"משקיעי שפיר מורטים את השיערות - והחברה מכינה את כולם לתספרות אג"ח"

זוגות צעירים שמבקשים לרכוש דירה חדשה מכירים ודאי את השם שפיר. חברת שפיר הנדסה אחראית לכמה פרויקטים מקומיים שמיועדים להם - בהם פרויקטים באור יהודה, יבנה ומודיעין. משפחות מבוססות יותר שמחפשות דירה ודאי מכירות את הפרויקט היוקרתי שפיר הייטס בעיר ימים בנתניה. גם הנהגים המותשים בכביש מספר 1, שממתינים בכיליון עיניים לפתיחת הנתיב המהיר לתל אביב מכירים את השם שפיר - שכן החברה היא מובילת הפרויקט.



שפיר הנדסה היא חברה בת של שפיר מבנים שבבעלות האחים הראל, גיל חן וישראל שפירא. האחים שפירא מחזיקים בכמה חברות פרטיות נוספות. אחת מהן היא שפיר מבנים 91, השולטת בשפיר הנדסה. שפיר הנדסה היא חברה פרטית, ועל כן מצבה הכספי אינו ידוע, עם זאת, היא בעלת מוניטין של חברה איתנה, הנהנית מצבר פרויקטים משמעותיים בתחום התשתיות, שכוללים גם את פרויקט נתב"ג 2000, תחנת הכוח רוטברג באשקלון, נמל אשדוד, סלילת מחלף כפר שמריהו, הרחבת משכן הכנסת, תחנת הרכבת במודיעין ומחלף עד הלום.



בשנתיים האחרונות השקיעה שפיר הנדסה יותר מ-250 מיליון שקל בעסקות נדל"ן בישראל, בהתאם למדיניות החדשה של החברה, שבמרכזה השאיפה להפוך לאחת מחברות הנדל"ן המובילות והגדולות בישראל.



לחברה צבר קרקעות לבנייה של 1,050 דירות. פרויקט המגורים שהיא בונה באור יהודה כולל 500 יחידות דיור, פרויקט המגורים בנתניה כולל 158 יחידות דיור, הפרויקט ביבנה כולל 171 דירות, ובפרויקט במודיעין נבנות 216 יחידות דיור.



ואולם לחברה האם, שפיר מבנים, יש גם צד אחר. השבוע הושעו מהמסחר בבורסה איגרות החוב של שפיר פרויקטים, שבבעלות מלאה של שפיר מבנים. סיבת ההשעיה מהמסחר היתה אי פרסום הדו"חות הכספיים של החברה ל-2009.



אלא שהבעיות של שפיר עמוקות יותר מאי פרסום הדו"חות. בחברה מתחולל בימים אלה קרב בין מחזיקי האג"ח לבעלי השליטה סביב הסדר החוב המתגבש. ביום חמישי יתכנסו בעלי האג"ח מסדרה א' של החברה כדי להחליט על תגובתם לכך שהתשלומים המגיעים להם לא הועברו להם במועד.



עיתוי הקמה אומלל



שפיר פרויקטים הוקמה בכדי להשקיע בנדל"ן במזרח אירופה. ואולם עיתוי הקמתה היה אומלל: קיץ 2007 - רגע לפני המשבר הכלכלי.



חלפו כמעט שלוש שנים, ולשפיר פרויקטים עדיין אין הכנסות. הבנייה בקרקעות של החברה ברומניה, סרביה ואוקראינה עוד לא החלה - למעט תשתיות ראשונות. החברה גם לא התחייבה עדיין לקונים, או לגורמים מממנים.



מחירי הנדל"ן במזרח אירופה, שהתרסקו בעקבות המשבר, לא התאוששו עדיין, אבל מועד פירעון האג"ח הגיע באפריל, ולחברה אין מהיכן להחזיר את הכסף שגייסה לצורך פיתוח הקרקעות.



"בעוד אני ויתר משקיעי שפיר פרויקטים מורטים את שיער ראשינו ואיננו יודעים אם נקבל את כספנו בחזרה, החברה יוצאת במסע יח"צנות כדי לקדם את מכירות שפיר הנדסה", אומר אחד מבעלי האג"ח. "אף אחד במדינה לא יודע שבעלי השליטה מחזיקים אצלם כ-100 מיליון שקל של כספי ציבור, כשהם אינם פורעים את חובם במועדים שנקבעו ומכינים את כולם לתספורת (ויתור של בעלי האג"ח על חלק מהחוב, ל"ז) שאיש לא יודע עד היכן תגיע".



אלא שעמית בירמן, סמנכ"ל הכספים של החברה, טוען כי היא לא מתכננת תספורת, למשקיעים וכי ברצונה של החברה לדחות את התשלומים ללא הפחתתם. בירמן טוען שמדובר במצב מיוחד מכיון ששוק הנדל"ן המזרח אירופי קרס כולו - ללא קשר לניהול החברה. הוא מוסיף כי האחים שפירא כבר הזרימו לחברה כ-100 מיליון שקל ומבקש לציין שהיא לא שילמה מעולם דמי ניהול.



