>> סיור קצר ברחוב הדקל שבשכונת תל כביר בדרום תל אביב, או בשמה התקני שכונת נוה עופר, לא משאיר מקום לתהיות. מונחים כמו תמ"א 38 או שיקום שכונות בבניינים מטים ליפול אלה הם בגדר בדיחה גסה. הסדקים על קירות הבניינים - שמרביתם נבנו בתחילת שנות ה-50 - מרמזים על כך ששיפוץ הוא בלתי אפשרי. כמותם גם הבניניים בשכונת יפו א', שחלקם אף הוגדרו על ידי עיריית תל אביב כמבנים מסוכנים. אלא שלאחרונה, בהישג יוצא דופן, הסתיים תהליך נדיר של החתמת 100% מהדיירים לביצוע פרויקט פינוי-בינוי.
על התהליך אחראית עמותת תל גיבורים - האגודה החברתית לזכויות אזרח. העמותה מקדמת ביצוע פרויקטים של פינוי-בינוי בשכונות חלשות בכל רחבי הארץ, ללא מטרת רווח.
בדיוק מסיבה זו, מעריכים בעמותה, הצליחו לגייס את הדיירים לפרויקט. היכן שיזמים ועורכי דין נכשלו לאורך שנים, העמותה - שצמחה מתוך השכונות - הצליחה.
התושבים מספרים כי מעת לעת היו מגיעים אל הבניינים המתפוררים במכונית חדישה יזמים ועורכי דין, על מנת לשכנע את התושבים כי עתיד נדל"ני מזהיר צופה להם, לו רק יגייסו אותם להיות נציגיהם. התושבים, שרבים מהם איבדו במשך השנים אמון ברשויות המדינה וחלקם כלל לא מדברים עברית, בחרו לשלוח את היזמים לדרכם ולא לחתום על אף מסמך. ציפיות לעתיד מזהיר כבר לא היו להם.
כעת, בפעם הראשונה, יכולים התושבים לצפות לשינוי. העמותה שכרה את שירותיו של משרד יסקי מור סיון אדריכלים לביצוע הפרויקטים, ובימים אלה העביר האדריכל קובי יסקי את התוכניות שביצע לעיונה של מחלקת ההנדסה בעיריית תל אביב - שבוחנת את ההצעה. בנוסף מלווה את הפרויקט שמאי המקרקעין יוסף פישלר.
גם משרד הבינוי והשיכון בוחן את אפשרות להכריז על המתחמים כמוכרים לצורך פינוי-בינוי. מהמשרד נמסר כי "לאחר פנייתו של יו"ר עמותת תל גיבורים זבולון עוזיהו בעניין, נפגש בשבוע שעבר סגן מנהלת מינהל תכנון והנדסה במשרד יוסי רזי עם עוזיהו וסייר עמו בשכונות. נקבעה פגישה נוספת למאי, כדי לבחון את הצעדים שבהם ניתן יהיה לנקוט לטובת כל הצדדים".
"להרוס ולבנות מחדש"
עמותת תל גיבורים החלה את דרכה כוועד שכונת תל גיבורים בחולון. בראשה עמד זבולון עוזיהו (65), יליד כרם התימנים שבשנות ה-90 עבר להתגורר בחולון הצעירה, שכונה חדשה שהוקמה בתחילת שנות ה-90 בסמוך לשכונת תל גיבורים הוותיקה. תושבי תל גיבורים חשו מופלים לרעה כאשר רבי קומות הוקמו ממש מול ביתם, בעוד שהתשתיות הישנות בשכונה נותרו על כנן. פה ושם התלוננו התושבים על מפגעים סביבתיים ותברואתיים בשכונה, ועוזיהו השמיע את זעקתם במסדרונות העירייה.
בהמשך קיבל הוועד תלונות על מפגעים בריאותיים שלכאורה נוצרו מפעילות הארובות הממוקמות על גג בית חולים וולפסון וכן מנתיבי איילון שהוקמו בסמוך לשכונות הדרומיות של תל אביב-יפו.
בשלב זה, ב-2002, נהפך הוועד לעמותת תל גיבורים, וזו נאבקה בהצלחה להקמת קיר אקוסטי שקוף לאורך תוואי אילון - מרחוב הלוחמים עד רחוב דוב הוז בחולון. בנוסף העמותה היתה מהעותרות לבג"ץ בשל הזיהום הנפלט מארובת בית החולים וולפסון. כתוצאה הקצה משרד הבריאות 2 מיליון שקל להחלפת הדוודים ולמעבר לסולר וגז.
