בנק הפועלים: אין חשש לבועת נדל"ן - השוק בישראל אינו דומה לזה בארה"ב

"מצב שוק הנדל"ן בארץ אינו דומה לזה של ארה"ב ערב פקיעת הבועה על אף מספר סממנים דומים" - כך כותבים כלכלני בנק הפועלים בסקירתם החודשית.



על פי נתוני הלמ"ס, מחירי הדירות בישראל עלו נומינלית בשנה האחרונה בשיעור חד של 22% וריאלית ב-18%. מאז נקודת השפל במחצית 2007 עלו המחירים ב-41% נומינלית ו-27% ריאלית. מדד משכן של בנק הפועלים אשר מודד את מצב רוכשי הדירות בישראל, השלים בחודש פברואר ירידה של 21% מהשיא אליו הגיע ביולי 2008.



עליות המחירים בראי מדד ה- house affordability index
ארגון המתווכים בארה"ב מפרסם מדי רבעון את מדד ה-house affordability index שבודק האם משפחה בעלת הכנסה ממוצעת המבקשת לרכוש דירה, יכולה לעמוד בהחזרי הלוואה ל-30 שנה בריבית השוק. לפי מדד זה, בידי המשפחה הממוצעת הון עצמי בשיעור 20% משווי הדירה ו-25% מהכנסתה פנויה לצורך תשלומי ההלוואה.



מדד של 100 נקודות משמעותו כי בידי המשפחה בדיוק הכנסה נדרשת כדי לעמוד בהחזרים ומדד של 120 נקודות מראה כי בידי המשפחה 120% מההכנסה. ניתן לראות שבמשך שנים רבות המדד בארה"ב נע בתחום 140-120 המשקף מצב בו הדיור בארה"ב נחשב לבר השגה.







החל משנת 2003 צנח המדד לשפל ברמה הקרובה ל-100 נקודות עד לרבעון השני של שנת 2006 - תקופה שהתבררה בדיעבד כשיא הבועה. מאז החלו שלוש שנים בהם מחירי הדירות ירדו ב-30% במצטבר. ברבעון האחרון של 2009 עמד המדד על 167.2 לעומת רמה של 102.7 נקודות באמצע 2006. השינויים העיקריים שגרמו לירידת המדד מאז מחצית 2006 ועד היום הם הירידה בריבית הקבועה על המשכנתא ל-30 שנה מ-6.5% ל-5% - עלייה בהכנסה הממוצעת למשק בית מ-58 אלף דולר לשנה ל-60 אלף - וירידה במחיר בית ממוצע מ-225 אלף דולר ל-173 אלף. בראייה לאחור ניתן לומר כי הירידה החדה במדד יכולת ההחזר היוותה אינדיקציה להיווצרות הבועה בארה"ב.



השוואה לישראל



בבנק הפועלים בנו מדד המותאם לישראל על פי ההנחות הבאות:
■ משק בית שבו שני בני הזוג עובדים ומרוויחים כל אחד שכר ממוצע במשק על פי נתוני הלמ"ס.
■ מחיר דירה ממוצע ארצי (נתון רבעוני אחרון המפורסם על ידי הלמ"ס בסקר מחירי דירות בבעלות דיירים).
■ למשק בית זה יש את היכולת לגייס הון עצמי בשיעור 30% מעלות הדירה המבוקשת, והמימון באמצעות הלוואה לדיור מכסה 70% מעלות הדירה.
■ המשפחה לוקחת הלוואה ל-20 שנה צמודה למדד בריבית המתפרסמת בבנק ישראל להלוואות ל-20-17 שנה.
■ משק בית מפנה 20% מהמשכורת ברוטו לצורך תשלומי הלוואת המשכנתא החודשיים.



בבנק הפועלים סבורים כי הנחות אלו ליברליות וסביר כי מצבו של משק הבית המתואר לעיל טוב יותר מהשכיח - הן מבחינת ההכנסה כוללת והן מבחינת יכולת גיוס ההון עצמי. יחד עם זאת, את מצבו של משק הבית ניתן לבחון את המגמה לאורך זמן.



מחיר דירה ממוצעת בישראל עומד כיום על 930 אלף שקל, כך שעל משפחה ממוצעת מוטל לגייס הון עצמי בסך 240 אלף שקל ולחתום על הלוואה בגובה 650 אלף. הריבית על הלוואה ל-20 שנה עומדת על 3.7%, בגין הלוואה זו תידרש המשפחה לשלם בכל חודש סך של 3,834 שקל. השכר הממוצע במשק עומד על 8,170 שקל כך שההכנסה למשק בית מייצג עומדת על 16,340 שקל. לכן משפחה זו יכולה להקצות להחזר המשכנתא סך של 3,268 שקל (20%).



מדד ה-affordability הישראלי עומד על 85 נקודות. כלומר, למשפחה חסר 15% או קרוב ל-500 שקל בכל חודש כדי להחזיר את ההלוואה. מבדיקת הנתונים עולה כי בדומה לתקופת היווצרות שיא הבועה בארה"ב גם בישראל נרשמה מגמת ירידה מתמשכת במדד זה בעיקר כתוצאה מעליית מחירי הדירות.



עם זאת, ניתן לראות כי בשונה מהמצב בארה"ב - בכל תקופת המדידה לא היה רבעון אחד בו המדד עבר את מחסום ה-100 נקודות כך שהמשפחות בישראל אינן מסתמכות על הכנסותיהן בלבד ויש להניח כי הן מקבלות סיוע ממקורות נוספים.



נתון נוסף עליו כדאי לתת את הדעת הוא הריבוי בשימוש בהלוואות לא צמודות בריבית משתנה (פריים), שבמצבן הנוכחי מוזילות את ההחזרים החודשיים בכמה מאות שקלים לעומת הנחות המודל שלנו. בניגוד לישראל, בארה"ב נמצא מדד יכולת ההחזר מעל רמת 100 הנקודות במשך כל תקופת המדידה ולאחרונה נמצא המדד בשיאו ורוכשי הדירות נמצאים באחת התקופות הטובות.







מחירי הדירות לעומת השכירות



היחס בין מחירי הבתים למחירי שכר הדירה - כלומר התשואה השוטפת על הנכס - מהווה גם היא אינדיקציה למחיר היחסי. עד לשנת 2000, המתאם בין העלייה במחירי השכירות לשווי הבתים נמדד גבוה עד למחצית השנייה של שנת 2006 - בה חלה האצה במחירי הבתים. כאשר מחירי הבתים חזרו לרמת מחירי השכירות נבלמה הירידה במחירי הבתים.



בישראל במהלך השנים האחרונות, המתאם בין מחירי השכירות למחירי הדיור נחשב גבוה למדי עד למחצית 2009. מחירי השכירות החלו להתייצב ואף לרדת ולעומתם מחירי הדירות המשיכו לזנק כלפי מעלה. התפתחות זו מוסברת בגין הירידה במחיר ההון בתקופה זו והמשך המגמה בעתיד עשוי לאותת על היווצרות בועה.



על מנת שנגיע לממדי הבועה בארה"ב צריכות המגמות שנרשמו במדדים להימשך עוד תקופה מסויימת. כושר הקנייה של הציבור - שפחת באופן משמעותי, ותשואת השכירות הנמוכה, אמורים לפעול למיתון עליות המחירים.