הזכות לפיצוי בגין תוכנית פוגעת

>> המגמה של ציפוף מרכזי הערים והקמת מגדלי המגורים תופסת תאוצה, ומציעה פתרון ראוי למחסור בקרקעות באזורי הביקוש. הדבר נעשה הן בדרך של תוכנית בניין עיר נקודתית, הן בפרויקטים של פינוי-בינוי. מי שרואה עצמו נפגע במרבית המקרים הם בעלי הדירות הסמוכות, שנשארו מחוץ לפרויקט.

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה קובע זכאות לפיצוי למי שהיו, ביום אישורה של התוכנית הפוגעת, בעליהם של מקרקעין שנפגעו מאישורה - בין שהמקרקעין כלולים בתוכנית ובין שהם גובלים בה. על השאלה אילו מקרקעין ייחשבו כגובלים בתוכנית נשפכו כבר קיתונות של דיו, ובפרשת ויטנר נקבע כי אין הכרח שהמקרקעין הנפגעים יגבלו ממש בקו הכחול התוחם את התוכנית. גם אם מפריד ביניהם "כביש שכונתי צר" ייחשבו המקרקעין לגובלים בתוכנית. בפסיקה שניתנה לאחר פס"ד ויטנר נקבע כי ההגדרה תיקבע לפי ההיבט הפונקציונלי של החציצה, ולא לפי רוחבה במטרים.



ומה לגבי דירות המצויות בבניין הגובל בתוכנית, אך ממוקמות בחלק המרוחק מגבול התוכנית - כמו דירות עורפיות בבניין גובל, או דירה בבניין רכבת שנמצאת בכניסה המרוחקת מגבול התוכנית?



בעניין זה ניתנו בשנים האחרונות פסיקות רבות על ידי ועדות הערר המחוזיות ובתי המשפט בערכאות השונות. הפסיקות לא תמיד עולות בקנה אחד, אך נראה כי גוברת הגישה שלפיה יש להבחין בין שני מבחנים שונים: הראשון הוא מבחן הגובלות, שחל על החלקה או המגרש שעליהם ממוקם הבניין. ההלכה הגוברת בעניין זה היא כי זכותם העקרונית של בעלי הדירה לפיצוי, בהיבט של מבחן הגובלות, אינה מושפעת ממיקומה הספציפי של הדירה בבניין - להבדיל מהשאלה אם הדירה הספציפית נפגעה בפועל ובאיזו מידה.



המבחן השני הוא מידת ההשפעה שיש לתוכנית הפוגעת על הדירה הספציפית. לאחר שנקבעה זכותם העקרונית של בעלי הדירה העורפית לתבוע את נזקיהם, מאחר שדירתם ממוקמת בבניין שהוגדר כגובל בתוכנית - יש לבחון אם הדירה אכן נפגעת בפועל מהתוכנית ובאיזו מידה.



ייתכן מקרה בו דירה פלונית לא תיפגע כלל, לאור מיקומה המרוחק מהתוכנית, בעוד שדירות אחרות באותו בניין כן ייפגעו. ייתכן שרכיבי הפגיעה הנטענים בדרך כלל, כגון אובדן פרטיות, הצללה וחסימת אור השמש, הפרעה לתנועת האוויר, הסתרת או חסימת המבט לנוף ופגיעה בהסדרי התנועה, כלל לא יחולו על אותה דירה עורפית - ולפיכך לא יפגעו בשוויה.



מטבע הדברים, המקרים אינם מתחלקים לשחור ולבן. תיתכן, למשל, דירה עורפית שאחד מחלונותיה משקיף אל הפרויקט שיוקם, או דירה שממוקמת בכניסה מרוחקת אך תושפע לרעה מהשינוי בהסדרי התנועה והחניה. דירות אלה ייפגעו באופן חלקי.



בנוסף צריכה להיבדק הטענה הנגדית, לפיה הפרויקט החדש ישדרג את הסביבה הקרובה ויעלה את ערכן של הדירות הישנות. עם זאת, במקרים שנבחנו, נתוני השוק לא הוכיחו טענה זו.



-



הכותב הוא עורך דין, שמאי מקרקעין ומתכנן ערים



asaz@netvision.net.il