בתחילת דרכה התמקדה העמותה בנושאי סביבה, אלא שבעקבות ההיכרות עם השכונות הסמוכות לנתיבי איילון ותושביהן, הבינו בעמותה כי הפתרון לבעיות ברור: הריסת הישן לטובת הקמת חדש.
"קיבלנו פניות מתושבים על בתים סדוקים כתוצאה מהקרבה לנתיבי איילון", מספר עוזיהו. "הזמנו דו"חות של מהנדסים שאיששו את ההערכות שלנו. הקרבה לכביש היתה הרסנית לבניינים הישנים. הבנתי שרק הריסה ובנייה היא הפתרון".
לדברי עוזיהו, עורכי דין רבים היו מבקרים בשכונות ומנסים לשכנע את התושבים להיאבק לקבלת פיצויים מתוקף סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. "מדובר בעזובה של דור ראשון, שני ושלישי של עולים. אנשים שאינם מאמינים יותר לממסד, לעיריות או לממשלה. הם לא שיתפו פעולה. אני הגעתי אליהם כאיש שכונות, מתוך המצוקה שלהם, והתחלנו להחתים אותם על הסכמה לפרויקט פינוי-בינוי.
"מבין השכונות, בשכונת יפו א' ובשכונת נוה עופר הגענו ל-100% חתימות", מוסיף עוזיהו. "זה שונה כשבאים מתוך התושבים ולא מהצד של היזם. הסברתי להם שמגיע להם פינוי-בינוי, וכך ניתן יהיה להזיז את הבתים שלהם מנתיבי איילון".
"הבתים רועדים"
"כיום הבתים האלה רועדים. הם יתמוטטו ברעידת האדמה הכי קטנה, וגם בלעדיה", מזהיר עוזיהו. "עשינו כנס גדול בשכונות והסברנו את המצב לתושבים. חלק מהם לא הסכימו לחתום בלי שאאשר להם. הייתי מקבל טלפונים בלילה לרוץ לדירה בבניין מסוים, ומשם לדירה אחרת בבניין אחר. כל החתימות נעשו בזיהוי עורך דין. לאחר כל כנס כזה היינו יושבים על ספסל בשעה 3 בלילה, שותים קפה ובודקים כמה חתימות כבר השגנו".
פרויקט החתמת הדיירים ביפו א' ונוה עופר לא היה קל. הוא נמשך שלוש שנים והסתיים לאחרונה. בשכונות אחרות הוא עדיין ממשיך. "בהתחלה היו באים לכנס אנשים עם סיגריה ביד ונעלי אצבע, וצוחקים עלי. ?איזה פינוי-בינוי בראש שלך?', היו אומרים לי. אמרתי לעצמי, איך אעבוד עם אנשים כאלה? אבל אני - שעזבתי את כל עיסוקי האחרים - ועוד מספר בודד של חברים בעמותה לא התייאשנו. כיום, לאחר שלוש שנים אנחנו מבינים שעשינו את הדבר הנכון.
"אנחנו סבורים שכל השכונות הוותיקות הוזנחו על ידי הממשלות. תפקיד העמותות לחבר בין התושבים לבין מקבלי ההחלטות. באנו מהשכונות ויש לנו שפה משותפת עם התושבים. המטרה היא להכניס יזם רק כשהשטח בשל".
לא מעט בניינים בשכונת יפו א' הוגדרו מסוכנים על ידי העירייה. הבניינים נקראו "משכנות עוני" על ידי הממשלה, כאשר התכנון המקורי היה שיהיו זמניים. הכינוי "משכנות עוני" מופיע עד היום כשמה הרשמי של השכונה בתוכנית בניין העיר (תב"ע).
במכתב ששיגר עו"ד מאיר פז ממשרד עו"ד פז ממן למשרדי השיכון והרווחה בפברואר, בשם העמותה ותושבי שכונת יפו א', כתב פז כי "מדובר ב-11 מבנים שנבנו בשנות ה-50 כפתרון של משכנות עוני הממוקמים ברחובות נחל עוז, נחל שורק וגחון, והכוללים 360 דיירים. מצב השיכון בכי רע. חלק מהמבנים הוגדרו מסוכנים על ידי העירייה וחלק מהדיירים נתבעו על ידי העירייה לבצע תיקונים דחופים על מנת למנוע התמוטטות המבנים. באחרונה אף התקבלה דרישת העירייה לשפר את מערכת הביוב, דרישה שעולה כסף רב שאין באפשרות דיירי הבתים לממן".
מגדלים בכניסה הדרומית לעיר
מה מתוכנן בשכונת יפו א'? על פי התוכנית שהגיש משרד יסקי מור סיון אדריכלים לעירייה, מתוכננת הריסת המבנים הישנים והקמת 1,500 דירות חדשות.
