי סך ההכנסות ממכירות הדירות בין ינואר לספטמבר 2009 הגיע ל-55.2 מיליון שקל. ההפסד הנקי של החברות מהפרויקט בתקופה זו מסתכם ב-8.3 מיליון שקל, והרווח הגולמי מגיע ל-2.89 מיליון שקל בלבד.



נכון לדצמבר 2009 הסתיימה בניית שישה בניינים בפרויקט, הכוללים 415 דירות. מתוכם, לפי דיווחי פולאר לבורסה, נמכרו 407 דירות. עוד שני בניינים הכוללים עוד 227 דירות נמצאים כעת בבנייה, מתוכם נמכרו 127 דירות.



היה גם מי שאמר שזה גורלו של פרויקט שהשחיתות נמצאת בבסיסו.