העיר ההיפראקטיבית מגלה סימני עייפות

>> מה לא נאמר על העיר פתח תקוה בשנתיים האחרונות? העיר הוכתרה כאחת הערים הפעילות בתחום הנדל"ן בישראל, לאחר שבשנים האחרונות ריכזה את מספר העסקות הגדול ביותר, וזאת בעקבות הבנייה האינטנסיבית שנעשתה בה.

בפתח תקוה של 2009 נמשכה עליית המחירים, אך מאז תחילת 2010 השוק מכתיב התנהגות אחרת: מורגשת האטה בהיקף העסקות וברמות הביקושים, ובאזורים מסוימים המוכרים מתחילים להתפשר על המחיר.



שלושה גורמים עיקריים הפכו את העיר לפופולרית בקרב הרוכשים: הבנייה הרבה, המחירים הנוחים יחסית לגוש דן והתוכניות התחבורתיות שהבשילו ושיפרו את הגישה אליה - כביש הרוחב מכבית (471) בתפר שבין דרום העיר לקרית אונו, כביש 5 ושתי תחנות רכבת בחלק הצפוני של העיר.



בשנה האחרונה עלו מחירי הנכסים בעיר בשיעור של 10%-15%. בשכונת כפר גנים ג' שבדרום העיר, למשל, דירת ארבעה חדרים מושקעת בשטח של כ-100 מ"ר נמכרת כיום ב-1.6-1.7 מיליון שקל, בעוד שלפני כשנה נמכרה דירה דומה בכ-1.4-1.5 מיליון שקל. דירות חמישה חדרים שנמכרו לפני כשנה בכ-1.7 מיליון שקל בממוצע נמכרות כיום ב-1.8-2 מיליון שקל. הפרויקטים החדשים מציעים דירות 5 חדרים בכ-2.5 מיליון שקל ויותר - מחיר הקרוב למחירי תל אביב.



גם שכונת אם המושבות, שמשכה אליה תושבים רבים מאזור גוש דן והשרון, רשמה בשנה האחרונה עליות מחירים בשיעור של כ-15% - דירת ארבעה חדרים שנמכרה לפני כשנה ב-1.1-1.2 מיליון שקל נמכרת כיום ב-1.3-1.4 מיליון שקל. שכונת נוה עוז, המאופיינת בצמודי קרקע, רשמה עליות מחירים חדות עוד יותר: דו-משפחתיים שנמכרו לפני כשנה בכ-2.2-2.3 מיליון שקל נמכרים כיום בלא פחות מ-3 מיליון שקל. מגרשים בשטח של 250 מ"ר נמכרים בשכונה בכ-1.5 מיליון שקל, בהשוואה ל-1.2 מיליון שקל לפני כשנה.



בשכונת הדר גנים, שהיא מקור משיכה לציבור הדתי, נרשמו גם כן עליות מחירים משמעותיות: דירות ארבעה חדרים שנמכרו לפני כשנה ב-800-850 אלף שקל נמכרות כיום במחירים הנעים בין 900 אלף שקל ל-1.15 מיליון שקל.



במרכז העיר, לעומת זאת, נרשמה בשנה האחרונה יציבות מחירים ואף ירידות בשיעור של 3%-5%. הדבר נובע מירידה בביקושים בזמן שההיצע דווקא עלה. המשאים והמתנים נעשו קשים יותר, ומחירי הסגירה נמוכים מהמחירים המבוקשים.



כך למשל, ברחוב הפלמ"ח בעיר נמכרה באחרונה דירת 3.5 חדרים בשטח 100 מ"ר בכ-1.06 מיליון שקל, לאחר שהוצעה תחילה בכ-1.15 מיליון שקל. ברחוב רוטשילד נמכרה לפני כחצי שנה דירת 5 חדרים בשטח 150 מ"ר בכ-1.35 מיליון שקל. באחרונה נמכרה דירה דומה בכ-1.25 מיליון שקל, לאחר שאותה דירה הוצעה בשוק מאז ספטמבר 2009.



התנהגות הרוכשים והמוכרים במרכז העיר מאותתת לאזורים אחרים בעיר, ואם המושבות בראשם. שם דורשים המוכרים כבר כיום מחירים הגבוהים מאלה המקובלים בשוק, ובניגוד לעבר עסקות נסגרות רק לאחר זמן רב. מתחילת ינואר 2010 נרשמה האטה בכמות הפניות ובקצב המכירות, והמוכרים מתפשרים במחירים בשיעור של כ-7% בממוצע.



פתח תקוה



גורמי האצה



* צירי תחבורה נוחים



גורמי בלימה



* היצע גבוה * ביקושים נמוכים * מחירים לא אטרקטיביים ביחס לסביבה * בניית מאות יחידות דיור ביישוב נחלים הסמוך לעיר



תחזית themarker:



* מחירי הנדל"ן בפתח תקוה הגיעו לשיא, ובאזורים מסוימים משתווים למחירי הדירות בתל אביב. המחירים יהיו יציבים ואולי אף יירדו, ויידרשו פשרות מצד המוכרים