>> רשות המסים השיקה באחרונה מערכת מידע חדשה. מערכת זו היא סנונית ראשונה להגברת שקיפות המידע בתחום עסקות המקרקעין בישראל, אבל בסך הכל מדובר בסנונית מאכזבת למדי, שסובלת מלא מעט חסרונות יחסית לאתרים מקבילים לעולם.
על פניו נראה שברשות המסים לא ביצעו את העבודה בהתלהבות גדולה, וזה לא מפתיע. מערכת המידע לא נבנתה בגלל רצונן של רשויות המדינה להגביר את השקיפות בשוק הנדל"ן. להפך - רשות המסים נלחמה במשך שנים רבות כנגד הדרישה לפרסם עסקות נדל"ן באתר נגיש לתושבי המדינה בתואנות מתואנות שונות, שהעיקרית שבהן היתה שמדובר בפגיעה בצנעת הפרט.
אלא שלפני כשנה הגישו שני כלכלנים - החוקר ד"ר דני בן שחר מהטכניון וד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון חיים כצמן גזית גלוב לנדל"ן באוניברסיטת תל אביב - עתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים בירושלים, על בסיס חוק חופש המידע, כנגד הסתרת המידע.
השניים, שיוצגו על ידי עו"ד אורה בלום מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב, התלוננו עוד כי המידע הניתן במסגרת המאגרים הנוכחיים הוא דל, ואינו כולל פרטים משמעותיים לשווי הנכס כגון שטחו, מספר החדרים שהוא כולל והקומה שבה נמצאת הדירה. לפיכך, דרשו בעתירתם לא רק לפרסם את המידע אלא גם לשדרג אותו. בית המשפט פסק לטובת העותרים, ובעקבות הפסיקה הודיעה רשות המסים כי בכוונתה לפרסם את המידע, מה שכאמור החלה לעשות באחרונה.
בעיקרון, מדובר במידע שימושי ורב ערך עבור שוק הנדל"ן, כיוון שאחת הדילמות המרכזיות בקניית ובמכירת דירה היא מהו המחיר "הנכון" עבור הנכס הנמכר או הנרכש, האם הוא תואם את מחיר השוק - או שהוא גבוה מדי? כדי לענות על שאלה זו אנחנו נועצים כיום במשרדי תיווך ובשמאים, מעיינים בלוחות הנדל"ן האינטרנטיים ופה ושם גם מתחזים לקונים ובודקים את הדופק אצל מוכרי דירות. כל זאת, כשבידי רשות המסים נתונים מדויקים אודות כל העסקות שבוצעו.
המשתנים החסרים
למרות הצעד החשוב, המערכת החדשה רחוקה מלהשביע רצון. כדי להמחיש את מגבלותיה נביא כדוגמה דירה שהוצעה לרכישה ביום כתיבת שורות אלה ברחוב נחל עוז 21 ביפו. ברצוננו לבחון את מחירי העסקות של נכסים דומים באזור. תחילה עלינו לאתר את הגוש והחלקה של הנכס. מידע זה ניתן לקבל מהמוכר, בנסח הטאבו או באתר המרכז למיפוי ישראל.
עכשיו, לאחר שאנחנו יודעים כי הדירה ממוקמת בגוש 7074/26, נוכל לגשת לאתר רשות המסים ולבחון את העסקות שבוצעו בחתך זמן נבחר. גלישה לאתר https://www.misim.gov.il/svinfonadlan והקלדת נתוני הגוש והחלקה יניבו שבע תוצאות לשנה האחרונה - מאפריל 2009 עד אפריל השנה. מבט על מספרי תת-החלקה מגלה כי בוצעו בה ארבע עסקות בלבד, וכי טווח המחירים הוא 550-790 אלף שקל.
הרחבת החיפוש לכל הגוש מניבה 42 רשומות הכוללות את מחירי העסקות. האם נתונים אלה מסייעים לרוכש המתלבט? בהחלט. הם מספקים כלי נוסף וחשוב המאפשר לגבש עמדה לגבי שווי הנכס המבוקש.
אם אנחנו מכירים נכס מסוים על סמך הגוש, החלקה ותת-החלקה שלו, ניתן להפיק מהאתר מידע היסטורי על עסקות שבוצעו בו בשנים האחרונות, אבל לא על כאלה שקדמו ל-1998.
מדוע, אם כן, לא נוכל להסתמך על נתון אובייקטיבי זה כערך יחיד למחיר הדירה שאנו רוצים לרכוש? כאן מתגלה חסרונה המהותי של מערכת המידע החדשה. הצצה מהירה בכל העסקות שבוצעו בשנה האחרונה בגוש 7074 מגלה כי טווח המחירים היה 450-800 אלף שקל. סביר להניח כי השונות במחירים נובעת מכמה משתנים: מספר החדרים, גודל הנכס, מיקומו, הקומה שבה הוא נמצא ועוד.
