מדוע עיריית פ"ת רוצה לשלם פיצוי של 22 מיליון שקל בגין תוכנית שלא אושרה?

>> עיריית פתח תקוה מנסה לקדם באחרונה תשלום של 22 מיליון שקל לבעל קרקע בעיר, בטענה שזכויותיו נפגעו בעקבות ניסיונה של העירייה לשנות את ייעוד הקרקע. עם זאת, מבדיקת themarker עולה כי שינוי הייעוד לא אושר, והניסיון נעשה, לכאורה, בניגוד לנוהלים הקיימים במקרים דומים.



בישיבת מועצת העיר בסוף מארס הוצג בפני חברי המועצה הסכם בין העירייה לבין בעלת הקרקע, חברת פרדס מזי"א, שבשליטת משפחת איזקסון. בעבר החזיקה החברה בקרקעות ובפרדסים בעיר, ואף יזמה כמה פרויקטים בעיר. המגרש הוא בן 1.3 דונמים ונמצא ברחוב ראשון לציון, בחלק החדש של שכונת אם המושבות, סמוך למתחם לב הסביונים. המגרש מיועד, על פי התוכנית הקיימת, להקמת תחנת דלק.

בהסכם נאמר כי פרדס מזי"א רצתה להקים במקום תחנת דלק, ואף נקשרה בהסכם עם סונול להקמת התחנה ולהפעלתה. ב-2006 ביקשה פרדס מזי"א לקבל היתר להקמת תחנה כזו, והוא הוצא, אולם תוך דרישה מהחברה למלא אחר תנאים שונים, שלא קוימו עד היום.



בפברואר 2008 החליטה העירייה לנסות לשנות את ייעוד המקרקעין למגורים עקב התנגדות מצד תושבי השכונה החדשה להקמת תחנת דלק בסמיכות לבתיהם. הניסיון לא עלה יפה, והוועדה המחוזית החליטה להותיר את ייעוד המגרש כתחנת דלק ומסחר. העירייה הגישה עתירה מינהלית נגד החלטת הוועדה המחוזית, שעדיין מתבררת בבית המשפט.



כעת, אף שמצבו התכנוני הסופי של המגרש טרם נקבע, הגישה העירייה לאישור חברי מועצת העירייה טיוטת הסכם בלתי חתומה בינה לבין פרדס מזי"א. על פי הטיוטה, העירייה תפצה את החברה ב-22 מיליון שקל, ומלבד הפיצוי הכספי, תוכל החברה לבנות במקום 93 דירות חדשות, אם ישתנה הייעוד כבקשת העירייה. עוד צוין בהסכם כי באחרונה סיימה העירייה להכין חוות דעת שמאית בנוגע לגובה הנזק, אך שם השמאי כלל לא הוזכר בהסכם. בנוסף צוין בהסכם כי שווי הנזק יישא ריבית והצמדה מ-1 בינואר 2010 ועד למועד ההתחשבנות הסופית.



מדוע בעצם צריכות העירייה או הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לפצות את בעלי הקרקע? בחוק התכנון והבנייה יש נוהל מסודר למתן פיצוי בגין תוכנית פוגעת, שמביא בחשבון את שווי הקרקע לפני אישור התוכנית ואחריה. במקרה הנוכחי, התוכנית הפוגעת לכאורה כלל לא אושרה, כך שאין שום עילה לתשלום פיצוי שכזה. מההסכם עולה כי לחברה טענות שונות נגד התנהלות העירייה על המגרש, ואולם לא ניתן להבין מהיכן נלקח סכום הפיצוי.



איש האופוזיציה, חבר מועצת העיר והוועדה המקומית, בני זהבי, שסירב להצביע בעד אישור ההסכם, אמר: "כיצד ייתכן שלא הסבירו לחברי ועדת המשנה ולחברי המועצה איך חושב גובה הנזק? לא ברור מדוע צריך בכלל לפצות את היזם אם בכל מקרה העירייה דואגת לשנות את הייעוד לקרקע מגורים שנחשבת ליקרה יותר מקרקע בעלת אופי מסחרי. הוועדה המחוזית היא היחידה שיכולה להחליט על שינוי ייעוד הקרקע מתחנת דלק למגורים, והיא מתנגדת לשינוי. איך ייתכן שהעירייה מתחייבת בהסכם למגורים כל עוד הוועדה המחוזית מסרבת לכך וכשהנושא עדיין נמצא בעתירה מינהלית?"



לאחר פניית themarker לעירייה, הוצגה חוות דעת שמאית של שמאי המקרקעין אהרון פרידמן מדצמבר 2009, שלפיה אמור היה להיגזר הפיצוי המדובר, ואולם חוות הדעת לא כוללת את ירידת שווי המקרקעין של בעלי הקרקע עקב שינוי הייעוד, ואף לא אומדן של נזקים שנגרמו לו לכאורה עקב התנהלות העירייה, אלא רק אומדן לשווי הזכויות של חברת פרדס מזי"א. משום מה נוסף לחוות הדעת גם אומדן זכויות שיש לכאורה לחברת סונול. השומה לא הביאה בחשבון את הרווח שיפיקו בעלי הקרקע אם תוסב זו לקרקע שעליה ניתן לבנות 93 דירות. בדברי ההסבר של העירייה לחברי המועצה נכתב: "היזמים הסכימו לשינוי הייעוד ובתנאי שיינתן להם פיצוי עבור הזכויות הקיימות בידיהם".



מעיריית פתח תקוה נמסר בתגובה: "לא מדובר בהוצאה כספית, שהרי אם לא היתה החלטה לשינוי הייעוד, לא היה נוצר נזק שצריך לשלמו. מאחר שיש החלטה לשינוי ייעוד מתחנת דלק למגורים, הרי מהיטל ההשבחה של בעלי הקרקע יקוזז הנזק שנגרם להם מביטול התחנה. אם לא יהיה שינוי ייעוד לא ייגרם נזק (למעט הנזק מהעיכוב) ולא יתוסף היטל השבחה, למעט היטל ההשבחה בגין התחנה שאותו כבר שילמו. העניין יובא להסבר והבהרה בוועדת המשנה ולמועצת העיר".