הנפקת עזריאלי:לקנות או לא לקנות

>> אם השווקים לא יפתיעו את קבוצת עזריאלי, היא תהפוך בסוף החודש הקרוב לחברה ציבורית ותשלים את ההנפקה הגדולה ביותר של קבוצה פרטית בישראל. עזריאלי תנסה להנפיק לציבור 25% ממניותיה לפי שווי של 8.1 מיליארד שקל (לפני הכסף) ולגייס כ-2.7 מיליארד שקל. אם ההנפקה תסתיים בהצלחה, הקבוצה תחל להיסחר במדד ת"א 25 (המעו"ף) לפי שווי ענק של 10.8 מיליארד שקל.

השאלה הגדולה היא אם גם בימים תנודתיים אלה, כשההשווקים עדיין לא נרגעו מהמשבר באירופה, תוכל עזריאלי להגיע לשווי המיוחל. האם תמהיל הנכסים שנכנסו לקבוצה לצורך ההנפקה אכן יגרמו למשקיעים לקנות את הסחורה?



אין ספק כי הנהלת עזריאלי, בראשות מנחם עינן, הצליחה להקים ולנהל את אחת מחברות הנדל"ן המניב היציבות והחזקות בשוק הישראלי. לעזריאלי נכסים הנהנים משיעורי תפוסה של קרוב ל-100% במקומות מובחרים עם חוזים ארוכי טווח. נכסים אלה מניבים לקבוצה מדי שנה הכנסות תפעוליות נקיות (noi) של קרוב ל-800 מיליון שקל, המשקפים תשואה יציבה של כ-7.6%, ורווח נקי בניכוי השפעות חד-פעמיות (ffo) של כ-724 מיליון שקל. השווי כולל של הנדל"ן להשקעה של החברה מגיע לכ-10.8 מיליארד שקל.



למעשה, להשקעה במניית החברה מאפיינים של השקעות באג"ח קונצרניות יציבות עם החזר השקעה. ואולם, ברגע שעזריאלי מכניס אל תוך החברה המונפקת גם את האחזקות הפיננסיות הכוללות את בנק לאומי (4.8%) ולאומי קארד (20%) בשווי של כ-1.5 מיליארד שקל, וכן אחזקות נוספות בתחום האנרגיה, קמעונות, חומרי בנייה ועוד בשווי של כמיליארד שקל, הסולידיות נעלמת והמניה חוזרת לאופייה המקורי. עם זאת, הנדל"ן המניב של עזריאלי, המספק תזרים מזומנים יציב, עשוי להקטין את הסיכון הגלום באחזקות פיננסיות ואנרגיה.



סביר להניח שהמשקיעים ידרשו הנחה בהנפקה לעומת השווי המקורי המתוכנן, כדי שיוכלו ליהנות מהצפת ערך - מה שלא קרה בהנפקות של חברות כמו אפי פיתוח שבשליטת לב לבייב ו-dgre שבשליטת יצחק תשובה, שהסבו למשקיעים מפח נפש מהיום הראשון למסחר.



במקביל להנפקה של עזריאלי ינסה יצחק תשובה להנפיק בבורסת תל אביב את אלעד קנדה - זרוע הנדל"ן הפרטית שלו בקנדה - לפי שווי של כ-700 מיליון דולר. לגופים המוסדיים בישראל יש כיום מספיק אמצעים נזילים כדי להשתתף בשתי ההנפקות, אך יש לקוות כי הם יידעו לנתב עבור העמיתים שלהם את ההשקעות במינונים הנכונים בהתאם לאיכות החברות.