>> בתוכניות מתאר בכמה ערים מופיע המונח "דירות נופש" כאחד השימושים המותרים. מונח זה, שמעולם לא הוגדר באופן ברור וחד-משמעי, שימש בסיס לפרשנויות שונות ומשונות לגבי הבינוי והשימושים המותרים לפיו, החל במלונות וכלה בדירות מגורים לכל דבר ועניין.
בפסק דין מנומק שניתן באחרונה קובע בית המשפט העליון את הפרשנות הראויה למונח "דירות נופש" (בעע"מ 8411/07). במקרה הנדון, החברה הקבלנית מעוז דניאל ביקשה להקים 232 דירות נופש במבנה בן 12 קומות על מגרש בראשון לציון, במרחק כ-200 מטר מקו המים.
על פי תוכנית בניין עיר (תב"ע), המגרש מיועד ל"אמצעי אכסון ורווחה" (מלשון אכסנייה), שבו מותרים בין השאר השימושים של בתי מלון לסוגיהם, מלון דירות, בתי הבראה, דירות נופש ובתי אבות. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון אישרה את היתר הבנייה המבוקש - אבל בתנאי ש-20% מהדירות ישמשו "פול השכרה מלונאי" ויהיו זמינות לנופשים לפרקי זמן קצרים.
החברה עירערה על התניה זו. גם הארגון הסביבתי אדם טבע ודין הגיש ערעור בטענה כי יש להחיל את התנאי על כל הדירות - ולא רק על 20% מהן.
ועדת הערר מחוז מרכז קיבלה את ערעורה של החברה ודחתה את ערעור הירוקים, בין השאר בטענה כי המונח "פול השכרה מלונאי" ואופן יישומו אינם מוגדרים בתקנות התוכנית. מצד שני, קבעה הוועדה כי יש לכלול בהיתר איסור על איחוד פיסי של יחידות, לדירות גדולות יותר, ובכך למנוע מגורי קבע.
על החלטת ועדת הערר עתרו הירוקים לבית המשפט לעניינים מינהליים, שהפך את החלטת ועדת הערר וקבע כי היתר הבנייה יינתן בתנאי גורף: שכל דירות הנופש (100%) ישמשו "פול השכרה מלונאי" לתקופה שלא תפחת מחצי שנה בכל שנה, וכי מתן ההיתר יותנה ברישום הערת אזהרה במרשם המקרקעין שתשקף את המגבלות האלה.
על החלטה זו עירערה מעוז דניאל לבית המשפט העליון, שדחה את הערעור בקובעו הבחנה בין דירת נופש, המשמשת לבילוי של חופשה וקיט לפרק זמן קצוב, לבין דירת מגורים שבה מקיים אדם את שגרת חייו ומתגורר בה רוב ימות השנה. מקביעה זו גם גזר בית המשפט את המסקנה כי דירות נופש חייבות להיות בעיקרן זמינות לציבור.
חיזוקים למסקנה זו מצא בית המשפט בכך שמדובר בפרויקט המתוכנן להיבנות בסמוך לחוף הים, ברצועת קרקע פתוחה וזמינה לשימוש חופשי של הציבור, ובכך שייעוד המגרש, כפי שהוגדר בתב"ע, הוא "אמצעי אכסון ורווחה".
בית המשפט קבע כי חוף הים הוא משאב טבע ייחודי, וכי יש לשמרו לתועלת הכלל ולמנוע את הפקעתו מידי הציבור והעברתו לרשות היחיד. בית המשפט מצא אחיזה לפרשנות הראויה של התוכנית בערכים, בנורמות ובמגבלות שעוצבו בחוק שמירת הסביבה החופית - על אף שנכנס לתוקף שנים לאחר אישורה של התוכנית, ולפיכך אינו חל עליה.
עם זאת, למרות קביעתו הברורה של בית המשפט, מוקדם עדיין להספיד את האפשרות לפרש את המונח "דירות נופש" כדירות מגורים. מדובר בפסיקה המתייחסת לעניין ספציפי, על מאפייניו הייחודיים, ואשר נסמכת על כך שהמגרש ממוקם באזור המיועד ל"אמצעי אכסון ורווחה" ובסמוך לקו המים.
לפיכך, ספק אם הפרשנות שנקבעה תחול על מגרשים מרוחקים מחוף הים ואשר כלולים בייעוד סטטוטורי שונה, כמו "אזור מסחרי אזרחי" (ייעוד שקיים באותה תוכנית). במגרשים אלה ייתכן שתתקבל פרשנות אחרת למונח "דירות נופש" - פרשנות שתהיה גמישה יותר וקרובה יותר לדירות מגורים במשמעותן המקובלת.
-
הכותב הוא עו"ד, שמאי מקרקעין ומתכנן ערים. תגובות: asaz@netvision.net.il
אז מהי "דירת נופש"
אסא זהר
16.4.2010 / 7:12