לחוק יש שיניים. האם הוא רוצה לנשוך?

ימי חייו של פרויקט מתחילים בתכנון שלו, כלומר באישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) שאותה מאשרים בדרך כלל בוועדה מקומית (שהיא הרמה העירונית, שבה לעתים קרובות יש השפעה לראש העיר ולמהנדס העיר) וגם בוועדה המחוזית (כלומר במשרד הפנים).

לאחר מכן, שלב הוצאת היתר הבנייה נעשה גם הוא בוועדה המקומית. לעתים הליך הרישוי נעשה בדיוק לפי התב"ע, שמעמדה הוא כמו חוק עזר של העירייה, ולעתים הוא נעשה בשינויים קטנים הקרויים הקלה או שימוש חורג. הכוונה היא לשינויים, לעתים אפילו מהותיים, לעומת התב"ע שאושרה. גם שלב זה של הליך הרישוי נעשה כולו בוועדה המקומית, ובאופן טבעי פעמים רבות מוגשות בשלב זה בקשות שונות ומופעלים לחצים רבים. לאחר מכן, הליך הבנייה יוצא לדרך. גם בשלב זה יכולים להיות שינויים תכנוניים, למשל אם נוצר צורך להתאים את הבנייה לצורכי רוכש ספציפי.



אם במהלך אחד מאותם שלבים מתגלים כשלים משפטיים או אי סדרים, אפשר לעשות כמה דברים. ככלל, חוק התכנון והבנייה מקנה סמכויות ענישה רחבות ביותר נגד בנייה לא חוקית. לדוגמה, לפי החוק היבש אפשר להוציא צו הריסה בכל עת. סעיף 212 לחוק מאפשר לתת צו הריסה על בניין שהוקם שלא כדין, קרי בניגוד לתב"ע או בניגוד להיתר בנייה - גם אם האשם לכך אינו נמצא. כלומר, החוק רחב וללא הגבלות.



מנגד, יש התחשבות בצדדים תמימים, ובתי המשפט מתחשבים תמיד בצדדים שאינם אשמים. בדרך כלל מדובר ברוכשי דירות בפרויקט, שרכשו את הזכויות שלהם מאותו קבלן עבריין ובית המשפט מהסס לפגוע בהם - כך שהוא מאפשר את המשך הבנייה.



כך היה בפרויקט המרינה בהרצליה: אף שבית המשפט המחוזי קבע שאי אפשר לגור בדירות הנופש שם, בית המשפט העליון החריג את ההחלטה ולא החיל זאת על בעלי דירות שקנו אותן לפני פסיקת המחוזי.



לעומת זאת, במקרה אחר החיל בית המשפט העליון את האיסור גם על רוכשי דירות שנבנו בחריגה גסה מחוזה החכירה מול מינהל מקרקעי ישראל, וזאת בשל מידתה החריפה של החריגה הפלילית.



אם כך, השאלה בסופו של דבר תלויה בשיקול דעת בית המשפט, ובמידת "תמימותם" של אותם רוכשי זכויות.



במקרי ביניים, שבהם לא נרכשו זכויות על ידי צדדים תמימים, לא היסס בית המשפט להעניש את העבריינים. זכור היטב המקרה של הקבלן קלקא ברמת השרון: חלק מקומת קרקע מסחרית ברחוב הראשי של העיר עמד שומם ונטוש, בשל העובדה שנבנה בחטא. עברו יותר מעשר שנים עד שהמקום הוכשר והותר לפעילות.



המסקנה ברורה: לחוק יש שיניים של אריה. השאלה היא - האם האריה רוצה לנשוך?



הכותב הינו שותף במשרד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות', המתמחה בדיני מקרקעין