שעיה בוימלגרין בודק את הזיכרון של שוק ההון

>> האם ניתן לעמוד במצב של הסדר חוב עם חברה אחת - במסגרתו אתה מבהיר למשקיעים שלא תחזיר להם את כספם - ולגייס במקביל מהמוסדיים כסף בחברה אחרת? נראה כי איש העסקים שעיה בוימלגרין נחוש לבחון את האפשרות הזו. חברת הנדל"ן אזורים שבשליטתו מתכננת בראשונה מאז יולי 2007, לבצע גיוס הון בשוק ההון. אזורים מתכננת לבצע הנפקה ציבורית של סדרה חדשה של אג"ח להמרה שישאו ריבית שקלית משתנה בהיקף של 200-250 מיליון שקל.



אתמול החלה אזורים ברודשואו (סדרת מצגות) מול שוק ההון. במצגות, אזורים מנסה להעביר את המסר כי זו לא אותה החברה שבעקבות בולמוס הרכישות הכושלות והממונפות של קבוצת לגנא ואזורים תיירות, שביצעה במהלך 2006-2007, היתה כבר כמעט עם רגל וחצי בתוך הליך כואב ומייגע של הסדר החוב מול מחזיקי האג"ח.

אזורים משדרת כי הרפתקות העבר מצויות מאחוריה, וכי היא מתרכזת מעתה ואילך בתחום הפעילות המסורתית שלה לפני שרכשה על ידי בוימלגרין מידי אי.די.בי, וכוללת בעיקר בנייה למגורים ונדל"ן מניב בישראל.



אזורים מדברת גם על כך כי לאחר תהפוכות רבות שעברה בשרשרת ניהולית שכללה החלפה של חמישה מנכ"לים בתוך שלוש שנים, לחברה יש כיום הנהלה חזקה, בראשות המנכ"ל דוד נצר והיו"ר יורם טורבוביץ', ללא התערבות כלשהי של בוימלגרין השוהה רוב הזמן בארה"ב. החברה גם נשענת על כך שהצליחה להכניס כשותפים גופים מוסדיים גדולים כמו מגדל והראל.



הקמפיין של אזורים עשוי להשכיח כי מדובר במקרה תקדימי לשוק ההון. בעל הבית של אזורים הוא עדיין בוימלגרין - שמחזיק ב-64% מהחברה דרך בוימלגרין קפיטל ונמצא בסדרה של עימותים מול בעלי האג"ח במסגרת חברות אחרות שבשליטתו.



חברת בוימלגרין קפיטל חייבת לבעלי האג"ח 434 מיליון שקל. על פי ההסדר בינה לבין בעלי האג"ח שהושג כבר לפני כשנה, בעלי האג"ח יוותרו לבוימלגרין על 214 מיליון שקל. תמורת הוויתור יקבלו בעלי האג"ח 30% ממניות החברה. שווי המניות בבורסה הוא 10.5 מיליון שקל. הפירעון של יתרת החוב בסך 140-150 מיליון שקל יידחה בכמה שנים. האחזקה של בוימלגרין בחברה תדולל מ-90% ל-60%, ואחזקתו בשרשור באזורים (שהיא האחזקה העיקרית של בוימלגרין) תרד מ-57.6% ל-38.4%. בוימלגרין גם יוותר על הלוואות בהיקף 324 מיליון שקל שנתן בעבר לחברה.



חברה אחרת של בוימלגרין - לגנא הולדינגס - היא חברת אחזקות שהאחזקה העיקרית שלה היא באנגל אירופה, ששולטת באנגל משאבים הפועלת בתחום נדל"ן מניב ובנייה למגורים בישראל ובמרכז ומזרח אירופה. לגנא חייבת למחזיקי אג"ח א' כ-150 מיליון שקל ואינה מסוגלת לעמוד בתשלום. אנגל אירופה חייבת למחזיקי אג"ח ג' כ-320 מיליון שקל ואנגל משאבים חייבת למחזיקי אג"ח ה' כ-232 מיליון שקל, גם שתיהן לא מסוגלת לעמוד בהתחייבויות ונמצאות בהליכים משפטיים והסדרי חוב.



ההרפתקות כיווצו את ההון העצמי



הסדרה החדשה (י"ד) תדורג על ידי s&p מעלות (כיום האג"ח של החברה מדורגות bbb פלוס) ותהיה בעלת מח"מ (משך חיים ממוצע) של כ-4.4 שנים, כשתשלומי הקרן ייפרעו ב-2014 ו-2016.



