רחובות עולה על הכביש המהיר

>> תנופת הבנייה ניכרת ברחבי רחובות. יזמים שזיהו את הפוטנציאל הטמון בעיר מקימים פרויקטים גדולים ורוכשים קרקעות לצורך בנייה בעתיד. שיפור תשתיות התחבורה - בעיקר סלילתם של כביש עוקף רחובות ממזרח וכביש 411 ממערב, ושדרוגה של הרכבת - "קירב" את רחובות לתל אביב והביא לכך שרבים רואים בה אלטרנטיבת מגורים לראשון לציון ולנס ציונה. אם התוכניות הגדולות לגבי העיר ייצאו לפועל, ייבנו בה בשנים הקרובות 8,000 יחידות דיור.



"בשנים האחרונות רחובות נהפכה ל'בירת השפלה'. זוגות צעירים מוצאים את העיר אטרקטיבית, ומתגוררים בה כיום, על פי נתונים עדכניים של משרד הפנים, 124 אלף תושבים", אומר ראש העירייה הטרי רחמים מלול, שנבחר בבחירות מיוחדות שהתקיימו בעיר בנובמבר. קודמו בתפקיד, שוקי פורר, נאלץ להתפטר לאחר שבית המשפט קבע כי דבק קלון בהתנהלותו.

"שיפור הנגישות לעיר ופיתוחן של שכונות חדשות תרמו לשינוי במעמדה של רחובות", אומר מלול בראיון ל-themarker. "בעיר ש-90% מקרקעותיה הן קרקעות פרטיות, ולא קרקעות מינהל, זה היה רק עניין של זמן שיהיה זינוק בפיתוח".



"מחירים חלומיים"



בשכונת רחובות המדע, המתוכננת בצפון-מזרח העיר, ליד מכון ויצמן, ייבנו 2,500 יחידות דיור ואכלוסה צפוי להתחיל תוך חמש שנים. רחובותיה של השכונה החדשה ייקראו על שם מדענים ואת המגלשות הצהובות הסטנדרטיות בגני המשחקים יחליפו מגלשות בצורת מיקרוסקופ. 150 דירות כבר מוקמות על ידי החברות שיכון ובינוי ופרשקובסקי, בפרויקט "רחובותי" ששלב א' בו נמכר כולו.



"מכון ויצמן ופארק המדע הפכו את האזור ליוקרתי", אומר יוסי פרשקובסקי. "גם הכביש העוקף המזרחי, שמקשר את השכונה ליציאות הצפונית והדרומית של העיר, הפך אותה לאטרקטיבית ולאלטרנטיבה לראשון לציון ולנס ציונה. דירת 5 חדרים בפרויקט נמכרת ב-1.6 מיליון שקל. אלה מחירים שלא חלמו עליהם ברחובות - מחירים שהיו אופייניים לערים כמו כפר סבא ורעננה".



פרויקטים נוספים ברחובות המדע יקימו יזמים כמו חברת דוניץ, שרכשה קרקעות בשכונה עוד בשנות ה-70 וצפויה לבנות בתחומה 400 יחידות דיור. רחובות המדע נושקת לשכונת אחוזות הנשיא, הצמודה למוזיאון בית הנשיא הראשון, שם בנו החברות קרדן וחותם חירם 750 יחידות דיור ומתוכננות 350 יחידות מאושרות נוספות. מלול: "הביקוש לקרקעות בשכונת רחובות המדע גובר הן בקרב יזמים הן בקרב קבוצות רכישה. שווי יחידת קרקע, שרק לפני חודשיים היה 340 אלף שקל, מגיע כבר ל-420 אלף שקל - בעיקר בשל כניסתן של קבוצות הרכישה לשוק".



קבוצה כזו ברחובות המדע סיימה לארגן באחרונה סוכנות התיווך דיור פלוס. "תוך חודשיים אירגנו קבוצת רכישה בת 69 חברים על קרקע המיועדת לשני בניינים בני 8 קומות ו-69 דירות", אומר צביקה אפל מנהל דיור פלוס. "מחירה של דירת 4 חדרים הוא 1.03-1.04 מיליון שקל ומחיר דירת 5 חדרים מגיע ל-1.25 מיליון שקל".



אפל מוסיף כי 50% מרוכשי הדירות החדשות ברחובות הם משפרי דיור מקומיים ו-50% הם משפרי דיור מחולון, בת-ים, רמלה ולוד שרוצים "לעלות כיתה". לדבריו, המעגל הפריפריאלי של תל אביב התרחב, יש המון בנייה חדשה באזור ורמת המחירים ברחובות עדיין נמוכה בהשוואה לראשון לציון ולנס ציונה. עוד אומר אפל כי גם בשוק השכירות ברחובות מורגשת התעוררות בחודשים האחרונים - צעירים רבים שעובדים בתל אביב מעוניינים לשכור דירה בעיר ולהגיע לעבודה ברכבת.



