האקסיומות שהופרכו

>> יש לשבח את משרד האוצר, ובמיוחד את מינהל הכנסות המדינה, שבתקופה האחרונה החליטו להקצות משאבים רבים למחקר על שוק הנדל"ן. כל מחקר כזה מוסיף לידע על השוק הזה, שמצד אחד הוא עממי ומוכר לכולם, ומצד שני נותר מסתורי ועלום. ואגב, לא כל מחקר כזה מאושש את עמדת ממשלת ישראל בכל הנוגע לשוק הזה, ולצעדים שיש לנקוט כדי לייעל אותו.

הנה כמה נתונים בולטים מהמחקר, שסותרים את מה שחשבנו שאנחנו יודעים: ראשית כל, שיעור המשקיעים מבין חברי קבוצות הרכישה - אלה שרוכשים דרכן דירה אף שכבר יש אחת בבעלותם - קטן יותר ממה שחשבנו: כ-25% ברמה ארצית ו-44% בתל אביב. זאת בניגוד להערכה ששיעורם עולה בהרבה על 50%. למעשה, כשמדובר בתל אביב מתברר ששיעור המשקיעים מבין רוכשי דירות קבלן גבוה יותר מאשר בקבוצות רכישה.



הממצא הזה חשוב ביותר, מאחר שפירושו הוא כי במידה רבה, קבוצות הרכישה נהפכו לאפיק אלטרנטיבי לרכישת דירה מקבלן אצל רוכשי דירות יחידות. מכיוון שכך, אי אפשר להסתכל על הקבוצות הללו כעל נתיבי מילוט כספי מסים של מיליונרים, אלא כמסלול להוזלת דירות לאנשים מהיישוב. לאור זאת, פעילות דרקונית נגד קבוצות רכישה עלולה לסתור את כל מה שהממשלה חותרים לעברו - הוזלת מחירי דירות.



במינהל הכנסות המדינה כואבים את הירידה מהנכסות המדינה במסים (כ-211 מיליון שקל, אולם מספיק כנים להצהיר בפה מלא: קבוצות הרכישה מגבירות את התחרות בשוק, ולא הן הגורם לעליית המחירים. גם התלונות על כך שהחיסכון במע"מ מאפשר לקבוצות הרכישה להציע יותר על הקרקעות ובכך להעלות את מחירי הקרקע נסתרות במחקר. לדברי מינהל הכנסות המדינה, מדובר בשיעורים שוליים.



והנה עוד ממצא מפתיע של המחקר: סתירה מוחלטת של התזה שמנחה את הממשלה, שלפיה הגורם לעליות המחירים הוא עליות מחירי הקרקע. הטענה הזו אפילו לא מתקרבת לאמת. על פי המחקר, הקרקעות של רוב הפרויקטים של הקבלנים ששווקו למגורים במהלך השנה שעברה נרכשו זמן רב לפני עליות המחירים, ולמרות זאת - המחירים עלו. זאת, כמובן, כתוצאה מהגידולים החדים בביקושים, שנבעו מהריביות הנמוכות.



לא מעט מסקנות נגזרות מהמחקר הזה. הראשונה היא שמשרדי ראש הממשלה, האוצר והשיכון הם הראשונים שצריכים ללמוד את ממצאי המחקר הזה בעל פה ולהפנים אותם, מאחר שחלק מהצעדים המתוכננים, כגון הצפת השוק בקרקעות והגבלת יתרונותיהן של קבוצות הרכישה, נובעים מהנחות שעדיין נמצאות בסימן שאלה.



שנית, יש לעודד עריכת עוד ועוד מחקרים כאלה, שינתחו לעומק את שוק הנדל"ן. מצב שבו מידע על שוק מתבסס על אמיתות ואקסיומות מופרכות, גורם לטעויות בכל הרבדים של השוק - החל בקונה הפשוט, עבור ביזמים ובבנקים וכלה במדיניות הממשלה.