ההנפקה הגדולה ביותר של חברה פרטית בישראל

>> שמונה שנים לאחר שחשף במגזין themarker את כוונתו להנפיק את הקבוצה שבבעלותו בבורסת תל אביב, המהלך של דוד עזריאלי קורם עור וגידים: אם לא יחולו הפתעות של הדקה ה-90 תשלים קבוצת עזריאלי את ההנפקה הגדולה ביותר של חברה פרטית בישראל אי פעם. במסגרת ההנפקה תמכור הקבוצה לציבור 25% ממניותיה לפי שווי של 8.1 מיליארד שקל (לפני הכסף). בימים אלה החלה הנהלת הקבוצה בסדרת פגישות עם משקיעים מוסדיים בנוגע להנפקה המתוכננת.



קבוצת עזריאלי, שמקווה לגייס בהנפקה 2.7 מיליארד שקל, עוסקת בעיקר בתחום הנדל"ן המניב - באמצעות אחזקות ב-11 קניונים ברחבי ישראל. בנוסף פעילה החברה בתחומי האנרגיה, הקמעונות וגמר בנייה באמצעות חברת גרנית הכרמל (61%), השולטת בין היתר בסונול ובטמבור. שווי ההשקעה בגרנית הוא 890 מיליון שקל, כאשר המניות נרכשו תמורת 740 מיליון שקל. בתחום הפיננסי מחזיקה עזריאלי ב-4.8% מבנק לאומי וב-20% מחברת כרטיסי אשראי לאומי קארד.

אם המהלך יצליח, קבוצת עזריאלי תתחיל להיסחר במדד המעו"ף (ת"א 25) לפי שווי של 10.8 מיליארד שקל, שיציב אותה במקום ה-12 במדד עם שווי שוק הגבוה מזה של של בנק דיסקונט. אחרי ההנפקה יחזיק עזריאלי יחזיק ב-30% מהקבוצה, כאשר ארבעת ילדיו - דנה, נעמי, שרון ורפי - יחזיקו ב-11% כל אחד. בנוסף, 32 עובדים מקבוצת עזריאלי יקבלו אופציות מסוג פאנטום - שהמחזיקים בהן זכאים לתגמול כספי ולא יכולים לממשן למניות אמיתיות - בשווי כספי של 28-28.5 מיליון שקל.



חברת הייעוץ הכלכלי עסקי גיזה זינגר אבן, בניהולו של יריב פילוסוף, משמשת יועצת מלווה של עזריאלי בהנפקה. בשל גודל ההנפקה, צפויים להשתתף בה 13 חתמים, כשהקבוצה המובילה כוללת את כלל פיננסים חיתום, פועלים אי.בי.אי, לאומי פרטנרס ולידר שוקי הון. עורכי הדין המלווים את ההנפקה הם משרד הרצוג פוקס נאמן, ומשרד גרוס, קלינהנדלר, חודק, הלוי, גרינברג ושות'. פירמת רואי החשבון המלווה היא דלויט ברייטמן אלמגור זהר.



160 אלף מבקרים ביום



התמורה שתתקבל מהנפקת המניות אמורה לשמש את קבוצת עזריאלי לצורך השקעות חדשות ופיתוח נכסים קיימים, בעיקר בתחום הנדל"ן. הקבוצה מתכננת להשקיע כ-1.5 מיליארד שקל בנכסים הנמצאים כיום בשלבי הקמה, בהם מרכז חולון, קניון עזריאלי קרית אתא והקומה שנייה בקניון איילון ברמת גן.



מהתשקיף שפירסמה הקבוצה לקראת ההנפקה עולה כי נכון להיום היא מחזיקה במרכזים מסחריים ובמשרדים בשטח כולל של 530 אלף מ"ר. שטח הנכסים הנמצאים כיום בהקמה מסתכם ביותר מ-200 אלף מ"ר.



