המיליארדר היהודי אמריקאי דניאל אברמס מכר את ביתו ברחוב כ"ט בנובמבר 19 שבשכונת רחביה בירושלים לפני כשבועיים, תמורת כ-3 מיליון דולר בלבד (כ-11 מיליון שקל) למשפחה ישראלית. זאת, כשש שנים לאחר שרכש את הבית מבני הזוג אולמרט ב-2.7 מיליון דולר. בחישוב שקלי לכאורה מדובר ברווח של 10%, אך לאור העליות החדות במחירי הנדל"ן בירושלים בשנים האחרונות, נראה כי גובה העסקה נמוך מאוד.
ביתו של אברמס - אחד התורמים במערכת הבחירות שניהל אולמרט לראשות עיריית ירושלים ב-1993 - עמד למכירה מאז פרוץ המשבר הכלכלי העולמי לפני כשנתיים, ותחילה הוצע תמורת כ-4.5 מיליון דולר. כבר אז נטען כי המחיר מופרז.
מנגד, אנשי נדל"ן טוענים כי גובה העסקה שנחתמה כעת נמוך למדי, בעיקר בהתחשב בכך שזהו נכס יוקרתי - בניין ערבי בלב שכונת רחביה היוקרתית. "המחיר נשמע לי קצת נמוך", אמר שמאי המקרקעין הירושלמי קובי ביר. "הופתעתי מאוד מגובה העסקה. ציפיתי שהבית יימכר ב-4 מיליון דולר לפחות".
בהחלט ייתכן כי תזמון המכירה לא היה מוצלח, או שאברמס נדרש למימוש מהיר. כך או כך, קשה להתעלם מהעובדה שהוא בקושי הרוויח מהנכס. הוא רכש את הבית בינואר 2004 מבני הזוג אולמרט תמורת כ-2.7 מיליון דולר, לפי שער דולר של 4.4 שקלים , כלומר כ-11.8 מיליון שקל. בהערכה שקלית עולה כי אברמס, איש עסקים ומבעלי יצרנית מוצרי הדיאטה האמריקאית סלים פאסט, כלל לא הרוויח מהעסקה, ואולי אף הפסיד בה כסף. בנוסף, הבית לא היה בשימוש זמן רב, לא של משפחת אברמס ולא לשכירות.
אם העסקה נעשתה בדולרים, הרי שמדובר בעלייה של כ-10% בלבד בערך הבית בשש שנים, שבמהלכן היו עליות מחירים בירושלים. היקף העסקה מעורר את השאלות שהועלו כבר ב-2006, אז בדק מבקר המדינה לשעבר, מיכה לינדנשטראוס, את עסקת המכירה שביצע אולמרט לאברמס.
המבקר קבע: העסקות סבירות
מבקר המדינה בדק טענות שלפיהן מכר אולמרט את ביתו במחיר מופרז, אז העריכו שמאים את הבית בשווי של 2.5 מיליון דולר. בהמשך נטען כי אולמרט ורעייתו חתמו על חוזה לשכירת הבית לשלוש שנים תמורת 2,250 דולר בחודש, בעוד שדמי שכירות על נכסים דומים באותה תקופה היו 2,750-3,000 דולר. בחוות דעת שהוציא המבקר נקבע לבסוף כי העסקות עומדות במתחם הסבירות.
עוד קודם לכן ביצע אולמרט עסקות נדל"ן שכמעט בכולן התערבו היועץ המשפטי לממשלה ופרקליט המדינה בחשד כי קיבל טובות הנאה. באחת מהן ביצע הזוג אולמרט עסקת נדל"ן ברחוב שילה שבשכונת נחלאות בירושלים. הדירה, שנרשמה על שמה של עליזה אולמרט, נמכרה בכ-650 אלף דולר לאיש העסקים האמריקאי אורי הרקאם - תורם נוסף למסע הבחירות של ראש הממשלה לשעבר. המחיר באותה עת נחשב מופרז למדי, ועדות לכך ניתנה ארבע שנים מאוחר יותר כשהרקאם מכר את הדירה בכ-400 אלף דולר בלבד.
ב-2007 בדקו היועץ המשפטי מזוז ופרקליטות המדינה חשדות שיוחסו לאולמרט כי קיבל טובת הנאה, אך לבסוף החליטו לגנוז את התלונות בשל היעדר תשתית ראייתית מספקת. אולמרט היה מעורב בעסקות נוספות. באוקטובר 2004 רכש דירה ברחוב כרמיה 8 שבירושלים בכ-1.2 מיליון דולר, וב-2005 רכש דירת שלושה חדרים בפינת הרחובות מלצ'ט ושנקין בתל אביב בכ-320 אלף דולר. בשתי העסקות נטען כי רכש את הדירות בהנחה.
עסקות בעייתיות
הבית ברחוב כ"ט בנובמבר 19 נבנה בשנות ה-20, וכולל שתי קומות של 461 מ"ר בנוי. בשני המפלסים העליונים, בשטח של 165 מ"ר כל אחד, יש שישה חדרי שינה, חדרי עבודה ופינת אוכל. בדירה יש מרתף בגובה עילי ששימש בזמנו לסטודיו של עליזה אולמרט, גינה של כ-502 מ"ר, חניה, מרפסת מקורה של 22 מ"ר וגינה חזיתית נוספת בשטח של 4 מ"ר.
הבית זקוק לשיפוץ והעסקה הנוכחית משקפת 6,520 דולר למ"ר, לעומת כ-5,870 דולר מ"ר לדולר ב-2004. כעת נותרת השאלה מדוע לא נהנה הבית מעליות המחירים בשוק הנדל"ן של ירושלים בשנים האחרונות.
בתחילת 2004 הוערכה דירה ברחוב חובבי ציון, הנחשב יוקרתי יותר, בכ-2.4 מיליון דולר, בתחשיב של כ-4,500 דולר למ"ר. הדירה היתה במבנה לשימור והיו בה 328 מ"ר בנוי עם זכויות בנייה לא מנוצלות של 300 מ"ר.
בתחילת 2003 נמכר בית השגרירות הנוצרית בפינת הרחובות ברנר וסוקולוב בירושלים ב-2.9 מיליון דולר - 4,461 דולר למ"ר. מדובר בבניין מפואר ומהודר שבו 650 מ"ר בנוי על מגרש של 850 מ"ר.
מבדיקת עסקות שנעשו ב-2003-2005 עולה כי העסקה של אולמרט היתה בטווח הגבוה בכ-10% מהמחירים המקובלים בסביבה בזמן המכירה. עם זאת, אין זה שיעור שיכול להוכיח חריגה משמעותית. ההערכות הן כי העסקה הנוכחית היא הבעייתית יותר, ונמוכה בהשוואה לעסקות שנעשו ב-2008-2009.
"המחיר שביקש אברמס בתחילה, 4.5 מיליון דולר, היה מוגזם. אנחנו יודעים שגם אולמרט התחיל בזמנו בכ-4 מיליון דולר. כבר אז הערכנו כי הנכס לא יימכר במחיר המבוקש. הבית אמנם ייחודי, אבל יש בו גם לא מעט חסרונות".
המתווכות בעסקה היו ג'רי קליין מטפרברג נכסים ודבורה טויטו מ- T&T נכסים, שסירבו להתייחס לידיעה. עו"ד יעל בר שי ממשרד הרצוג פוקס נאמן, שייצגה את אברמס, מסרה בתגובה: "איננו מוסרים מידע על לקוחותינו".