"בונים" על השטחים החקלאיים



מזרחה לכביש העוקף המזרחי, מנחם בגין, יש כ-7,000 דונם של קרקעות חקלאיות. פיתוחה המואץ של העיר מביא לסגירת עסקות רבות גם בשטחים אלה, בעיקר מצד יזמים בעלי אורך נשימה שסבורים כי הפשרת הקרקעות באזור היא רק עניין של זמן. כך, ב-themarker נכתב על עסקה שבוצעה באחרונה בשטחים אלה, המשקפת עליית מחיר של 89% תוך שנתיים.



אדם פרטי רכש 50 דונם קרקע חקלאית ביולי 2007 כהשקעה לטווח ארוך ב-6.6 מיליון שקל - 132 אלף שקל לדונם. לפני כחודשיים מימש הרוכש חלק מההשקעה ומכר 40 דונם ב-10 מיליון שקל, המשקפים מחיר של 250 אלף שקל לדונם. מדובר ברווח של 118 אלף שקל לדונם - וברווח כולל של 4.4 מיליון שקל, כשבידיו נותרו עדיין 10 דונם.



"אני חושב שצריך להפשיר את הקרקעות האלה ולאפשר את המשך פיתוחה של העיר", אומר מלול. "לצערי, יש התנגדות בוועדה המחוזית להפשרת הקרקעות בשלב זה, בין השאר בשל תמ"א 35 המצמצמת את הבנייה בשולי הערים. בוועדה סבורים שעלינו לממש את הבנייה המתוכננת במרכז ובמערב העיר, ורק אחר כך ידברו איתנו על הפשרת קרקעות נוספות. דעתי בעניין זה שונה, כאמור, אבל בכל מקרה - לאנשים שמבצעים עסקות בקרקעות אלה בתקווה שמחר הן יופשרו אני אומר כי ייתכן שהם שמים את כספם על קרן הצבי", מדגיש מלול.



"רוב עתודות הקרקע כמעט מנוצלות, ומתוכננות. עד 2025 נהיה זקוקים ליותר מ-25 אלף יחידות דיור והכי טבעי שהן יוקמו במזרח העיר. אנחנו מעוניינים להפשיר שם את הקרקעות, אבל בוועדה המחוזית מתנגדים - שוב מאותו טיעון של תמ"א 35 וההכרח למצות את הבנייה במרכז העיר", מוסיף מלול.



גם במערב רחובות מורגשת תנופת בנייה, דווקא בשכונות עם תדמית בינונית. חברת אביסרור מקימה בשכונה הוותיקה כפר גבירול את פרויקט מערב רחובות, הכולל 960 דירות. בנייתו של הבניין הראשון, שכמעט כל הדירות בו נמכרו, נמצאת בעיצומה.



מלול ממהר לתקן אותנו: "שם השכונה הוא אבן גבירול" - שינוי השם הוא חלק ממהלך לשיפור תדמיתה של השכונה. "השכונה נכללה בעבר בפרויקט שיקום שכונות, אבל בשנים האחרונות התדמית שלה שודרגה והיא נהפכה למבוקשת, כשגם המחירים מעידים על כך".



החלטתה של חברת אביסרור לבצע פרויקט על קרקע שהתיישבו בה 50 פולשים, שאותם ידעו בחברה כי ייאלצו לפצות, יכולה לשמש חיזוק לדבריו של מלול. "אנחנו מחזיקים בקרקע כבר עשר שנים; האזור היה מקופח במשך שנים על ידי העירייה", אומר יורם אביסרור. "בשנים האחרונות טיפלנו בפינויים של משפחות שהתגוררו במקום במבנים ארעיים. החישוב הכלכלי שלנו מבוסס על הצלחת הפרויקט. כביש 411 שנפתח בסמוך לשכונה קירב את מערב רחובות לתל אביב". דירת 4 חדרים נמכרת בפרויקט של אביסרור בכ-1.06 מיליון שקל.



סביר להניח כי הצלחתה של שכונת "רחובות ההולנדית" הסמוכה, שהקמתה החלה כמה שנים לפני כן, היתה בין הגורמים שהביאו להחלטת אביסרור להקים את הפרויקט. התוכנית של רחובות ההולנדית כוללת 2,000 יחידות דיור, כשעד כה נבנו 1,120 יחידות. רוב הדירות נבנו על ידי חברת אשדר והקמתן של היחידות המתוכננות כבר החלה. פרויקטים נוספים בשכונה הקימו החברות שפיר וסולל בונה; חברת בהרי אמורה להתחיל להקים בקרוב פרויקט בשכונה.



