טיפים למשכנתא חכמה

>> ריבית בנק ישראל כמו גם ריבית הפריים (ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%) יכולות להיות תנודתיות מאוד. בשנתיים האחרונות הורגלנו לריביות נמוכות משמעותית מהממוצע הרב שנתי ולכן הצפי הוא להתייקרות עתידית.



ריבית בנק ישראל מהווה אינדיקציה למחיר ההלוואות השקליות בריבית בנקאית. עם זאת, על מחירה הסופי של ההלוואה משפיעים גורמים נוספים, למשל סוג (מסלול) ההלוואה, מרווח הבנק, מגבלות והתניות שחלות על ההלוואה ועוד. להלן שישה טיפים למשכנתא חכמה כלומר, מאוזנת, נושאת ריבית ממוצעת נמוכה ומגלמת עלות מצרפית נמוכה ככל האפשר.

עלות ההלוואה הכוללת: אחד מהקשיים הניצבים בפנינו בבחירת מסלול ההלוואה הוא חישוב עלותה הכוללת. לדוגמה, הלוואה בריבית קבועה צמודת מדד ניתנת כיום גם לתקופה של 10 שנים בריבית של כ-2.5%, אולם הלוואה זו צמודה במלואה לעליית מדד המחירים לצרכן.



קשה לנבא את שיעור עליית המדד לשנה הקרובה וקשה אף יותר לתקופה שלאחריה. בסוף 2008, בעיצומו של המשבר העולמי, היו מי שהעריכו את מדד 2009 בכ-0%, שיעור עליית המדד בשנה זו עמד בסופו של דבר על 3.9%. עלות ההלוואה (ריבית והצמדה בשנה זו בלבד) עמד על כ-6.5%. לדוגמה, בגין הלוואה של 500 אלף שקל ב-1 בינואר 2009 היה עלינו לשלם כ-12,500 שקל ריבית (פוחתת ע"פ לוח שפיצר) וכ-19 אלף שקל הצמדה במהלך השנה.



מה היתה העלות בשנה זו לו נטלנו הלוואה צמודת מט"ח (לדוגמא דולר)? הלוואה בריבית דולרית משתנה על פי ריבית הליבור ניתן להשיג במרווח בנקאי ממוצע של כ-1.5%. ריבית הליבור (משתנה כל 3 חודשים) נכון ליום כתיבת שורות אלו עומדת על כ-0.25%, שיעור הריבית הכולל את ריבית הליבור והמרווח הבנקאי עומד על כ-1.75% בסך הכל.



הלוואה זו משתנה בהתאם לשינוי בשער החליפין של הדולר מול השקל, וכך פיחות שקלי של 2% לדוגמה יגדיל את קרן ההלוואה בשיעור זה. עם זאת, בלתי אפשרי לצפות את השינוי בשער החליפין ב-2010.



לסיכום, כדי למצוא את ההלוואה הזולה ביותר כיום עלינו לקחת בחשבון את כל המשתנים הכרוכים בה - ולנסות להעריכם ולסכמם.



סוג ההלוואה: תחילה עלינו ללמוד היטב את כל המסלולים המוצעים על ידי הבנקים. שימו לב, כל בנק שונה ממשנהו באפיקים ובמסלולים המוצעים על ידו.



מעבר לאמור, לכל בנק עלויות שונות לגיוס הלוואות וכפועל יוצא למחיר שבו הן מוצעות. לדוגמה, בנק אחד יכול להיות מאוד תחרותי בהלוואות שקליות בעוד האחר מתמחה בהלוואות מט"ח וכו'. לאור האמור, מומלץ מאוד להתחיל את התהליך בלימוד יסודי של המסלולים, יתרונותיהם וחסרונותיהם היחסיים ורק אז, לאחר שגיבשנו את תמהיל המשכנתא המבוקש, להתחיל בביצוע של סקר שוק יסודי. אתרי אינטרנט יעודיים מהווים מקור טוב לתחילת פעילות.



תקופה: לרובנו נטייה לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה מטעמי נוחות ותזרים. חשוב להבין כי להחלטה כזאת עלויות גבוהות שנובעות מסך ההחזר המצרפי. לדוגמה, ההחזר החודשי בגין הלוואה של 600 אלף שקל בריבית של 4% לתקופה של 25 שנה הוא 3,170 שקל. ההחזר החודשי בגין אותה הלוואה הנפרשת על פני 10 שנים בלבד יהיה כ-6,075 שקל. מנגד, סך כל ההחזרים מעבר לקרן (נומינלית) בגין ההלוואה ל-25 שנים יהיה כ-350 אלף שקל, בעוד זה של המשכנתא קצרת הטווח יהיה רק כ-129 אלף שקל.



