דירה בפאריס ב-750 אלף שקל

>> דירה בפאריס היא פנטזיה של לא מעט ישראלים. אלה רוצים לגור בבניין אירופי מעוטר בסמטה ציורית, לרדת בבוקר לקנות קרואסון מהבולנג'רי השכונתי ולהשקיף על הסיין מהמרפסת. ברובעים המהודרים חלום זה הוא יקר מאוד, ועלותו מגיעה למיליוני יורו. עם זאת, ברובעים הזולים, הרחוקים יותר מהסיין, ניתן למצוא דירות במחירים המתחרים באלו של תל אביב ואף של ערים זולות יותר בישראל.

מחירי הנדל"ן בתל אביב זינקו בארבע השנים האחרונות. מחירה הממוצע של דירה בתל אביב הגיע ל-1.67 מיליון שקל בסוף 2009 והמחיר הממוצע של דירה מרווחת, בגודל 4.5-5 חדרים, היה כ-3 מיליון שקל. התחושה היתה, ולא בפעם הראשונה, כי המחירים הגיעו לשיא ולא ייתכנו עליות נוספות. האומנם?



כדי לנסות ולענות על שאלה זו ניתן לבדוק מה קרה בערים אחרות בעולם בהן הביקוש לנכסים גבוה לפחות כמו בתל אביב: בניו יורק בפרט ובארה"ב בכלל משבר הנדל"ן גרם לירידות מחירים, וכך גם בבריטניה (בשיעורים שונים, כמובן). ומה לגבי פאריס? מסתבר שהיא דומה לתל אביב יותר משחשבנו.



מוריאל אטלה, מסוכנות strategim, הממוקמת במרכז הרובע השמיני היוקרתי, אומרת כי הביקושים גבוהים אך היצע הנכסים דל. מוכר לנו? פאריס, כחלק בלתי נפרד מהעולם, חוותה את המשבר הפיננסי האחרון. פטריק שמיט, מנהל סוכנות paris elysees investissements, מצייר בפני את ההשתלשלות הבאה: בסוף 2008, בעיצומו של המשבר העולמי, קפא שוק הנדל"ן הפאריסאי - מוכרים ישבו על הגדר והמתינו לבאות, ורוכשים עמדו מהצד. כך עד אמצע 2009, אז נפרץ הסכר ומחירי הנכסים התחילו להאמיר בקצב מהיר.



שמיט יושב במשרד ריק מאדם ומנסה להעביר את זמנו. הוא מקונן באוזניי שזה המצב כבר זמן רב - אין נכסים. על כל נכס שיוצא לשוק עטים כמה רוכשים פוטנציאלים המבקשים לבצע עסקה בכל מחיר. גאווה מילאה את לבי: התנהגות מחירי נדל"ן זהה בין פאריס ו...בת-ים. ערים תאומות?



פאריס מוקפת בכביש טבעתי - פריפריק - ומחולקת גיאוגרפית ל-20 רובעים. פאריס רבתי גדולה הרבה יותר. כדי לקבל מושג כללי נציין שמגדל אייפל נמצא ברובע השביעי, שדרות האליסה (champs elysees) ושער הניצחון - בשמיני, וגלרי לאפייט (galeries lafayette) ברובע התשיעי.



בדומה למרבית הערים בעולם, אם לא כולן, קיימים הבדלים משמעותיים בין האזורים השונים - במחירי הנכסים והמאפיינים שלהם. הרובע השביעי, לדוגמה, מאופיין בדירות גדולות ומרווחות ובבנייה מעוצבת עם תקרות גבוהות (3.5 מטר ויותר). מחיר דירת ארבעה חדרים (כולל סלון) בשטח של כ-150 מ"ר ינוע סביב מיליון וחצי עד שני מיליון יורו. המחיר הממוצע למ"ר ינוע סביב 10,000 יורו.



האזורים היקרים ביותר בפאריס הם ברובע השישי, השביעי והשמיני. ברובע השישי מגיעים מחירי הדירות ל-20,000 יורו למ"ר. דירות אלה מוצעות כשהן משופצות להפליא ומרוהטות.



גם בתוך הרובעים עצמם ישנם פערים ניכרים במחירים בין דירות שונות. האזור הקרוי משולש הזהב ברובע השמיני - הגובל ברחובות ג'ורג' החמישי ואלמה מורסו - יקר בהרבה מאזורים אחרים ברובע.



לעומת המחירים הגבוהים של רובעי היוקרה, ניתן למצוא בפאריס גם נכסים ב"מחירי מציאה". האזורים הזולים ביותר נמצאים ברובעים 19,18 ו-20. מחיר דירה בבניין באזורים הזולים ביותר ינוע סביב 3,000-3,500 יורו למ"ר. כלומר, דירה בגודל 50 מ"ר בת שני חדרים באזורים אלה תעלה 0.75-1 מיליון שקל. ראשל"צ, חולון, פ"ת, היזהרו - פאריס מאחוריכם.



ושכירות? דירת סטודיו או דירה בת שני חדרים בשטח של 40-50 מ"ר תושכר בכ-1,000 יורו בשכונות עם אוכלוסייה בחתך סוציו-אקונומי נמוך. מסכום זה יש להפריש כ-300-400 יורו להוצאות החלות על המשכיר: חימום, מים, ועד ביץ, מיסוי חלקי וכו', כך שהרבה לא נשאר.



ובכן, מה ניתן לרכוש במיליון שקל במרכז עיר האורות כיום, כששער היורו בשפל של כמה שנים? 10 מ"ר בדירת פאר ברובע השישי, כ-15 מ"ר בדירה ממוצעת ברובע השביעי או השמיני וכ-20-25 מ"ר לדירה פשוטה מאוד הדורשת שיפוץ באזורים הזולים יותר של הרובע השמיני.



אם כך, מדוע לא "נייצא" את הפטנט שלנו להגברת התשואה המניבה בשוק עולה - פיצול דירות? כנראה שכאן תופר ברית הערים התאומות ופאריס מעט שונה בכך מבת-ים. המכשול הראשון שנידרש לעבור הוא איגוד הבניין (ועד) שימנע כל פעולה כזו באיבה, וזאת עוד לפני העימות עם מחלקת ההנדסה של העיריה.



bonne chance.



הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות: www.rej.co.il