אג"ח מסדרה א' של שפיר פרויקטים נסחרו בבורסה (עד להשעייתן) במחיר של 37.66 אגורות, ובתשואה לפדיון ברוטו של 116%. סך חובה של החברה לבעלי האג"ח מגיע ל-123 מיליון שקל. זאת, לאחר שהחברה וחן שפירא ביצעו רכישה עצמית של איגרות בשווי של 22 מיליון שקל תמורת 8 מיליון שקל - במחיר הנמוך ב-35% מהערך הנקוב בהנפקה.



האג"ח היו אמורות להיפרע בשמונה תשלומים שווים ב-2010-2013. המועד הקובע (היום שבו כל מי שהחזיק בנייר זכאי לקבל תשלום, ל"ז) של התשלום הראשון אמור היה להיות 19 באפריל, אך בעלי החברה ומחזיקי החוב הסכימו לדחותו ל-20 במאי.



לא רק בעלי האג"ח מעיקים על החברה. לשפיר פרויקטים יש גם חוב של 96 מיליון שקל לבנקים, שכנגדו משועבדת קרקע ברומניה - וקבוצת שפיר ערבה לו. לחברה הלוואת בעלים נחותה של 34 מיליון שקל והלוואת בעלים נוספת של 48 מיליון שקל. אלה אמורות להיפרע ב-2010.



"רוצים להתיש אותנו"



לשפיר פרויקטים יש ארבעה נכסים בשווי כולל של 222 מיליון שקל, כאשר כ-70% משווי זה מגולמים בנכס בפיפרה שברומניה, ששוויו מוערך ב-154 מיליון שקל. זהו הנכס המשועבד לבנק כנגד חובות החברה אליו. שוויים של הנכסים נקוב לפי שוויים ביום הקנייה, ולא לפי שערוכם כיום, כך שבפועל השווי נמוך יותר.



בסוף הרבעון השלישי של 2009, המועד האחרון שבו פירסמה החברה את דו"חותיה התקופתיים כמתחייב, היה הגירעון בהונה העצמי 59 מיליון שקל, וההפסד לתשעת החודשים הראשונים של 2009 הגיע לסכום של 37 מיליון שקל.



לחברה תזרים שלילי מפעילות שוטפת שהגיע ברבעון השלישי ל-6.2 מיליון שקל. בקופתה היו, נכון לסוף ספטמבר, היו 3.7 מיליון שקל בלבד. באחרונה שכרה שפיר את קותי גביש כיועץ בניהול המשא ומתן מטעמה עם בעלי האג"ח.



"מי שהופיע באסיפה מטעם החברה הוא מנהל הכספים של שפיר הנדסה, בעלי החברה אפילו לא טרחו לבוא", טענו בעלי האג"ח השבוע, והביעו מורת רוח ממינויו של גביש. "קותי גביש ייצג את לידר בהסדר שלה מול המחזיקים, וזה היה הסדר לרעת הנושים. ברגע שראינו אותו אמרנו 'קותי גביש בא לכסח אותנו'.



"נראה שהם רוצים להתיש את המחזיקים, ולהוריד את החוב. זו התנהלות לא טובה של בעלים מול מחזיקי האג"ח. נראה כי הם בחרו בדרך היותר מלחמתית כדי שהמחזיקים יוותרו להם. לחברה כל כך גדולה זהו כסף כיס, הם הרי עושים פרויקטים כל כך גדולים. הקונצרן הזה ירצה לצאת לבורסה באיזשהו שלב. אי תשלום האג"ח היא התנהגות די מוזרה, כי היא תגרום להם נזק תדמיתי בעתיד".



"יש נכונות להסדר"



סמנכ"ל הכספים של החברה, עמית בירמן, שייצג את שפיר באסיפות האג"ח סיפר ל-themarker: "עד כה היו שתי אסיפות של נושים שאני השתתפתי בהן והוחלט למנות נציגות. נפגשנו פעם אחת עם הנציגות, ועכשיו נקבעה פגישה נוספת. יש מגעים ונכונות משני הצדדים להגיע להסדר".



בירמן מבקש להסביר כי אי יכולתה של החברה להחזיר את חובותיה נובעת מבעיה בשוק ולא מכשל ניהולי: "לשוק במזרח אירופה באמת אין קונים כרגע. לא מדובר על ניהול כושל, אלא על שוק הנדל"ן במזרח אירופה כולו, שקרס במשבר הכלכלי. באמת אין עסקות. אף אחד לא קונה ואף אחד לא מוכר. מי שנאלץ למכור מוכר את הנכסים במחיר נמוך מאוד ומפסיד, על כן זה יהיה לטובת כולם להמתין.



"מדובר במקרה מיוחד. הסתכלתי על טבלת בעלי השכר הגבוה ב-2009, כולם לקחו סכומים גבוהים של דמי ניהול ומשכורות. אצלנו לא שולמו דמי ניהול כלל - פרט לסכום זניח של כ-20 אלף יורו בשנה, ששולם כמשכורות לעובדים זוטרים - הניהול התבצע על ידי קבוצת שפיר בחינם. האחים שפירא פשוט לקחו כסף מהכיס ושמו בחברה, הזרימו לה כ-100 מיליון שקל בכסף פרטי.



