העליות היו אירוע חד-פעמי

>> אחרי לא מעט שנים שבהן שוק המגורים בחיפה האכיל את בעלי הנכסים שבו בהרבה מרורים, בשנה החולפת רשם השוק החיפאי עליות מחירים חדות של 30%-50% כמעט בכל שכונות העיר.

מה קרה בשנה האחרונה שהיכה את התחזית שלנו, אשר צפתה עליות מחירים קלות בנכסים מיוחדים בלבד? קרה לא מעט. ראשית, שוק הנדל"ן החיפאי השתחרר סופית מטראומת מלחמת לבנון השנייה, שגרמה לעצירתו למשך תקופה ארוכה. כמו כן, משקיעים רבים החלו להגיע לחיפה, והעלו בעשרות אחוזים את מחירי הדירות בשכונות שבהן ניתן היה להשיג תשואות גבוהות, כמו רמות רמז והדר הכרמל. בנוסף, שוק המגורים החיפאי רשם התעוררות ועסקות רבות נערכו בדירות בשכונות הטובות של העיר, תוך עליות מחירים גדולות.



האם התנופה שנרשמה בשוק בשנה החולפת היא אירוע חד פעמי, או שמדובר בתחילתו של מירוץ עליות מחירים מחודש בעיר השלישית בגודלה בישראל, אחרי כעשור של ירידות מחירים כמעט רצופות? ההערכה שלנו היא שמדובר באירוע חד פעמי, שנוצר כתוצאה מחיבור של כמה נסיבות, מבלי שנפתרו בעיות היסוד שמונעות מהשוק החיפאי להמריא.



כלכלת האזור, שנמצאת בנסיגה עוד משנות ה-70 עקב נפילת התעשייה המסורתית, אינה מראה סימנים של שיקום. פארק ההיי-טק מת"ם בדרום חיפה אינו מספק, ואלפים מבוגרי הטכניון והאוניברסיטה בעיר - כמו גם צעירים בכלל - אינם מוצאים את מקומם בחיפה ונודדים לכיוון המרכז.



הנגישות הנמוכה מהכרמל לכביש החוף ולתחנת הרכבת שליד מת"ם מפריעה גם היא לשיפור מצב הנדל"ן בעיר. הירידות הקיימות כיום לכביש ציר פרויד, ציר דרך הים וציר דרך צרפת אינן מספקות, וציר התחבורה הראשי שלאורך הכרמל, חורב-מוריה-הנשיא, סובל מעומסי תנועה בשעות השיא. נסיעה מתל אביב לחיפה, שהיתה אמורה להימשך כ-50 דקות, אורכת כך כשעה וחצי לכל כיוון ומרתיעה גם את אלה שרוצים ליהנות מהיתרונות של מגורים בחיפה ולהמשיך לעבוד בתל אביב. מנהרות הכרמל, שייפתחו בעתיד, יפתרו אמנם חלק מבעיות התחבורה, אך לא את אלה של שכונות ציר הכרמל.



הדירות הישנות בשכונות התחתיות של חיפה - הדר הכרמל, קרית שפרינצק, שער העלייה, קרית אליעזר ונוה דוד - הן גם הזולות ביותר בעיר, וטווח המחירים המקובל עבורן הוא 4,000-5,000 שקל למ"ר - עלייה של כ-40% לעומת הסקירה מ-2009. מחירן של דירות בנוה שאנן הוא 7,000-8,000 שקל למ"ר - עלייה של כ-50%. ברוממה מחירי הדירות הם 6,500-8,000 שקל למ"ר - עליה של 35%.



דירות במגדלים שבאזור סביוני דניה נמכרות תמורת 10,000-12,000 שקל למ"ר בממוצע - עלייה של כ-35% לעומת השנה הקודמת, ואילו מחירי דירות בשכונות רמות גולדה ואלמוגי נעים בין 11,000 שקל למ"ר ל-14,000 שקל למ"ר - עלייה של כ-50%. דירות מיושנות בשכונות הכרמל נמכרות כיום תמורת 10,000-13,000 שקל למ"ר - עליית של כ-50%, ודירות בפרויקטים חדשים באחוזה מגיעות לרמות מחיר של 15,000 אלף שקל למ"ר ויותר - עלייה של כ-35%.



חיפה



גורמי האצה



* רמת המחירים בעיר עדיין נמוכה * מחסור בדירות ברמה גבוהה



גורמי בלימה



* המחירים עלו מאוד בתקופה האחרונה * שוק הנדל"ן הוא מקומי בעיקרו ואינו מושך רוכשים מהמרכז * חלופות זולות יותר ביישובים הסמוכים



תחזית themarker:



* עליות המחירים ייבלמו במידה רבה בכל מגזרי השוק. בנכסים שמיועדים להשקעה צפויות להירשם ירידות מחירים משמעותיות. היקפי רכישת הדירות למטרות מגורים יישארו יציבים. דירות ברמה גבוהה ישמרו על מחירן, ואולי אף ירשמו עליות קלות