התוכנית לחיזוק מבנים קיבלה חיזוק מבית המשפט

>> תוכניות חיזוק מבנים (תמ"א 38) קיבלו בשבוע שעבר זריקת עידוד מצדו של בית המשפט המחוזי בחיפה בפסק דין חדשני. פסק דין של השופט יצחק כהן קובע כי מיעוט דיירים המתנגד לביצוע תוכנית חיזוק מבנה (תמ"א 38), לא יוכל למנוע ביצוע פרויקט שקיבל היתר בנייה כדין.

אחת הבעיות המדכאות יזמי תמ"א 38 - תוכניות לחיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה תוך בניית יחידות דיור נוספות על גג הבית המשותף - היא היכולת של מיעוט קטן של הדיירים להתנגד לתוכנית ולסכל את ביצועה.



חוק המקרקעין קובע כי כשיש מיעוט המתנגד לתוכנית, יכולים שני שלישים מהדיירים לפנות למפקח על רישום מקרקעין, וזה יכול לכפות את תוכנית החיזוק על המיעוט, לאחר שהבטיח כי זכויותיהם לא נפגעו.



ואולם, החוק קובע כי המפקח רשאי לכפות את התוכנית על המיעוט רק לאחר שניתן לה היתר בנייה. כלומר, היזם או הדיירים נדרשים להוציא עלויות ואגרות כדי לקבל היתר בנייה בלי לדעת אם ניתן יהיה בסוף ההליך לכפות על המיעוט את התוכנית.



בפני השופט כהן הובא מקרה של בניין, שבו חמישה מתוך שבעה בעלי דירות ביקשו לקדם פרויקט תמ"א 38. שני בעלי דירות התנגדו. המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה, שהתבקשה לכפות על המתנגדים את התוכנית, קבעה כי אין בסמכותה לעשות זאת, משום שטרם ניתן היתר בנייה. הדיירים שביקשו לקדם את התוכנית עירערו לבית המשפט המחוזי.



מפאת חשיבות העניין התייצב גם בא כוח היועץ המשפטי לממשלה והגיש את עמדתו. עמדת היועץ היתה כי לא ניתן לדון בבקשה לכפות על המיעוט את התוכנית, כל עוד לא ניתן היתר בנייה. זאת, בגלל החשש מפגיעה בזכויות הקניין של דיירי המיעוט. עם זאת, היועץ הציע להסתפק באישור "עקרוני" של רשויות התכנון, לפיו צפוי להינתן היתר בנייה, ולא לחייב המתנה עד ההיתר הפורמלי.



השופט כהן דחה את עמדת היועץ ואימץ גישה חדשנית. לדבריו, החקיקה הנוגעת לתמ"א 38 סוטה מדיני הקניין. כהן פסק: "לדעתי, חוק החיזוק יצר משטר מיוחד, ועל כן בבואנו ליישם את חוק החיזוק עלינו לבחון את זכויות הצדדים מזוית מבט שונה מהזוית הרגילה, בה אנו רגילים לנתח זכויות קנייניות של בעלי דירות בבית המשותף".



כהן מוסיף כי בתמ"א 38 ביקש המחוקק לעבור מההגנה הקניינית שניתנה לבעלי הדירות, למשטר של פיצויים ("הגנת חבות") בגלל החשיבות הרבה של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. כהן קובע כי במקרים שבהן תוכנית החיזוק תואמת את דרישות החוק, "עבודות החיזוק תבוצענה חרף התנגדותו של המיעוט".



לדברי כהן, "יזם המבקש לבצע עבודות חיזוק, יפנה ויקבל היתר בנייה, וכל עוד הוא שומר על השוויון בין בעלי הדירות ופועל בתום לב ובמסגרת הנוסחאות המופיעות בחוק - אל לו לחשוש שמא השקעתו בקבלת היתר הבנייה תרד לטמיון, שכן לא בנקל יקבל המיעוט המתנגד סעד של מניעה". במלים אחרות: מיעוט מתנגד לא יוכל לעצור פרויקט תמ"א 38, אלא לכל היותר לקבל פיצוי כספי אם נפגעות זכויות הקניין שלו. (עא 09-03-899)