המשקיעים נפרדים משוק הנדל"ן

>> משקיעי הנדל"ן פוחתים והולכים. לפי מינהל הכנסות המדינה, ענף השקעה זה, שהיה אחד הפופולריים ביותר בשנה שעברה, דועך. שיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות פחת במידה ניכרת בחודשים הראשונים של 2010, וההערכות של אנשי נדל"ן הן כי בשנה הקרובה המשקיעים יחפשו לעצמם אפיקים אחרים.



בחודשיים הראשונים של 2010 ירד שיעורם של המשקיעים מקרב רוכשי הדירות החדשות בתל אביב מ-54% ב-2009 ל-34% בלבד. בחיפה ובבאר שבע, שבהן שיעור המשקיעים מכלל העסקות טיפס ל-30%-40% ב-2009, נרשמה ירידה לרמות של 25%-30%.

"אחת הסיבות לעלייה במספר המשקיעים בדירות ב-2009 היתה הריבית הנמוכה, ואילו כיום יש מגמה של עליית הריבית במשק", מסביר מנהל החטיבה העסקית בבנק ירושלים, בנצי אדירי. "מבחינת המשקיעים, הריבית על המשכנתאות עולה והן נהפכות לפחות אטרקרטיביות. המפקידים מקבלים ריבית גבוהה יותר ומשתלם יותר להשקיע באפיקים אלטרנטיביים לנדל"ן. הפיקדונות חוזרים להיות אטרקטיביים".



ואכן, מעקב אחר התנהגות המשקיעים הישראלים מראה קשר הדוק לשיעורי הריבית. בעשור האחרון גדלו ההשקעות בדירות במקביל לירידת שיעורי הריביות. אמנם ב-2008 פחת מספר עסקות הנדל"ן להשקעה עקב חששות המשקיעים מפני המשבר הכלכלי העולמי, ואולם ב-2009 הם שבו והשקיעו. השיא הגיע בסוף מארס 2009, כשהריבית ירדה ל-0.5%. הבנקים למשכנתאות הורידו את שיעורי הריביות לרמות הנמוכות מאז ומעולם. במקביל, עם התנדנדות שוק ההון הישראלי ונפילת הבורסות בעולם התפשטו החששות שגם הבורסה הישראלית תצנח. המשקיעים המבוהלים החלו להוציא כספים משוק ההון ולהשקיע בדירות.



התוצאה היתה דרמטית: מחקר בעניין השקעות הנדל"ן בישראל, שערך מינהל הכנסות המדינה, העלה כי ברבע השני של 2009 היו דירות שנרכשו לצורך השקעה כשליש מכלל רכישות הדירות. שלוש ערים היו מועדפות על המשקיעים: חיפה, שריכזה 17% - 2,273 דירות להשקעה נרכשו בעיר במחצית הראשונה של 2009, מתוך 13,386 עסקות ההשקעה בכל ישראל; בבאר שבע נרכשו כ-15% מכלל הדירות להשקעה (1,947); ובתל אביב - 12% (1,650).



השפעתם של משקיעי הנדל"ן על השווקים, בעיקר בחיפה ובבאר שבע, היתה מכרעת. מחירי הדירות בשכונות הזולות של חיפה, שהיו חביבות על המשקיעים, עלו בעשרות אחוזים. בהדר הכרמל, קרית שפרינצק, קרית אליעזר, נוה שאנן ורמות רמז נרשמו עליות מחירים של 40%-50%. גם בשכונות ג' ו-ד' בבאר שבע, הסמוכות לאוניברסיטת בן גוריון, עלו המחירים בכ-50%. המשקיעים, שקודם רכשו דירות שנשאו תשואות שנתיות של 6%-9%, נאלצו להתפשר על 5%-7%.



כיום המשקיעים כבר לא נלהבים כל כך לשלם את הסכומים ששילמו לפני חצי שנה. "מספר המציאות כבר קטן", אומר מאיר שלום, זכיין אנגלו סכסון בבאר שבע. "אין עוד דירות באזורים אטרקטיביים בעיר ב-200 אלף שקל, כפי שהיה לפני שנה ושנתיים. בגלל עליית המחירים, משקיעים שחיפשו מלבד התשואה השנתית גם עלייה במחיר הדירה בטווח קצר הם הראשונים שנעלמו. המשקיעים שעדיין מגיעים לעיר הם אלה המעוניינים בתשואות לטווח ארוך, שכן הדירות בעיר עדיין מניבות תשואות גבוהות ביחס לדירות במרכז".



שלום מוסיף כי בשלושת החודשים האחרונים עברה נקודת הכובד של המשקיעים מהרחובות הסמוכים לאוניברסיטה אל עבר דירות מעט מרוחקות יותר, שם המחירים זולים יותר. "משקיעים הבינו שכשסטודנט שוכר דירה סמוך לאוניברסיטה, זה לשנה אחת עם אופציה. לעומת זאת, כשמשפחה שוכרת דירה בשכונת מגורים בעיר, היא בדרך כלל מממשת את האופציה ומעוניינת להישאר בה לטווח ארוך".



גם בחיפה, שיאנית ההשקעות של 2009, נרשמה ירידה ניכרת בהתלהבות המשקיעים. "בחודשים האחרונים עלתה הריבית ומצב הבורסה השתפר", אומר מנהל אנגלו סכסון בחיפה, דרור אלוני. "משקיעים עדיין מחפשים דירות בחיפה, אך השוק הזה הגיע לרוויה מסוימת וכיום מורגשת יציבות. בנוסף, מספר השוכרים בחיפה מוגבל, מפני שהיא לא עיר עם הגירה חיובית. כאשר יש הרבה דירות להשכרה, היכולת להשכיר במחירים גבוהים מצטמצמת".