ההרפתקות של החברה בשנים האחרונות, כיווצו את ההון העצמי של אזורים מכמיליארד שקל בסוף 2006 לכ-268 מיליון שקל בסוף 2009, וגרמו לדרוש ממנה תוספת של פרמיית הסיכון והביטחונות בגין האג"ח שיונפקו. זאת משום שעדיין אי אפשר לטעון שאזורים עצמה יצאה לגמרי מכלל סכנה, והיא עדיין מעורבת בלגנא הולדינגס ונגזרותיה, שסביבן מתחולל בימים אלה מאבק בבית המשפט שבו מעורבים המשקיעים המוסדיים הגדולים בשוק ההון - פסגות ודש.



לכך אפשר להוסיף את העובדה שקבוצת משקיעים מכובדת, הכוללת חברות כמו אי.ג'י.אר.אי שבשליטת משפחת וייל וטייקון התקשורת שאול אלוביץ', החליטו בעקבות בדיקות נאותות שביצעו לבטל את ההשקעה המתוכננת באנגל משאבים, חברה נכדה של לגנא.



את ההנפקה צפוי להוביל קונסורציום החתמים הכולל את כלל, לידר, לאומי פרטנרס, ברק קפיטל.



אזורים ממשיכה בתוכניות ההתייעלות שהחלו לפני כשנה וחצי בעקבות ההיקלעות למצב פיננסי מאתגר.



ל-themarker נודע כי הנהלת החברה בראשות המנכ"ל נצר והיו"ר טורבוביץ', החליטה בשבועות האחרונים לצמצם את כוח אדם בכעשרה עובדים נוספים, כך שמספרם יירד מ-103 בסוף 2007 לכ-80 עובדים. בין העובדים העוזבים נמנים בכירים ובהם סמנכ"ל הנדסה ומנהל פיתוח נכסים מניבים.



המהלך צפוי להביא לחיסכון נוסף בהוצאות הנהלה וכלליות של כ-6 מיליון שקל. זאת בהמשך לירידה בהוצאות בסעיף זה שהסתכמו ב-2009 ב-66 מיליון שקל, לעומת 84 מיליון שקל ב-2008 ונבעו, בין השאר, בשל צמצום בכוח אדם בשמונה עובדים, הפסקת תשלום משכורת 13 וכן בשל הפחתה בשיעור של 7.5%-10% מהשכר ברוטו.



עוד נודע כי עדי הרפז, ששימשה כעוזרת אישית של המשנה למנכ"ל לשעבר יעקב סיסו, תקודם לתפקיד עוזרת אישית של נצר. בנוסף, אזורים שכרה את שירותי יועצת ארגונית, הצפויה לערוך פגישות וסדנאות עם העובדים בכדי לשפר את הליכי העבודה בחברה.



לאזורים יש עתודות קרקע לבנייה של נכסים מניבים בהיקף של כ-409 אלף מ"ר בישראל וכן נכסים מניבים המיועדים להשכרה בהיקף של כ-14 אלף מ"ר. בין הנכסים שמחזיקה החברה (וחלקם מצויים בהקמה) נמנים קניון עיר ימים בנתניה, קניון בת ים, שטחים (ותחנת תדלוק) בצומת סגולה וכן משרדים במתחם עלית ברמת גן.



עם זאת תחום הבנייה למגורים בישראל ממשיך להישאר ליבת הפעילות של אזורים, המעורבת בכ-20 פרויקטים להקמת כ-1,384 יחידות דיור, מתוכם נמכרו כ-1,000 דירות, כשסך מלאי הקרקעות בישראל נאמד בכ-6,731 יחידות דיור.



אזורים השלימה במהלך 2009 את מכירת אזורים תיירות לידי דוד פתאל, ומכירת השליטה בקבוצת לגנא (51%) לידי מחזיקי האג"ח שלה, דבר הצפוי להפחית את החוב הפיננסי שלה מכ-4.4 מיליארד שקל לכ-2 מיליארד שקל. עם זאת, הונה העצמי הסתכם בסוף 2009 בכ-268 מיליון שקל - כ-7% בלבד מן המאזן.



אזורים סיימה את 2009 עם הפסד מפעילות נמשכת של כ-92 מיליון שקל לעומת 53 מיליון שקל ב-2008, יצרה תזרים מפעילות שוטפת בסך 61 מיליון שקל, והכניסה את חברות הביטוח מגדל והראל כשותפות בחברה האם והבנות. כמו כן הגיעה אזורים להסכמות לגבי החריגות באמות מידה פיננסיות מול בנק הפועלים ולאומי וכן פרעה מאז 2009 יותר מ-500 מיליון שקל למחזיקי האג"ח והבנקים.



אזורים צופה כי תעמוד בכל התחייבויותיה ב-2010-2011 - כך שבסיום תקופה זו יישארו בקופתה מזומנים ושווי מזומנים של 367.2 מיליון שקל.