איך למכור דירה מקבוצת רכישה

>> משקיעים בקבוצות רכישה מעוניינים, בשלב מסוים, למכור את הדירה ולקבל לידם את הרווח מהשקעתם. קיימים שלבים שונים למימוש ומכירת הזכויות: (1) בטרם החלה הבנייה; (2) במהלך הבנייה; (3) בסיום הבנייה; (4) לאחר תקופת שימוש עצמי או השכרה של הדירה.

לעיתוי מכירת הזכויות השפעה מהותית על המס. מכירת הדירה לאחר סיומה ושימוש בה במשך תקופה לצורכי מגורים (שכירות או שימוש עצמי) יכולה לזכות את המוכר בפטור מלא ממס שבח וממע"מ. לעומת זאת, מכירת הזכויות בקבוצת הרכישה לפני או במהלך הבנייה אינה פטורה ממס שבח (20%), ואף עלולה להתחייב במס הכנסה ובמע"מ בשיעור מלא. תוצאות המס יושפעו מכמה מבחנים מהותיים: מהם מקורות המימון, האם קיימת מחזוריות בביצוע עסקות מסוג זה ומבחן הכוונה - האם הכוונה בביצוע ההשקעה היתה מסחרית או לצורכי מגורים.



פסק דין שניתן באחרונה על ידי השופטת דניה קרת, מבית המשפט המחוזי בתל אביב, בעניין מכירה של דירה בפטור ממס בעסקת קומבינציה, עשוי להשפיע על מכירת דירה שנרכשה בקבוצת רכישה. במקרה זה, קבלן שעסק בבנייה ושיפוץ בתים עירער נגד מנהל מע"מ בדרישה לבטל שומה בגין מכירת בית המגורים הפרטי שלו. הקבלן קנה קרקע בעסקת קומבינציה, ובנה בית דו-משפחתי עבורו ועבור בעלת הקרקע. כעבור שלוש שנים מכר הקבלן את הבית לרוכש פרטי וקיבל פטור ממס שבח. לטענת מע"מ, מכירת הבית היתה במישור העסקי כי מדובר בקבלן. לטענת מע"מ, הקבלן החזיק בנכס זמן קצר וגם אם לא ניכה את מס התשומות בגין הבנייה, עדיין קיימת חובה מבחינתו לדווח לרשויות מע"מ ולשלם מס עסקות. הקבלן טען מנגד כי הדירה היתה מיועדת לשימוש פרטי והמכירה לא נעשתה כחלק מעסקיו אלא נבעה מאילוצים כלכליים ואישיים.



בית המשפט קבע כי מכירה של בית ברווח גדול מאוד אין בה כשלעצמה כדי להצביע על פעולה מסחרית. עוד נקבע כי הידע והכישורים של הקבלן אינם רלוונטיים לשאלה אם מדובר בעסקת אקראי החייבת במס מלא. בעניין האשראי שקיבל הקבלן לצורך הבנייה, נקבע כי לא מדובר במינוף, אלא בהלוואה לזמן קצוב שאמורה היתה להיפרע עם המעבר לדירה החדשה. השופטת גם סברה כי אין לראות בהפניה להוראות חוק מכר דירות במסגרת ההסכם עם הרוכש החדש, ראייה לכך שפעילות הקבלן המערער היתה פעילות עסקית במקרה זה. לפיכך, נקבע כי אין לראות בעסקת מקרקעין בודדת זו, על ידי מי שעיסוקו בנייה ושיפוצים, משום עסקה חייבת, והערעור התקבל במלואו (עש 1271/06).



לדעתי, רצוי לתכנן מראש את אופן מכירת דירה שנרכשה בקבוצת רכישה. אם המכירה תתבצע לפני הבנייה ובמהלכה, צפוי חיוב במס שבח ואולי גם מס הכנסה בגין עסקת אקראי ומע"מ. לעומת זאת, במכירה לאחר שימוש בפועל בדירה ייתכן פטור מלא ממסים.



הכותב הוא מומחה בדיני מסים, שותף מנהל במשרד ג. בלנגה ושות' jack@blanga.co.il