"אלה סכומים שאין להן תקדים להערכתי. אנחנו שמנו פי שניים מה-70-80 מיליון שקל של הציבור. זהו כסף פרטי של חברות פרטיות אחרות. משפחת שפירא הכניסה את היד עמוק לכיס, לכן אני חושב שיש פה סיפור אחר".



"הדו"חות יפורסמו בקרוב"



לגבי טענות המשקיעים כי מינויו של גביש מרמז על כוונתה של החברה לתספורת אמר בירמן: "לא אני מיניתי את קותי, אבל אני יכול להגיד כי לא עלה על הפרק נושא של תספורת. מדובר על משהו אחר - כדי לאפשר לחברה להתאושש.



"בני משפחת שפירא הם לא אנשים שבאו לעשות מלחמות וכותרות. יכול להיות שגביש עשה תספורות בעבר, אבל אנחנו לא באים עם נוצות מלחמה. גם זו צורת ההתנהלות שלנו, אנחנו מנהלים את התהליך ומתכוונים להגיע להסדר - ולא לעשות תספורות.



"אף אחד לא חושב שתהיה בחברה איזו בוננזה אמיתית, אבל יש לחברה פוטנציאל גדול מאוד בכלכלה רגילה. ברגע שהשוק המזרח אירופי ייצא מהמשבר יש סבירות גבוהה שהמחירים יגיעו לרמות גבוהות בהרבה משאנו רואים כעת. במצב ששורר כיום כולם נפגעים - גם אנחנו, וגם מחזיקי האג"ח.



"אמרנו שנממן את הוצאות החברה בינתיים, ולא המשקיעים. אנחנו ממשיכים להחזיק את החברה, בואו נראה מה יהיה עוד שלוש שנים. בגדול, המגמה היא לדחות את תשלום האג"ח כדי להגיע למצב שבו כולם יקטינו את ההפסד - ולא לממש, צעד שיכול לגרום נזק לכולם. הכסף הפרטי שהוזרם לחברה מקורו בההלוואות הנחותות שהוזרמו במעמד ההנפקה. חוץ מזה, הבעלים גם קנו אג"ח בשוק".



האם גם הלוואת הבעלים השנייה נחותה מההתחייבויות לבעלי המניות?



"לפי הייעוץ המשפטי שאנחנו קיבלנו, בגלל שזה 'כסף חדש' שהוזרם לחברה, אנחנו טוענים שהיא לא נחותה".



מדוע הדו"חות הכספיים מתעכבים?



"הדו"חות צפוים להתפרסם היום (יום שלישי) לאחר שאושרו על ידי הדירקטויון. הם התעכבו מסיבה טכנית של שומת מקרקעין באוקראינה, שביום האחרון אמרו לנו שצריך שומה אחרת. אין משהו מיוחד - סיבה טכנית לגמרי".



אפריקה ישראל השלימה הנפקת זכויות ב-380 מיליון שקל



אפריקה ישראל השלימה הנפקת זכויות לבעלי המניות שלה ובכך הזרימה 380 מיליון שקל לחברה. מתוך סכום זה, 300 מיליון שקל הוזרמו לחברה על ידי בעל השליטה, לב לבייב, כחלק מהסדר החוב שאליו הגיעה אפריקה לפני כחודש וחצי עם מחזיקי האג"ח והבנקים. היקף ההסדר היה כ-8 מיליארד שקל.



80 מיליון נוספים התקבלו מבעלי המניות של אפריקה, שרכשו יחידות נוספות בחברה. כחלק מהנפקת הזכויות, הוצעו לבעלי המניות הקיימים כ-11 מיליון מניות אפריקה נוספות במחיר של 36.13 שקל למניה.



בבוקר ה-27 באפריל, מועד תחילת מימוש הזכויות, היה מחירה של מניית אפריקה על כ-39 שקל. כלומר המחיר שהוצע היה נמוך ב-7% ממחיר המניה בשוק.



מתוך 11 מיליון היחידות המוצעות, נרכשו 10.5 מיליון מניות - שהן 95.5% אחוזי ניצול. אחזקותיו של לבייב באפריקה לא השתנו בעקבות הזרמת הכסף.



בכך מסתיים אחד השלבים הראשונים בהסדר של אפריקה עם בעלי האג"ח. לאחר ההנפקה, בשבועות הקרובים צפוי לצאת לדרך השלב הבא של ההסדר - המרת האג"ח. תשלום הריבית למחזיקי האג"ח מכל הסדרות מלבד סדרה ט' יתבצע ב-30 במאי, כאשר היום הקובע הוא 17 במאי. כל שאר התשלומים, כולל חציו השני של התשלום למחזיקי אג"ח ט', צפויים להתבצע רק בעוד שנתיים.