רוכשי דירות במנהטן עטים על המציאות

בלומברג



>> מכירות הדירות במנהטן הוכפלו ברבעון הראשון לאחר שרוכשים רבים קפצו על המציאות בשוק. הסיבה למציאות: מחירי השיא של דירות יד שנייה ירדו ב-29% לעומת מחירי השיא. מספר הדירות שנמכרו ברבעון הראשון זינק ל-2,384 לעומת 1,195 ברבעון הראשון ב-2009, כך לדברי חברות הנדל"ן מילר סמואל ופרודנשל דאגלס אלימן. המחיר החציוני של דירות קיימות ירד ב-11% ל-868 אלף דולר.

שווי הדירות ירד במקביל לעלייה בשיעור האבטלה בעיר ל-10.2%. המשבר בענף הפיננסים הוביל לפיטורי 5.4% מהעובדים בענף ב-12 החודשים שהסתיימו בפברואר, לפי דו"ח של משרד העבודה האמריקאי שהתפרסם במארס. מגזר הפיננסים האמריקאי איבד 184 אלף משרות בעקבות המשבר.



"רוכשים מתוחכמים מוותרים על המוצרים שמתומחרים גבוה מדי", אומר ג'ונתן מילר, נשיא חברת השמאות מילר סמואל. "מי שמתמחרים את דירותיהם נכון, מצליחים למוכרן". ברבעון האחרון דירות למכירה נשארו בשוק הניו יורקי 124 ימים בממוצע - 27% פחות לעומת הרבעון המקביל. ההפרש הממוצע בין המחיר המבוקש למחיר סגירת העסקה הצטמצם ברבעון הראשון ל-5.4% לעומת 12.4% ברבעון המקביל. שני הנתונים מרמזים כי הדירות שתומחרו בהתאם לציפיות הקונים נמכרו יותר מדירות אחרות, לדברי מילר. לדבריו, כשני שליש מהדירות בשוק מתומחרות ב-10% מעל שוויין.



חמישה דו"חות שהתפרסמו בשבוע שעבר העידו על ירידות מחירים במנהטן. קורקורן גרופ, העורכת דו"חות משותפים עם חברת המחקר propertyshark.com, דיווחה על ירידה של 11% במחיר החציוני של דירות לעומת הרבעון המקביל. חברת הנדל"ן בראון האריס סטיוונס אנד הלסטד דיווחה על ירידה של 10% במחיר החציוני, ואתר streeteasy.com דיווח על ירידה של 8.1%. עם זאת, לעומת הרבעון הקודם, נרשמה עלייה של 7.2% במחיר החציוני, לפי הדו"ח של מילר סמואל ופרודנשל דאגלס אלימן.



מספר הדירות למכירה זינק ב-17% לעומת הרבעון הקודם, לסך של 8,027 - העלייה הרבעונית החדה ביותר זה עשור. "אני מעריך כי נראה גידול רב בהיצע הדירות למכירה, כיוון שאנשים בודקים את תנאי השוק שוב", אמר מילר.



מכירה מהירה



ג'סיקה ברוקבנקס ידעה שדירת שני חדרי השינה באפר וסט סייד שהיא ובעלה החליטו להעמיד למכירה תעמוד בפני תחרות רבה. ברוקבנקס, ברוקרית בסטריבלינג אנד אסושיאייטס ואם לשני ילדים, מתכוונת לעבור לווסטפורט בקונטיקט, ורצתה לעשות זאת לפני תחילת שנת הלימודים הבאה. היא העמידה את הדירה למכירה ב-850 אלף דולר, כ-50 אלף דולר פחות מדירות דומות באזור, ופחות מהמחיר ששילמו בני הזוג עבור הדירה ב-2006.



ברוקבנקס קיוותה כי המחיר יקצר את המשא ומתן ויסייע במכירה מהירה של הדירה. ואכן, תוך שבועיים כבר חתמו בני הזוג על חוזה עם הרוכש. "הרגשתי שיכולתי להעמיד את הדירה למכירה ב-875 אלף דולר ולשאת ולתת עם הקונה - אבל לא יותר מדי", סיפרה ברוקבנקס בראיון טלפוני. "חשבתי: אני לא רוצה לבזבז עוד שבועיים על משא ומתן, ובסופו של דבר קיבלתי את המחיר שרציתי".



כ-3,996 דירות שעומדות למכירה, כ-28% מהדירות בשוק, ספגו הורדת מחירים ברבעון הראשון, לפי הדו"ח של streeteasy. הורדת המחיר החדה ביותר היתה עבור דירה ב-30 איסט 65, שם דירת 140 מ"ר שהוצעה למכירה תמורת 2.4 מיליון דולר בינואר, נמכרה חודש לאחר שמחירה הורד ב-29% ל-1.7 מיליון דולר.



"השוק פשוט לא מוכן לקבל תמחור יתר", אומרת פמלה ליבמן, מנכ"לית קורקורן גרופ. "אם הנכס מתומחר גבוה מדי, עדיף פשוט להוריד אותו מהשוק, כיוון שהוא לא יימכר". סוכני נדל"ן בקורקורן מנו 190 מאבקים בקרב רוכשים עבור דירות, לדברי ליבמן. בניגוד למאבקי רכישה בתקופת בועת הנדל"ן, מרבית המאבקים כעת לא עברו את מחיר הרכישה המבוקש, לדבריה.



מחירי דירות הסטודיו ירדו ב-14% לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה, למחיר חציוני של 375 אלף דולר, לפי הדו"ח של מילר סמואל. המחיר החציוני של דירות בעלות חדר שינה אחד ירד ב-12% ל-627.5 אלף דולר. המחיר החציוני של דירות בעלות שני חדרי שינה ירד ב-25% ל-1.21 מיליון דולר, ומחירי דירות בהן שלושה חדרי שינה צנחו ב-36% ל-2.4 מיליון דולר. המחיר החציוני של דירות בעלות ארבעה חדרי שינה ירד ב-28% ל-5.65 מיליון דולר.



המחיר החציוני של דירות היוקרה - המוגדרות כ-10% מכלל הדירות שנמכרו שקיבלו את המחירים הגבוהים ביותר - ירד ב-31% ל-4.58 מיליון דולר.



באפר איסט סייד, ירד המחיר החציוני של דירות בקו-אופים ב-6% ל-840 אלף דולר, לפי הדו"ח של קורקורן ו-propertyshark. מחירי הדירות באזור ירדו ב-18% ל-1.18 מיליון דולר. באפר וסט סייד, עלו מחירי הקו-אופים ב-11% ל-775 אלף דולר, ומחירי הדירות עלו ב-4% ל-1.02 מיליון דולר.



"אם מדובר בהתאוששות, זוהי התאוששות מאוד לא יציבה", אומרת סופיה יאנג, סגנית נשיא חטיבת המחקר של streeteasy. "טרם יצאנו מכלל סכנה", הוסיפה.