הפערים בין שתי ההלוואות עשויים להיות גדולים אף יותר עקב שיעור ריבית שונה שמציעים הבנקים עבור כל תקופה ועלויות נוספות כגון ביטוחים למיניהם והצמדות. כמובן שאין הכוונה להמליץ על לקיחת משכנתאות לטווח קצר בלבד, אך הכוונה היא אכן להמליץ על פרישתה על פני תקופה אופטימלית שתהווה פשרה הוגנת בין תזרים רצוי לבין עלות מצרפית.



הגבלות וגמישות ההלוואה: גמישות הלוואה נמדדת בכמה הגבלות המוטלות עליה וביכולתנו לפרוע אותה כל אימת שנחפוץ. לדוגמא, הלוואות בריבית קבועה עלולות לגרור קנסות בבואנו למחזרן או סתם לפרוע אותן במלואן או בחלקן לפני המועד. לעתים מוטלות על הלוואות במט"ח מגבלות שער חליפין מזערי או עמלות המרה.



מובן מאליו שקנסות או עלויות נוספות, אם יחולו, ייקרו את עלות ההלוואה ונכון יהיה לקחת אותם בחשבון. מטבע הדברים, המשכנתאות הטובות ביותן הן אלו הגמישות לחלוטין, שלא חלות עליהן מגבלות או עלויות נוספות.



פיזור: ידוע וברור לכל כי בבואנו להשקיע סכום כסף (לדוגמה בשוק ההון) יהא עלינו לפזרו בין כמה אפיקי השקעה כדי להקטין את הסיכון במקרה של שוק יורד או תנודתיות יתר. עלינו לפעול באופן דומה גם בלקיחת הלוואה בסכומים גדולים - כלומר משכנתא.



פיזור כזה יכול להיות, לדוגמה, לקיחת חלק מההלוואה במסלול הפריים, חלק בריבית (קבועה או משתנה), חלק במט"ח וכו'. כמובן שעלינו להכניס "לסל" את ההלוואות הזולות והכדאיות ביותר כפי שצוין בסעיפים הקודמים. באופן זה אנו מקטינים את הסיכון והחשיפה לתנודות שוק קיצוניות כגון שינוי חד בשער חליפין, שינוי או התפרצות אינפלציונית וכו'.



מעקב וטיפול: אחת הטעויות הנפוצות בתחום היא קיבוע תנאי המשכנתא מיום לקיחתה ועד תום התקופה. מה הסבירות שהחלטה שקיבלנו על סמך נתונים שנכונים להיום תהיה נכונה בעוד חמש, עשר, עשרים ואפילו שלושים שנה?



אחת לתקופה עלינו לבחון שוב את כל המשתנים שהוזכרו לעיל, תוך דגש על מחירי ההלוואות, ולקבל החלטות לגבי התקופה הבאה. אם, לדוגמא, לקחנו חלק ניכר מההלוואה במסלול פריים וזה האחרון התייקר והגיע לרמה של כ-10% (כפי שהיה בתחילת 2003) האם גם אז נתעקש להמשיך ולהחזיק בהלוואה זו?



מהי התקופה האופטימלית לבחינה מחודשת של ההלוואה?



בגרף בעמוד זה מובאת סקירה השוואתית של ריבית בנק ישראל אל מול ריבית הליבור להלוואות דולריות וזו המתייחסת להלוואות במטבע היורו. באפשרותנו לקבל הלוואת משכנתא בכל אחד מהמסלולים המצוינים, אך יש לקחת בחשבון מרווח פיננסי כלשהו שיגבה הבנק (כמובן - נתון למיקוח).



קל לראות מההשוואה כי מסלול משכנתא שכדאי יותר בנקודת זמן מסוימת, עלול במהירות ליהפך יקר יותר ממסלולים אחרים. לכן, עלינו להישאר עירניים לגבי האפשרות של מיחזור ההלוואות.



מהי ההלוואה הכדאית ביותר נכון להיום? לשאלה זו פתרונים רבים. כמובן שתמהיל וסוגי ההלוואות, מעבר להיותן נגזרת של מאפייני השוק, תלויים לא פחות במאפיינים האישיים: מטרת ההלוואה, משך התקופה, טיפוס הלווה (אוהב סיכון/שונא סיכון), רמת המינוף, ההון העצמי ועוד.



לקיחת משכנתא על נכס היא אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות שאנו לוקחים במהלך חיינו. טעויות כאלה ואחרות בשלב לקיחת ההלוואה יעלו לנו סכומי עתק, שלרוב איננו מודעים לקיומם, ולכן מומלץ ללמוד היטב את הנושא ולעקוב תדיר אחר השוק ומאפייניו.



בהצלחה.



-



הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות באתר: www.rej.co.il