על פי התשקיף, מדי יום מבקרים בממוצע כ-160 אלף איש ב-11 הקניונים של הקבוצה. בקניונים עצמם פועלות כ-1,500 חנויות, התפוסה בהם כמעט 100% וקיימים תורים ארוכים של ממתינים לשטחים שיתפנו. כ-50 אלף חברים רשומים כיום במועדון הצרכנים "מולטי עזריאלי".



עוד עולה מהתשקיף כי נכון לסוף 2009, ההון העצמי של הקבוצה (המיוחס לבעלי המניות) הסתכם ב-7.3 מיליארד שקל והיווה כ-42% מהמאזן. עזריאלי רשמה ב-2009 רווח נקי של מיליארד שקל, זינוק של 68% לעומת 2008. ההכנסות תפעוליות נטו (noi) מנדל"ן מניב הסתכמו ב-2009 ב-783 מיליון שקל, עלייה של 23% לעומת 2008. עזריאלי ייצרה ב-2009 תזרים מזומנים מפעילות שוטפת של כ-1.4 מיליארד שקל, בדומה ל-2008.



הנכס הבולט ביותר של קבוצת עזריאלי הוא מתחם עזריאלי בפינת דרך מנחם בגין ודרך השלום בתל אביב. המתחם כולל שטחי משרדים בשלושה מגדלים וכן שטחי מסחר ובילוי בקניון עצמו, ששוויים הכולל הוערך בסוף 2009 ב-3.7 מיליארד שקל. מתוך סכום זה מהווה שוויו של הקניון, שהניב ב-2009 דמי שכירות של 142 מיליון שקל, כ-1.5 מיליארד שקל. ההלוואות שקיבלה הקבוצה בגין המתחם מבנק הפועלים ולאומי הסתכמו בסוף דצמבר 2009 בכ-1.1 מיליארד שקל.



נוסף על קניון עזריאלי בתל אביב מחזיקה הקבוצה בקניון מלחה בירושלים. שווייו של קניון זה נאמד ב-1.44 מיליארד שקל והוא הניב ב-2009 הכנסות של 128.4 מיליון שקל. בנוסף מחזיקה הקבוצה בקניון איילון ברמת גן, שהניב הכנסות של 101.1 מיליון שקל ב-2009 ושווייו נאמד ב-1.15 מיליארד שקל. לפני כשנה וחצי רכשה הקבוצה גם את קניון גבעתיים מידי קבוצת אי.די.בי. שוויו של קניון זה נאמד ב-800 מיליון שקל. שווי הנדל"ן להשקעה של הקבוצה נאמד ב-10.8 מיליארד שקל.



מינוף נמוך



לקבוצת עזריאלי אשראי של כ-2 מיליארד שקל מבנק לאומי והפועלים. בקבוצה מציינים כי המשבר לא השפיע על הפעילות באופן מהותי, בעיקר בזכות איתנותה הפיננסית, נזילותה הגבוהה ומעמדה בשוק הפיננסי.



היציבות של עזריאלי באה לידי ביטוי בשיעור המינוף הנמוך של הקבוצה. החוב הפיננסי נטו (בניכוי אמצעים נזילים של 336 מיליון שקל), הכולל אשראי מתאגידים בנקאיים ומוסדות פיננסיים אחרים בהיקף של כ-4.9 מיליארד שקל ואג"ח בהיקף של כ-1.98 מיליארד שקל - היווה רק 38% מהמאזן ב-2009.



עזריאלי, בכל אופן, אינה צפויה להיתקל בקשיים בהחזרת חובותיה. ב-2009 ייצרה הקבוצה תזרים מזומנים מפעילות שוטפת של כ-1.42 מיליארד שקל, בדומה ל-2008. בנוסף, לקבוצה נכסים נזילים לא משועבדים בהיקף של כ-6.1 מיליארד שקל, נכון לסוף 2009.



"לקבוצת עזריאלי הצלחה עסקית מוכחת לאורך כל שנות פעילותה", אמר לאחר פרסום התשקיף מנכ"ל ונשיא הקבוצה, מנחם עינן. "לקבוצה פוטנציאל צמיחה גדול מאוד שצפוי להיות מואץ בעקבות ההנפקה. דוד עזריאלי חש גאווה גדולה בשיתוף ציבור המשקיעים בישראל במפעל חייו".



