שוק של רוכשים

"ניו יורק טיימס"

>> במשך רוב העשור האחרון, ברוב ארה"ב, שכירת דירה היתה לרוב צעד פיננסי נבון יותר מאשר רכישת דירה. הדבר היה נכון בדרום קליפורניה, בסן פרנסיסקו, בפיניקס, בלאס וגאס ובחלקים נרחבים בפלורידה, בצפון מערב האוקינוס השקט ובצפון מזרח.



שוכרי הדירות נתקלו ביחס מזלזל מצד סוכני נדל"ן, ובספקנות מצד ידידים וקרובים שסברו כי רכישת דירה היא אפשרות עדיפה בהרבה - אך שכירת דירה היתה בדרך כלל חוסכת להם כמה אלפי דולרים בשנה.



ואולם כעת התמונה נהפכת להיות מורכבת יותר, משום ששוק הנדל"ן האט באופן לא אחיד ברחבי המדינה. בכמה שווקים ששיגשגו בעבר, נפלו המחירים באופן כה חד עד כי רכישת דירה נראית כמציאה, בהתבסס על ניתוח המחירים ודמי השכירות של "ניו יורק טיימס" ב-54 אזורים עירוניים. בדרום פלורידה, בפיניקס ובלאס וגאס, מחירי הבתים - בהשוואה לדמי השכירות - ירדו לרמות שנרשמו באזורים שבהם לא נוצרה בועה, כגון אינדיאנפוליס וסיינט לואיס.



אך בכמה אזורים אחרים, בהם סן פרנסיסקו, סיאטל ופורטלנד, נותרו מחירי הבתים גבוהים במידה ניכרת משהיו בטרם החלה הבועה. אנשים שרכשו בית באותם אזורים עדיין משלמים מחיר חודשי גבוה יותר משהיו משלמים אילו היו שוכרים. כתוצאה, הקונים מהמרים כעת כי המחירים יעלו בשנים הקרובות במידה שתספיק כדי לכסות על ההפרש.



"מנצלת את העיקולים"



שני האזורים העירוניים הגדולים בארה"ב - ניו יורק ולוס אנג'לס - משמשים דוגמה לשוק הנדל"ן המגוון יותר של ימינו. מחירי הבתים בשני האזורים נפלו במידה מספקת כך שרכישת דירה נראית כעת כעסקה טובה למשפחות רבות. אולם ישנם עדיין כיסים נרחבים, שבהם מחירי השכירות נראים מבטיחים - כולל חלקים ממנהטן, מפרברי ניו יורק וממחוז אורנג' מדרום ללוס אנג'לס.



כמלה וויטרס, בת 38 מלאס וגאס, מתכננת לסגור בימים הקרובים את רכישת הבית הראשון שלה, בן ארבעה חדרים הדומה למדי לבית שהיא כעת שוכרת, ב-164 אלף דולר. היא החליטה לקנות, היא אמרה, כשגילתה שהדבר עשוי לחסוך לה כסף. "לא קניתי בית בתקופה שכולם קנו", אמרה וויטרס, שגרה עם בן זוגה וילדיהם. "אבל עכשיו אני פשוט מנצלת את כל העיקולים לרכוש בזול".



הניתוח שערך ה"ניו יורק טיימס" מבוסס על השוואה בין עלות הקנייה להשכרה של בתים דומים, תוך שימוש בנתונים של economy.com של מודי'ס ושל סוכני נדל"ן. אמנם השוואה מסוג זה אינה יכולה להבטיח מהו הצעד הכלכלי הנכון, אך היא יכולה להראות האם הקונים יזדקקו לזינוק ניכר במחירים כדי לכסות על עלויות הבעלות - כולל תשלום המקדמה, החוזים, מסי הרכוש, ריבית המשכנתא, התיקונים ודמי האחזקה.



יתרונות הבעלות אינם כה ברורים



דרך פשוטה להחליט האם לרכוש או לשכור היא לבחון את מה שמכונה "יחס השכירות": מחיר הרכישה של בית חלקי העלות השנתית של שכירת בית דומה. המספר 20 משמש ככלל אצבע שימושי. כשעושים את החישוב, מגלים כי יחס של יותר מ-20 פירושו שיש לכל הפחות לשקול לשכור, בייחוד לאלה הצופים מעבר דירה נוסף בחמש השנים הקרובות. כשהיחס עומד על פחות מ-20, רכישת הבית נהפכת לאפשרות טובה.



באזורים עירוניים גדולים רבים, כולל ניו יורק, לוס אנג'לס, שיקגו, יוסטון, דאלאס, אטלנטה ודרום פלורידה, עומד היחס הממוצע כעת על 16 או פחות. בשיא הבועה, לפני כחמש שנים, עמד היחס על 25 בחלק מאותם מקומות. עם יחס של 16 וריבית נמוכה, עלות הבעלות עשויה להיות נמוכה יותר מעלות השכירה - והקונים יפסידו רק אם המחירים ימשיכו לרדת במידה משמעותית.



הבעיה עבור הקונים הפוטנציאליים היא שסוכני נדל"ן רבים דוחקים בהם לקנות גם במקומות שבהם העסקה פחות משתלמת. באזור סן פרנסיסקו יחס השכירות נותר בסביבות ה-30. בסיאטל הוא עומד על כ-28. בחלקים ממנהטן הוא מגיע ל-25 - לפי הנתונים העדכניים.



"במרבית השווקים עדיף לקנות", אמר תומאס ליס, מרצה לחשבונאות באוניברסיטת נורת'ווסטרן. "אך כאשר היחס מגיע ל-25 או ל-30 אני אומר 'יודעים מה? אולי יש בועה'".



יש לזכור שיתרונות הבעלות על דירה אינם כה ברורים כפי שהיינו רוצים לחשוב. החופש לצבוע את ביתכם בכל צבע שתרצו כרוך באחריות לשלם עבור גג חדש בבוא היום, ו-15 אלף הדולר או 30 אלף הדולר או 50 אלף הדולר שתשלמו כעמלה למתווך הנדל"ן מיתוספת לעלות הבית ועשויה לחסל חלק ניכר מהחיסכון.



אולי החלק המעניין ביותר במצב הנוכחי הוא שלמרות כל מה שקרה בשנים האחרונות, ישנם עדיין מקומות שבהם השכירות אינה זוכה לכבוד מספיק.