הרוכשים חוזרים לחוף של מיאמי

ניו יורק טיימס

>> אף כי הוא משקיף על האוקיינוס האטלנטי ומציע תוספות יוקרתיות כגון מרתף יין וחדר סיגרים, מתחם דירות הקונדו הקריביאן שבמיאמי ביץ' נראה בקיץ שעבר כמו קורבן נוסף של קריסת שוק הדיור בדרום פלורידה.



היו קונים לכל 103 היחידות במתחם, הכולל מבנה משופץ בסגנון ארט-דקו ומגדל זכוכית חדש, אך רק 14 היו מוכנים לסגור את העסקה. השאר פשוט ויתרו על הפיקדונות ששילמו.



מפתחי הקריביאן, כריסטה דוולופמנט ובלורוק ריל אסטייט, ספגו הפסדים כבדים, והמלווה לפרויקט, קורוס בנקשרס משיקגו, פשט את הרגל.



אך הפרויקט הניב רווחים נאים לחברת השקעות נדל"ן נוספת, מלוהן פרופרטיס, מניו יורק, שהשתלטה על הפרויקט לאחר שקנתה משכנתאות בסך 127.7 מיליון דולר מקורוס באוגוסט שעבר. מלוהן שילמה פחות ממחצית מערכה הנקוב של ההלוואה, לפי מתווכת הבניין, דיאנה ליברמן, הבעלים של sbi ריאלטי במיאמי ביץ'.



כעת נותרו רק 15 יחידות למכירה בקריביאן, אמרה ליברמן. מחיר היחידות המקורי עמד על 11,840 דולר למ"ר, ונמכרות כעת בממוצע של 6,450 דולר למ"ר, כאשר דירה בקומה גבוהה הכוללת מרפסת נמכרת ב-8,000 דולר למ"ר. מרבית הקונים, לדברי ליברמן, שילמו במזומן, וכולם מתכננים לגור בדירות שקנו.



פיטר זלווסקי, הבעלים של חברת התיווך קונדו וולצ'רס, אמר כי תריסר משקיעים אחרים בחנו רכישה אפשרית של הקריביאן וויתרו. "עכשיו כולם אוכלים את הכובע", הוא אמר.



אף כי שוק הדיור במיאמי עדיין לא נחלץ מהקשיים, הוא כבר אינו גוסס, אמרו מומחים לנדל"ן. הפעילות מתאוששת, אף כי הקונים שמעוניינים לגור ביחידות שלהם מתעניינים בעיקר בנכסים יוקרתיים במיקומים הטובים ביותר, אמר רוברט קפלן, מנהל אולימפיאן קפיטל גרופ, בנק השקעות נדל"ן במיאמי.



המתווכים טוענים כי סאות ביץ', בזכות חיי הלילה הנוצצים ומלאי הדירות הקטן שלה, כמו גם הקרבה לאוקיינוס, ממשיכה למשוך קונים למגדלי הקונדו החדשים הנבנים בה, למרות ההאטה.



ממאי עד דצמבר בשנה שעברה נמכרו 1,000 יחידות בעיר התחתית של מיאמי - לפי מחקר שנערך עבור הרשות לפיתוח העיר התחתית של מיאמי, סוכנות עירונית עצמאית למחצה. אך מרבית הקונים היו משקיעים, רבים מהם מדרום אמריקה, אמרו מומחים לנדל"ן. ואף כי התפוסה בבניינים חדשים בעיר התחתית עלתה ל-74% לעומת 68%, יותר ממחצית הדיירים החדשים היו שוכרים, ו-7,000 מתוך 22 אלף דירות הקונדו החדשות שנבנו מאז 2003 עדיין לא נמכרו. מרביתן נמצאות באזור בריקל, שם התרכזה מרבית הבנייה החדשה.



מאז שהושלם המחקר, נמכרו בעיר התחתית 700 יחידות נוספות, אמר זלווסקי. חלק גדול מאותן דירות שנמכרו היה באייקון בריקל, מתחם דירות קונדו של 1,646 יחידות דיור, שנהפך לסמל של תקופת הבועה בזכות מאפיינים כגון לובי בעלות 15 מיליון דולר.



עד סוף השנה שעברה, רק 125 דירות קונדו נמכרו, במחיר ממוצע של 5,840 דולר למ"ר, עולה מנתוני זלווסקי. ואולם מאז ינואר, נסגרו 199 עסקות במתחם. המחיר ממוצע ברבעון הראשון עמד על 4,350 דולר למ"ר, וכ-30 יחידות נמכרו בפחות מ-3,300 דולר למ"ר.



באופן כללי, מחירי דירות הקונדו במחוז מיאמי-דייד שבפלורידה ירדו ב-51% מאז 2007, אז עמד המחיר החציוני על 275 אלף דולר, אמר רונלד שופילד, נשיא אסלינגר וון מקסוול ריאלטורס. בחודש שעבר נמכרו כ-2,381 דירות במחוז - כמעט כפול לעומת מארס 2009 - אך המחיר החציוני נפל ל-135 אלף דולר, לדבריו.



העלייה במכירות עשויה שלא להתבטא בעליית מחירים. לאור הדירות הרבות שנמכרו להשקעה, הדירות צפויות לצאת לשוק כאשר המחירים יתחילו לעלות, מה שישמור על רמת מחירים נמוכה, אמר לואיס גודקין, אנליסט נדל"ן. "כך שעדיין לא יצאנו מהבוץ", אמר גודקין. "אני חושב שיעברו לפחות חמש שנים לפני שהשוק יתאזן".



ג'ק מקייב, יועץ נדל"ן מפלורידה, אמר כי דמי השכירות נפלו באופן כה חד עד כי ניתן למצוא דירת קונדו חדשה בגודל של 110 מ"ר להשכרה ב-1,200 דולר לחודש, מחיר שאפילו אינו מכסה את הוצאות רוב בעלי הדירות. "המיני-בום אינו יוצר שוק נדל"ן בריא", הוא אמר.