בשלב זה קשה להגיע למסקנות חותכות בהסתמך על המידע שמופיע במערכת החדשה. ברחוב האמור ביפו יש מגוון דירות, ששונות זו מזו הן בשטחן הן במספר החדרים. כל עוד איננו יודעים אם מדובר בדירת שלושה חדרים בשטח 58 מ"ר הממוקמת בקומה שלישית או בדירת ארבעה חדרים מרווחת בקומה ראשונה, הנתונים לא עוזרים לנו במיוחד. נוכל לעשות שימוש יעיל בנתונים אם וכאשר אפשר יהיה לתחום את אזור החיפוש למספר חלקות קטן, וגם אז - בתנאי שמדובר בטיפוס דירה אחיד (דירות שלושה חדרים בשטח 60 מ"ר, לדוגמה).
בקיצור, המידע שמספקת לנו המערכת נותר גולמי, וקשה להפיק ממנו תועלת רבה. זיהוי נכסים על סמך גושים וחלקות מסורבל ואינו ידידותי, מה גם שבמקומות רבים נערכו עם השנים פעולות של רפרצלציה, כך שחלק מהעסקות רשומות תחת הגושים והחלקות הישנים וחלק תחת החדשים.
באמריקה זה אחרת
קשה לחשוד באמריקאים שהדאגה שלהם לצנעת הפרט קטנה משלנו. למרות זאת, המידע אודות מחירי העסקות שבוצעו בחתך אזורי מופץ וזמין באתרים רבים, המקבלים אותו מרשות המסים האמריקאית.
www.zillow.com הוא אחד האתרים הפופולריים שמספקים מידע שכזה. בחלקו העליון של עמוד הבית נוכל לרשום את הכתובת המדויקת של הנכס. הקשה על לחצן go תפתח בפנינו תצלום אוויר של הנכס המדובר (במקרה של בית פרטי) והרחובות הסמוכים, כאשר על כל נכס ונכס מופיעה הערכת מחירו בדולרים.
לחיצה נוספת על מקש ה"פרטים" של הנכס המבוקש תעדכן אותנו בפרטי הנכס, ובכלל זה גודל, מספר חדרים, מספר חדרי אמבטיה ושירותים, תאריך המכירה האחרון, מחיר המכירה והשנה שבה נבנה הנכס.
בחלק ממדינות ארה"ב נקבע תשלום הארנונה החודשי כשיעור (אחוז קבוע) משווי הנכס ולא לפי גודלו. היות ששווי כל נכס משתנה עם השנים, נדרש חידוש השמאות באופן תדיר. ואכן, אחת לשנה מעריכות הרשויות את שוויים של כל הנכסים שבמחוז, והשמאות כמו גם מסי הארנונה מתעדכנים בהתאם. נתונים אלו זמינים לציבור הרחב וניתן לבחון את השתנות מחירו של כל נכס ונכס על פני השנה האחרונה, חמש ואפילו עשר השנים האחרונות. באתר zillow ניתן לבדוק את השתנות מחירו של הנכס שברצוננו לרכוש ולהשוותו גרפית להשתנות של ממוצע מחירי הנכסים בשכונה, בעיר, במדינה או אפילו בארה"ב כולה.
אתר נוסף המעבד את נתוני רשויות המסים לכדי אמנות של ממש הוא www.ziprealty.com. באתר ניתן לבצע חיתוכים סטטיסטיים שונים באזור הנכס המבוקש. בנוסף, מעבר לנתוני המקרקעין מוצע מידע רב גם בנושאים אחרים שעשויים לעניין את הרוכש הפוטנציאלי. ניתן לדוגמה לקבל חיתוך של כל בתי הספר האזוריים, מיקומם המדויק, מספר התלמידים הממוצע בכיתה, הציון הכללי של בית הספר וממוצע ציוני התלמידים בכל אחד ממקצועות הלימוד.
רוצים לדעת מה עוד יש בקרבת הנכס? אין בעיה, כניסה לאתר www.walkscore.com ורישום כתובת הנכס המדובר תיתן לכם את רשימת השירותים הזמינים ומרחקיהם מהנכס: תחבורה ציבורית (אוטובוס, רכבת, מספר הקו), מסעדות, בתי קפה, בתי ספר, פארקים, בתי מרקחת, ספריות עירוניות ועוד.
בקיצור, מצפה לנו עוד דרך ארוכה כדי להגיע לרמת השקיפות הרצויה, כזו שבאמת תספק לנו מידע אמיתי ופרודוקטיבי על עסקות הנדל"ן, אולם ד"ר בן שחר אופטימי למרות הבעיות: "אני יודע שלא כל העסקות מצויות באתר, ושחלקן אף מופיע בצורה לא מדויקת, אבל נעשה כאן צעד היסטורי ואני מאמין, על פי ההתחייבויות של רשות המסים בבית המשפט, שהמידע שניתן על העסקות ישופר.
"מדובר על משהו שהוא גדול בהרבה מאשר עוד מחקר על שוק הנדל"ן, ואני לא חושב שיש לרשות המסים אפשרות לחזור לאחור. אני מניח שהם יצטרכו להקצות את המשאבים הכספיים לשכלול השירות והמידע שניתן באתר הזה, ושבעתיד רמת השקיפות אצלנו לא תפחת בהרבה מזו שיש במדינות אחרות בעולם".
-
חיים לוי הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". לשאלות ותגובות: www.rej.co.il
חצי הדרך לתנאי שוק נורמליים
מאת חיים לוי ואריק מירובסקי
7.5.2010 / 7:23