מהתשקיף עולה כי בדומה למיליארדרים כמו וורן באפט וביל גייטס, מתכננים עזריאלי ובנו רפי להעביר את אחזקותיהם בקבוצה - בשווי של יותר מ-4 מיליארד שקל - לקרן צדקה. הקרן תחזיק את המניות בנאמנות, ותשתמש בתשואה לפעילויות פילנתרופיות.



-



תשקיף



מסמך המשמש להצעה של ניירות ערך לציבור, ומופיע בו המידע הנחוץ על החברה ועל נייר הערך המונפק



קניון עזריאלי



מיקום: תל אביב שטח להשכרה: 32.4 אלף מ"ר מספר שוכרים: 190 שווי הוגן ב-2009: 1.55 מיליארד שקל



קניון גבעתיים



מיקום: גבעתיים שטח להשכרה: 20.5 אלף מ"ר מספר שוכרים: 154 שווי הוגן ב-2009: 801 מיליון שקל



קניון מלחה



מיקום: ירושלים שטח להשכרה: 38.6 אלף מ"ר מספר שוכרים: 230 שווי הוגן ב-2009: 1.45 מיליארד שקל



ההשקעות של עזריאלי: בנק לאומי, סטארט-אפים והולמס פלייס



בנק לאומי: קבוצת עזריאלי רכשה בסוף אפריל 2009 כ-4.8% ממניות בנק לאומי מידי קרנות סרברוס-גבריאל (71 מיליון מניות) תמורת כ-742 מיליון שקל. נכון להיום שווי שוק של השקעה זו הוא כ-1.16 מיליארד שקל, כלומר, עזריאלי הרוויחה על הנייר כ-57%.



עם זאת, עיקר העסקה (כ-735 מיליון שקל) מומנה באמצעות הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים ומאשראי לזמן קצר מגופים מוסדיים. במסגרת זו נטלה עזריאלי הלוואה של כ-450 מיליון שקל מבנק הפועלים ושיעבדה לצורך כך כ-74% מאחזקתה בלאומי.



לאומי קארד: קבוצת עזריאלי השקיעה 360 מיליון שקל בחברת לאומי קארד תמורת הקצאה של 20% ממניותיה. נכון לסוף 2009 העריכה עזריאלי את שווי אחזקתה בלאומי קארד ב-453 מיליון שקל, סכום המשקף לחברה שווי של כ-2.26 מיליארד שקל.



חברות סטארט-אפ וקרנות השקעה: לקבוצת עזריאלי השקעות בכ-11 חברות סטארט-אפ וקרנות השקעה, ששוויין ההוגן הסתכם נכון לסוף 2009 בכ-23.3 מיליון שקל. עזריאלי מחקה השקעה של כ-34.4 מיליון שקל בחמש חברות סטארט-אפ ב-2009. השקעות אלה מבוצעות באמצעות קרן עזריטק. בין ההשקעות של הקרן - החברות אפליסוניקס, כן-פייט, טכנופלסט ורוזטה ג'נומיקס נייקסט, קרדיודקס, אובליקור, צ'יטה מדיקל וכן קרן אינפינטי 3 המשקיעה בחברות בסין עם דגש על קשרי מסחר עם חברות ישראליות.



חדרי כושר: עזריאלי מחזיקה בכ-6.41% מהון המניות של חברת health and fitness central europe, המפעילה מכוני כושר של הולמס פלייס (המפעילה בין היתר מתחם בקניון בתל אביב) בישראל ובאירופה, ובכ-3.8% מהון המניות של health and fitness east med b.v המפעילה מכוני כושר של הולמס פלייס ביוון.



ביטוח: קבוצת עזריאלי היא החברה האם של אוצם, המחזיקה בחברת azrieli insurance corporation. החברה משמשת מבטח משנה של חברות המעניקות שירותי ביטוח רכוש וכן מעניקה שירותי ביטוח משנה לחברות הקבוצה.