יש להתערב באופן מיידי בשוק הדיור במחוז תל אביב, לנוכח העליות במחירי הדירות במחוז והעמקת הפערים החברתיים בין המרכז לפריפריה, וליישם תוכנית לדיור בר-השגה - כך עולה מהצעת מדיניות שהעבירו גילה אורון, הממונה על מחוז ת"א, והאדריכלית נעמי אנג'ל, מתכננת המחוז, לאדריכל שמאי אסיף, מנהל מינהל התכנון במשרד הפנים. זוהי הפעם הראשונה שמשרד הפנים ומוסדות התכנון מעלים הצעות אופרטיביות בעניין זה.
אסיף פנה לוועדה המחוזית וביקש שתגבש אסטרטגיה וטקטיקה לקידום דיור בר-השגה במחוז ת"א - אזור הסובל ממצוקת דיור ומרמת מחירים גבוהה. בוועדה המחוזית שקדו על ניסוח המדיניות במשך שלושה חודשים ולפני כחודש העבירו את טיוטת המדיניות לאסיף. עיקרי הצעת המדיניות יוצגו בכנס שיוזמים מכון כצמן-גזית-גלוב והקואליציה לקידום דיור בר-השגה, בהשתתפות נציגים ממשרד הפנים. הכנס יתקיים ביום ראשון בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב.
בהצעת המדיניות, שגובשה על ידי הוועדה המחוזית וצוות מקצועי, נקבע כי יש ליישם מדיניות של דיור בהישג יד במחוז ת"א, בהמשך למדיניות התכנון הארצי שנקבעה בתמ"א 35 - התמקדות בפיתוח עירוני תוך שימור השטחים הפתוחים. הערים שבסמכות הוועדה המחוזית הן: תל אביב-יפו, רמת גן, גבעתיים, הרצליה, חולון, רמת השרון, קרית אונו, בת ים, בני ברק, אור יהודה והמועצות כפר שמריהו ואזור.
"הוועדה המחוזית בהחלט רואה לנכון להתערב בשוק הדירות, בעיקר בערים שבסמכותה", אמר מקור במשרד הפנים ל-themarker. "הקרקע בערים יקרה ולכן אפשר וראוי שמדיניות דיור בר-השגה תיושם בהן. לפי החלטות הוועדה המחוזית, יש לפעול לקידום התוכנית באופן מיידי, בלי להמתין להחלטות ממשלה, באמצעות שיתופי פעולה בין הרשויות ליזמים. בהמשך, קבעה הוועדה, יש לעגן את המדיניות בחקיקה. דיור בהישג יד יאפשר לרבים, שידם אינה משגת, להמשיך ולהתגורר בערים היקרות - ויביא לצמצום הפערים בין שכונות העוני לשכונות האמידות".
עקרונות המדיניות לקידום דיור בר-השגה, שקבעה הוועדה והועברו ל-themarker, ייושמו בשני מסלולים. הראשון, לביצוע מיידי, מבוסס על הסכמה בין הרשות או הוועדה המקומית ליזם, שלפיה תינתן תמורה ליזם באמצעות תוספת יחידות דיור בפרויקט. יזם שלא יהיה מעוניין בכך, לא יחויב.
בתוכניות שיכללו תוספת של עד 100 יחידות דיור הוועדה המחוזית תשקול הקצאה של 10% מהיחידות לדיור בהישג יד; בתוכניות שיכללו תוספת של 400 יחידות ויותר תשקול הוועדה הקצאה של 15%-20% לדירות בהישג יד - שטח הדירות יהיה 75-100 מ"ר עיקרי, כולל ממ"ד.
במסלול זה, הוועדה המחוזית תומכת בקביעת מנגנון השכרה למשך 20-30 שנה, שיחולקו לכמה תקופות - מה שיאפשר לארבע-חמש משפחות לפחות ליהנות מההטבה במשך התקופה. הדירות יושכרו לזכאים בדמי שכירות מופחתים - עד כדי מחצית ממחיר השוק - ומי שיישא באחריות להשכרתן יהיה היזם. לדירות תירשם הערת אזהרה בטאבו, שלפיה היזם יוכל להשכירן במשך התקופה למטרת דיור בהישג יד בלבד - ורק בתום התקופה יוכל למכור את הדירות במחיר השוק.
המסלול השני, שמבוסס על כך שבוועדה המחוזית סבורים כי יש לשקול אופציה של כפיית דיור בהישג יד על היזם, יקודם באמצעות תיקוני חקיקה, שיעגנו את סמכות מוסדות התכנון. בשלב ראשון, ממליצה הוועדה, יש לעגן את העניין ברפורמה לחוק התכנון המקודמת בימים אלה בממשלה, כשבהמשך יבוצעו השלמות חקיקה.
לפי המלצות החקיקה שהעבירה המחוזית לאסיף, יש לשקול אפשרות שהדירות יועברו לבעלות העירייה. כמו כן, מוצע לבחון פטור מהיטלי השבחה והקלות במס - כדי שהתמורה ליזם לא תתבטא רק בתוספת יחידות - וכן הגבלה של דמי השכירות.
הקריטריונים לזכאות ייקבעו על ידי הרשויות המקומיות, בהתאם להנחיות המועצה הארצית או באישור הוועדה המחוזית. הקריטריונים המנחים, לפי הוועדה, הם: היעדר בעלות על דירה, עדיפות לבעלי ותק מגורים בעיר של שלוש שנים לפחות, יכולת עמידה בדמי השכירות, עדיפות לאוכלוסיות מיוחדות (עולים חדשים, חיילים, סטודנטים, משפחות שכולות ונכים) ולבעלי מקצועות נדרשים.
תגובת משרד הפנים: "ההנחיה לשלב דיור בהישג יד בתוכניות למגורים קיימת כבר בתמ"א 35, שאושרה ב-2005, והיא מחייבת את כל מוסדות התכנון לבחון את הצורך בדיור בר-השגה בתוכניות להרחבה ניכרת. טוב עשתה הוועדה המחוזית ת"א שעוסקת בעניין זה בעידוד ובתמיכה של מינהל התכנון. ההנחיה מיושמת, לדוגמה, בהחלטות המועצה הארצית בהקשר של התוכנית הגדולה לצפון-מערב תל אביב.
"עם זאת, יישום דיור בר-השגה אינו מתמצה בקביעת הנחיות סטטוטוריות בתב"ע, אלא מחייב פיתוח כלים משפטיים ותמריצים כספיים, וכן מנגנוני בקרה שימנעו שימוש בלתי ראוי בהטבות. לצורך זה יזם מינהל התכנון מחקר מקיף, בראשות פרופ' רחל אלתרמן מהטכניון, שמסקנותיו יפורסמו בקרוב. על בסיס ממצאי המחקר נפעל לקידומו של העניין".
הוועדה המחוזית ת"א: הקרקע באזור ת"א יקרה - יש ליישם תוכנית לדיור בר השגה מיידית
מאת רנית נחום-הלוי
12.5.2010 / 7:09