הסבר נוסף להתקררות השוק הוא שהמשקיעים למדו על בשרם כי תשואות של 5%-7% במקומות כמו הדר הכרמל בחיפה ושכונה ג' בבאר שבע אולי אטרקטיביות על הנייר, אך ההשקעות שנדרשות לשיפוץ הנכסים וניהולם גוזלות כספים רבים ונסיעות מתישות. גם אלה ציננו מאוד את ההתלהבות.



גם תל אביב לא חסינה



מה המצב בתל אביב? בניגוד לחיפה ולבאר שבע, העיר הגדולה היתה תמיד אהודה על משקיעים, שרואים בה יעד בטוח ומאמינים ש"המחירים בה תמיד יעלו". חיים קאופמן, מקאופמן נכסים, אומר כי "גם באזורים מרכזיים בתל אביב, שבהם הניבה ההשקעה תשואה של 3%-4%, הרווח עדיין היה עדיף על ריבית של 0.5% בבנק. המשקיעים גם ידעו להוסיף לאחוזי התשואה השנתית את העלייה במחיר הדירות, שהשלימה את התשואה ל-7%-8% בשנה".



קאופמן סבור כי לישראלים שעוזבים את שוק הנדל"ן לטובת הבורסה יש זיכרון קצר: "לאחר שקיבלו סטירה כואבת ב-2009 משוק ההון ונשבעו כי רגלם לא תדרוך יותר בבורסה, הם קוראים בעיתונים על השיפור במצב הבורסה ומתפתים לחזור אליה".



לדבריו, הירידה במספר המשקיעים מורגשת גם בקבוצות הרכישה שהיוו יעד מועדף על רבים מבין המשקיעים בתל אביב: "מאז ההנחיה של המפקח על הבנקים רוני חזקיהו (להקשיח את תנאי המימון בקבוצות רכישה, א.מ), מספרם של משקיעים אלה הצטמצם", הוא אומר. לדבריו, שאת רוב עסקות הרכישה בתל אביב מבצעים משפרי דיור שקונים דירה למטרת מגורים, ולא משקיעים.



אחד האזורים המבוקשים ביותר לדירות להשקעה בתל אביב הוא דרום העיר. לדברי זכיין אנגלו סכסון תל אביב דרום, אריאל תורג'מן, מורגשת ירידה של 20%-30% במספר המתעניינים והרוכשים דירות להשקעה, בראש ובראשונה כתוצאה מהעלייה במחירי הדירות.



לדבריו, "בסופו של דבר הקונה מסתכל על המחיר. אם לפני שנתיים משקיע ציפה לקבל תשואה שנתית של 6%-7%, כיום הוא יודע שייאלץ להסתפק ב-4%-5%. לא כולם מוכנים להתפשר על גובה התשואות ורבים עוברים לאופציות אחרות. בגלל המחירים הגבוהים, הרבה משקיעים פנו ב-2009 לאפיק של קבוצות רכישה, אבל כיום הם פסימיים יותר כלפיהן".



בנוסף לכך, תורג'מן תולה את הסיבות לירידה במספר העסקות למטרת השקעה בדרום תל אביב בעובדה שבחודשים האחרונים החליטה עיריית תל אביב להילחם במפצלי הדירות, שרובם ככולם הם משקיעים. "כיום כמעט שאין מתעניינים בדירות שמתאימות לחלוקה עם שטח גדול ושלושה כיווני אוויר, לעומת ההתעניינות העצומה של לפני שנה ושנתיים. אנשים שהשקיעו רק בדירות לחלוקה חוששים מהעירייה - והתופעה פשוט נעצרה".



ההערכות הן כי בעקבות הירידות בביקושים, בקרוב יסבול פלח שוק זה מירידת מחירים, מעריך זכיין רשף נכסים בגבעתיים, נחום סגל: "מי שרכש דירות ישנות בקומה גבוהה ללא מעלית וללא חניה היו משקיעים, כי הם ידעו שתמיד יהיה מי שישכור את הדירה. כיום, כשהמשקיעים חוזרים לאפיקים כמו הבורסה ורוכשי הדירות למטרת מגורים לא מוכנים להתפשר על מעלית וחניה, הדירות הישנות והלא אטרקטיביות יישארו בשוק והמחירים שלהן ייאלצו לרדת".



גם שמאי המקרקעין ירון ספקטור חש בהצטננות של שוק המשקיעים, ותולה גם הוא את התופעה בעלייה במחירי הדירות. "כל אלה שרכשו נכס להשקעה וצפו עלייה במחירי הדירות, שתשביח את הנכס, הגיעו לנקודת מיצוי. השוק כבר לא צופה עלייה דרמטית במחירים, ורכישה למטרת עליית ערך פחות מעניינת. לכך צריך להוסיף את עליית הריבית ואת דרישת הבנקים לשיעור גבוה יותר של הון עצמי, שבא לידי ביטוי בעיקר בקבוצות רכישה. אם משקיע חישב הון עצמי מסוים בשילוב ריבית נמוכה, כיום עליית הערך לאותה השקעה צפויה להיות נמוכה יותר גם בגלל עליית הריבית".



בנוסף לכך מונה ספקטור את האלטרנטיבות להשקעה בנדל"ן, ששבו להיות אטרקטיביות: "לפני שנה היתה תחושה ששוק ההון מסוכן מאוד ושבנקים נמצאים בסכנת קריסה - ואנשים מיהרו לפנות לנדל"ן. עכשיו הסיבה הזו נעלמה. רק השבוע דיווחו שמדד המעוף שבר את כל השיאים. התחושה היא ששוק ההון חזר להיות חזק ויציב".