"רכשנו את הקרקעות ממושב גאליה", אומר אסף יוגב, מנהל השיווק באשדר. "רחובות ההולנדית נחשבת כיום אחד העוגנים של רחובות. בתחילת הדרך, לפני כחמש שנים, היה קשה לשווק את הפרויקט. מחיר הדירות היה אז 700 אלף שקל. כיום, דירת 4 חדרים עולה כ-1.15 מיליון שקל. "אם האלטרנטיבה לתל אביב היתה עד היום הרצליה וראשון לציון, כיום כל המעגל השני של הערים מתקרב לתל אביב בגלל התחבורה הנגישה", מוסיף יוגב.



גם צה"ל נוטל חלק בפיתוחה של רחובות. בסמוך לרחובות ההולנדית ניתן למצוא את שכונת נאות כרמים שמקים משרד הביטחון בעבור מינהלת המגורים. אכלוס השכונה, שכוללת 280 יחידות דיור ומיועדת לאנשי צבא, יתחיל בקרוב.



בצפון-מערב העיר, בסמוך לבית העלמין של נס ציונה, בונה אפריקה ישראל את שכונת גינות סביון. בשבוע שעבר מכרה החברה את היחידה האחרונה בפרויקט, שיכלול 90 קוטג'ים.



"פרויקט נוסף שמצליח באופן מפתיע מוקם בימים אלה בשכונת קרית משה", מספר מלול. "השכונה מאוכלסת ברובה על ידי עולים מאתיופיה. אנחנו משקיעים בה המון, אבל היא לא מתרוממת". היזם שמעון צרפתי, שזכה שם במכרז של המינהל בקרקע ל-244 יחידות דיור, בונה שם את פרויקט "צרפתי על הפארק", שכולל פארק בן 12 דונם, וזוכה להצלחה.



פרויקט נוסף שהקמתו אמורה להתחיל בקרוב נמצא בשכונת וייסגל, הסמוכה לקרית משה. גם כאן מדובר במכרז של המינהל ששווקו בו קרקעות לבניית 336 יחידות דיור. מלול: "המכרז פורסם שלוש פעמים ונכשל. בפעם הרביעית, בסוף ינואר, רכשו בו קרקעות חמישה קבלנים, בהם היזם שמעון צרפתי וחברת פרץ בוני הנגב.



"האבסורד הוא שלחצנו על המינהל להוריד את מחיר המינימום, שהיה 120 אלף שקל ליחידה בתקופה שהמכרז נכשל, ל-103 אלף שקל - מה שאכן קרה. אבל לאור הביקושים המחיר עלה ל-140 אלף שקל ליחידה".



בדרום-מערב רחובות הקימה לפני כמה שנים חברת אזורים את שכונת רחובות החדשה - 1,100 יחידות דיור כבר נבנו ולעוד 900 יחידות הוצאו אישורים. בסמוך צפויה לקום שכונת "גבעת האהבה", שתכלול 372 יחידות דיור. בעלי קרקעות פרטיים במתחם מנהלים בימים אלה מו"מ עם יזמים גדולים למכירת קרקעותיהם.



בשנים הקרובות, מקווים בעיריית רחובות, יאשרו ועדות התכנון הקמה של יותר מ-3,000 יחידות נוספות. 750 מהן מתוכננות להיבנות בשכונה חדשה במזרח העיר, שתיקרא מ.גורי כהן - התוכנית נמצאת בשלב ההתנגדויות בוועדה המחוזית.



תוכנית נוספת, שמתגלגלת כבר יותר מ-20 שנה, מיועדת לתעסוקה ולמגורים. התוכנית, ששמה נווה חבצלת, כוללת הקמה של 2,500 יחידות בדרום-מערב רחובות, ליד בית החולים קפלן. "ועדת הערר קיבלה את עמדתנו והחזירה את ההחלטה לידי הועדה המחוזית. הוועדה קיימה דיון, שם נימקנו מדוע לא משתלם כלכלית לבעלי הקרקעות לבנות רק לתעסוקה", מסביר מלול.



תמ"א 38 - פי 4



בעיריית רחובות סבורים כי יש לפתח את גם מרכז העיר. התוכניות כוללות את רחוב הרצל המיושן - והמדיניות היא לאפשר בנייה גבוהה עם פיתוח סביבתי, לצד בתי קפה.



"יזמנו תב"ע שתאפשר הכפלה פי 4 של הזכויות הניתנות בתמ"א 38 - במקום תוספת של קומה אחת נאפשר תוספת של ארבע קומות. ידוע שהתמ"א כפי שהיא מיושמת במקומות אחרים אינה אטרקטיבית כלכלית, ולכן נאפשר תוספת של ארבע קומות לבניין קיים. התוכנית הומלצה על ידי הוועדה המחוזית להפקדה.



לפי התוכנית, ייתוספו ל-200 בניינים קיימים 600 דירות. זה יגרום לכך שהעיר תמשיך בתנופת הקליטה של זוגות צעירים משפרי דיור. אני מקווה שהמחירים לא יעלו יותר".