יפו עולה על המפה

>> המגמה של רכישת דירות להשקעה דחפה את מחירי הדירות בתל אביב כלפי מעלה בשנה האחרונה. אזור רחוב רוטשילד ומבואותיו הדביק את המחירים בצפון הישן של העיר - מחירה של דירת 4 חדרים בצפון הישן נע סביב 2.2-2.4 מיליון שקל, ואילו באזור רוטשילד ומבואותיו המחיר לדירה דומה מגיע ל-2.3-2.5 מיליון שקל, בעיקר בבנייני באוהאוס ובבניינים לשימור קל. קפיצה משמעותית נרשמה בדירות הסמוכות לרצועת החוף, שם המחירים נעים סביב 40 אלף שקל למ"ר. דירת 4 חדרים סמוך לקו החוף, שעלתה לפני שנה 3.2 מיליון שקל, עולה כיום 4 מיליון שקל (עלייה של כ-25%).

הצפי הוא כי בשנה הקרובה ברחובות מסוימים, מבוקשים במיוחד, לא ניתן יהיה לקבוע מסגרת מחיר - כך ברחוב דובנוב, בשדרות רוטשילד ובשדרות ח"ן, במיוחד בדירות הפונות בחזיתן לשדרה או לגן. על דירות כאלה מבקשים הבעלים מחירים גבוהים מאוד, ולבסוף גם מקבלים אותם.



יפו ושכונות הדרום הסמוכות לה משכו אליהן בשנה האחרונה משקיעים רבים, חלקם עם תקציב של מיליון שקל והון עצמי של 300 אלף שקל, שלא היו יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה במרכז העיר, ורכשו דירות ביפו ופלורנטין למטרת השכרה או מכירה ברווח. במקביל הגיעו לעיר גם יזמים שביקשו לקנות בניינים שלמים ביפו, שמחיריהם נעו סביב 4 מיליון שקל. בצפון יפו ובפרט באזור הסובב את שוק הפשפשים האמירו המחירים, והציפיות הן כי כניסתה של אוכלוסייה חדשה וצעירה לאזור תגבר בשנה הקרובה והמחירים ימשיכו לעלות.



שכונת נוה צדק שמרה על עלייה עקבית במחירי הדירות, ובניגוד לאזורים אחרים בעיר לא נרשמה בה עצירה בביקושים בחודשים האחרונים. כיום נמכרת דירה בממוצע ב-8,000 דולר למ"ר, בהשוואה ל-7,000 דולר למ"ר לפני שנה (גידול של 14%). מחיר דירת 4 חדרים בשכונה נע סביב 3 מיליון שקל.



שינוי מגמה נוסף שהורגש הוא הגידול בביקוש לבתים פרטיים גדולים. בפרויקט שבזי 30 פינת רחוב נוה צדק, למשל, נמכרה לפני שנה דירת 4 חדרים ששטחה 164 מ"ר ב-5.5 מיליון שקל, ואילו כיום נמכרת דירה דומה ב-6.5 מיליון שקל (עלייה של כ-18%) - שתיהן יד ראשונה.



במגדלי היוקרה, ובמיוחד בפארק צמרת, נרשמה ירידה חדה במספר העסקות בתקופת המשבר, ולמעשה היה זה השוק היחיד, פרט לנדל"ן המניב, שנפגע מהמשבר. ברבעון הראשון של 2010 נרשמה התאוששות ומספר העסקות שבוצעו במגדלי היוקרה גדל, והצפי הוא כי שוק זה ימשיך במגמת ההתאוששות. דירת 2 חדרים + ממ"ד בפארק צמרת, שנמכרה לפני 8 חודשים ב-1.45 מיליון שקל, עולה כיום 2 מיליון שקל, ואילו דירת 4 חדרים שעלתה לפני 8 חודשים 2.5 מיליון שקל עולה כיום 3.3 מיליון שקל (התייקרות של כ-30%).



במקביל לשוק המגדלים, גם מחירי הבתים הפרטיים בסמטאות שסביב רחוב יהודה מכבי עלו - בית על רבע דונם שעלה לפני שנה 5 מיליון שקל נמכר כיום ב-7 מיליון שקל. במחירי הדירות בשכונות הצפוניות נרשמה עלייה במחירים כמעט כל חודש מאז מאי-יוני 2009, אך בחודשים האחרונים מורגשת התמתנות במחירים - מה שמקטין את הסיכויים להמשך עלייה במחירי הדירות באזורים אלה. בשיכון דן, תל ברוך צפון ונאות אפקה מחיר דירת 4 חדרים נע סביב 2.1-2.4 מיליון שקל בעוד שלפני שנה נמכרה דירה דומה ב-1.9-2.1 מיליון שקל (עלייה של כ-13%).



בנייה חדשה ניתן למצוא רק ברמת אביב החדשה ובשכונת הגוש הגדול, אך מאחר שרמת הביקושים בשכונות אלה גבוהה מאוד, הדבר אינו מביא לירידה במחירי הדירות.



עלייה במחירי הדירות צפויה להירשם בשכונות הדרומיות של העיר כמו יד אליהו, בהמשך למגמת עלייה שכבר נרשמה באזור: דירת 90 מ"ר ברחוב נגבה, שנמכרה לפני שנה בסכום ממוצע של 700 אלף שקל, נמכרה באחרונה ב-980 אלף שקל (עלייה של 40%).



משקיעים שמחפשים תשואות גבוהות, ושהבינו שלא ימצאו אותן במרכז ובצפון היקרים של העיר, פילסו דרכם לשכונת יד אליהו. רבים ממשקיעים אלה הגיעו עם הון עצמי של 200 אלף שקל ומימון של 500 אלף שקל, ומצאו דירה בקרבת רחוב יגאל אלון, סמוך לתחנת רכבת ההגנה, בבנייה נמוכה עם חניה נוחה. בעקבות הביקושים הרבים שזרמו לשכונה, רמת המחירים במקום עלתה בשיעור של עד 30% בשנה האחרונה.



עליית מחירים נרשמה גם בשכונת התקווה, אם כי הפוטנציאל שלה מוגבל יותר בגלל הצפיפות הרבה ובשל אוכלוסייה גדולה של עובדים זרים שמתגוררת במקום. לפני שנה נרשמו בשכונה תשואות של 10%, ואילו כיום הן מגיעות ל-6% בלבד. דירת 60 מ"ר ברחוב תדהר - בבניין ישן שלגביו תלוי ועומד צו הריסה - נמכרה באחרונה ב-600 אלף שקל, בעוד שלפני שנה אותה דירה היתה נמכרת ב-200 אלף שקל בקושי רב. הדירה מניבה דמי שכירות של 3,000 שקל בחודש, המשקפים תשואה של 6.5% ועליית מחירים בשיעור של 25%.



תל אביב



גורמי האצה



* היצע נמוך של דירות * רמות ביקוש גבוהות



גורמי בלימה



* המחירים בצפון העיר ומרכזה הגיעו למיצוי * רוכשים פוטנציאליים רבים יושבים על הגדר בהמתנה לירידת מחירים



תחזית themarker:



* בלימה והתייצבות מחירים במרכז העיר וצפונה, עלייה במחירים ביד אליהו וצפון- מרכז יפו