"יפו א' ממוקמת במקום חשוב מאוד מבחינת תל אביב", מסביר אדריכל קובי יסקי. "מדובר בכניסה הדרומית לתל אביב, בנקודה שבה יורדים מאילון דרום לכיוון ציר שלבים, שהוא הציר שאמור להעביר תנועה מאסיווית לכיוון מרכז העסקים וחוף הים של תל אביב. בתוכניות של עיריית תל אביב, ציר שלבים אמור לקבל חיזוק. מבחינה זו תומכים בעירייה בפיתוח המתחם גם בצורה של מגדלים.
"במתחם יש בניין ברחוב הגיחון, שממש נושק לאילון ואותו הצענו להרוס לגמרי ולבנות את המגדלים מעט מערבה יותר מאילון. הדבר מאפשר לבצע את הפרויקט בשלבים. כלומר לפנות את הדיירים בהדרגה הישר לבניין חדש, שייבנה על שטחים פתוחים קיימים, ללא צורך לתת מענה לדיור זמני. אנו מקווים שהעירייה תיתן הסכמתה להצעה זו.
"צפונה משם מקדמים העירייה ומינהל מקרקעי ישראל תוכנית הכוללת בינוי חדש מציר שלבים עד לרחוב נס לגויים. ככל שיש יותר תוכניות לבינוי חדש באזור, כך גדלים הסיכויים למימוש התוכנית הזו. עם התוכנית בנס לגויים מדובר כבר ב-2,500 יחידות דיור חדשות. שינוי בהיקף כזה יאפשר גם קידום תוכניות פינוי-בינוי בשכונות נוספות באזור, כמו יפו ג'", מוסיף יסקי.
"את השטח הירוק והלא מפותח אנחנו רוצים להכניס לתוך המתחם, כך שמאזן השטחים הירוקים לא ישתנה - רק המיקום שלהם ישתנה. בכך תיווצר שכונה אטרקטיבית עם גינה ירוקה בלבה".
תוכניות דומות קיימות גם לגבי שכונת נוה עופר. עו"ד גיא פרבמן המייצג את העמותה והתושבים המתגוררים בשכונת נוה עופר, שיגר מכתב לעירייה המלווה בחתימות הדיירים, ובו נכתב כי "מדובר ב-274 דיירים המתגוררים ב-13 מבנים ברחובות גרוסמן, הדקל, תל גיבורים וזלמן שזר, אשר נבנו בשנות ה-50 וה-60 עבור עולים ומפוני מעברות. מרבית המבנים נמצאים כיום במצב רעוע ביותר".
לדברי פברמן, הפתרון הנדרש הוא הכרזה על השיכון כפרויקט לפינוי-בינוי אשר "יאפשר לאוכלוסיית השיכון לעבור לבתים מודרניים חדשים, כאשר הדיור החדש שיוצע לדיירים יהיה גדול ב-30% מהדיור הקיים".
על פי התוכניות שהוצעו לעירייה, במקום 274 הדירות הישנות ייבנו 1,400 דירות חדשות. ואולם יסקי אומר כי הקמת בניינים רבי קומות בשכונת נוה עופר בעייתית יותר, מאחר שהאוכלוסייה בשכונה תתקשה לתחזק בניינים גבוהים. לכן הוצע בתוכנית פתרון של בניינים לא מאוד גבוהים וניוד זכויות לשטח סמוך בהתאם להחלטות העירייה.
סיבה לאופטמיות
לאופטימיות המורגשת בשכונות, שעליה מעידה גם עליית המחירים בדירות בחודשים האחרונים, יש סיבה נוספת. בשנה האחרונה הבהיר מהנדס העיר תל אביב חזי ברקוביץ' לא פעם כי העירייה תעדיף הריסת בניין ישן והקמת חדש במקומו על פני אישור תוכנית חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה (תמ"א 38) על בניין קיים.
בכנס בנושא יישום תמ"א 38 וחידושים בשיטות מיגון שנערך בשבוע שעבר בחסות משרד הפנים, פיקוד העורף ואיגוד מהנדסי ערים בישראל, הבהיר ברקוביץ' כי תמ"א 38 אינה פתרון מועדף על ידי העירייה כאשר מדובר בבניינים עם יסודות ישנים וגם אינה פותרת את מצוקת החנייה בעיר. לעומת זאת, לדברי ברקוביץ', בנייה חדשה במקום הישנה תבטיח שיפור בשני היבטים אלה.
תושבי דרום ת"א החליטו לבנות מחדש
מאת שלומית צור
30.4.2010 / 6:58