רשות המסים פנתה באחרונה לכמה קבוצות רכישה שפועלות בתל אביב, ודרשה מחברי הקבוצות לשלם מסי רכישה על הדירות שיקימו לעצמם. זאת משום שלטענת הרשות, חברי הקבוצה הם רוכשי דירות לכל דבר, ולא קבוצת אנשים שרכשו את הקרקעות במטרה ליזום עליהן פרויקטים למגורים.
אחת מהן היא קבוצה שהתארגנה במארס 2009 לבניית בניין ברחוב לבונטין 5 בתל אביב, ורכשה את הקרקע בספטמבר אותה שנה. עם ביצוע העסקה, דיווחה הקבוצה לרשות המס על העסקה, כשכל אחד מחברי הקבוצה דיווח כמי שרכש קרקע על פי חלקו היחסי בשטח הדירה.
אחד הרווחים שמפיקים חברי קבוצות רכישה, לעומת רוכשי דירות רגילים, בא לידי ביטוי בקבלת פטור ממס רכישה וממע"מ. עם זאת, על חברי הקבוצה להוכיח שאכן מדובר בקבוצת יזמים שמעוניינים להקים את דירותיהם בעצמם, ולא רוכשי בדירות במסווה.
במקרה זה, הרשות סירבה להכיר בחברי הקבוצה ככאלה, וטענה כי מדובר למעשה באנשים שהגיעו לרכוש דירות בפרויקט.
"יש לראות את כל אחד מיחידי קבוצת הרכישה כמי שרכש דירת מגורים", נכתב במכתב שהוציאה המפקחת הראשית של רשות המסים בתל אביב, יהודית הילרוביץ. על פי אבחנתה, הסכם השיתוף שנחתם בין חברי הקבוצה כולל התחייבות לסיים את הפרויקט כפרויקט מגורים שבו לכל אחד מחברי הקבוצה תהיה לבסוף דירה.
"הוכחה נוספת לכך שכל אחד מיחידי הקבוצה התקשר בהסכם לרכישת דירה - להבדיל מרכישת הממכר (הקרקע, רנ"ה) - ניתן לראות מהסכם א' להסכם השיתוף ממנו עולה כי כל אחד מחברי הקבוצה יודע מראש איזו דירה יקבל בפרויקט לרבות מספר הדירה, מספר הקומה, ושיעור עלויות הבנייה הכולל. זאת ועוד, עלות רכישת הדירה נקבעת על סמך פרמטרים הקשורים למיקום הדירה, כיווני אוויר ומספר הקומה, ולא רק מהסך המצטבר של עלויות הקרקע ושירותי הבנייה", נכתב במסגרת הנימוקים.
הרוכשים התבססו על החלטות קודמות
עו"ד דורון רוזנברג ממשרד פטמן רוזנברג, המייצג את הקבוצה, העביר לרשות מכתב השגה על השומה הדוחה את הטענה כי מדובר ברוכשי דירות מקבלן. "גם נכון למועד השגה זו, טרם התקבל היתר בנייה לפרויקט, טרם נבחר מפקח, טרם נבחר קבלן מבצע וטרם הוכן כתב כמויות ומפרט. חברי הקבוצה הסכימו בינם לבין עצמם ליטול סיכון - הן לגבי הצלחת הפרויקט עצמו והן לגבי יחידת הדיור שבפרויקט.
"למעשה, במועד חתימתם על הסכם השיתוף, ידעו חברי הקבוצה כי הם עומדים לרכוש אך ורק קרקע ולא יחידת מגורים. בניגוד לקבוצות רכישה אחרות, לרוכשים אין יזם, אין מארגן והם מתנהלים באופן עצמאי ומקבלים את ההחלטות בנוגע לפרויקט במשותף".
עו"ד רוזנברג מציין עוד, כי בביצוע העסקה הסתמכו חברי הקבוצה על החלטותיה הקודמות של הרשות בעניין הטבות במע"מ שניתנו לקבוצת רכישה, ולכן אין לשנות החלטה זו ללא יידוע הציבור. "הרוכשים הסתמכו על החלטות רשות המס והמדיניות שהיתה ידועה להם ביום חתימת החוזים, ובהסתמך על אלה חישבו את הוצאותיהם והכדאיות הכלכלית. כשיש החלטה מינהלית במשך כל כך הרבה שנים, בהחלט יש לגיטימציה להסתמך על מדיניות זו. במידה שהרשות רוצה לשנות את מדיניותה ולמסות קבוצות רכישה, עליה לקבל החלטה מסודרת, ליידע את הציבור ולקבוע קריטריונים ברורים לכך. אדם שעונה לקריטריונים של קבוצת רכישה ומתפקד כיזם, בהחלט רשאי לקבל את אותם יתרונות שהוענקו עד היום בכל הקשור למע"מ".
ממכתב ההשגה שהעביר עו"ד רוזנברג עולה עוד כי רשות המסים חישבה את גובה המס בהתייחס לכל יחידה כגמורה, כפי שהוצג לבנק המלווה. "הרשות חישבה את גובה המס לפי פוטנציאל הרווח לכל דירה וזה לא נכון", ממשיך עו"ד רוזנברג. "חישוב גובה המס חייב להיות לפי עלויות בנייה בפועל ולא לפי כמה רווח היא תראה שתהיה גמורה".
עורך דין נוסף שמלווה קבוצות רכישה סיפר כי באחרונה קיבלו שתיים מקבוצות הרכישה שלו דרישות לתשלום מיסוי. "רשות המסים בתל אביב הולכת צעד קדימה כנגד קבוצות הרכישה, וזאת מבלי שהיתה תוספת תחיקתית בנושא זה. אני לא רואה איזה קבוצת רכישה תוכל לעמוד בתנאים החדשים. אני מאמין שהם יוצפו בהשגות על ידי באי-כוחן של הקבוצות".
מרשות המסים נמסר: "מדיניות רשות המסים בנושא קבוצות הרכישה נבחנת בימים אלה על ידי צוות שהוקם על ידי מנהל רשות המסים. עד להינתן המלצות, לא חל כל שינוי בדרך התנהלות הרשות ביחס לקבוצות הרכישה. כמו בעבר, כל תיק נבחן לגופו ובהתאם לחוק ולפסיקה".