פסגת זאב: אטרקטיבית עם מעמד בעייתי

>> שכונת פסגת זאב בירושלים הוקמה על שטחים שמעבר לקו הירוק ושסופחו לישראל לאחר מלחמת ששת הימים. השכונה היא אחת הגדולות בעיר ובמדינה, ומתגוררים בה 42 אלף איש בכ-11 אלף בתי אב. בשנים האחרונות נהנתה השכונה מעליות מחירים, וההערכה היא כי הם ימשיכו לעלות. מיקום:



שכונת פסגת זאב ממוקמת בצפון מזרח העיר, על הרי ירושלים. מצפון היא גובלת עם שכונת נוה יעקב; מדרום עם אזור התעשייה ענתות; ממזרח עם רחוב משה רחמילביץ (שמזרחה לו הרים); וממערב עם כביש 60, שכונת שועפט ובית חנינא.



היסטוריה:



הרעיון המרכזי שעמד מאחורי הקמת השכונה היה יצירת רצף אורבני יהודי בין הגבעה הצרפתית לשכונת נוה יעקב, שהיתה עד לפני מלחמת ששת הימים מנותקת מהעיר. השכונה קרויה על שמו של זאב ז'בוטינסקי ונחשבת על ידי מרבית המדינות החברות באו"ם כהתנחלות.



תכנון ובנייה:



בשכונה נמצאים מבנים טרומיים מחופי אבן שהוקמו בראשיתה, בנייה רוויה של עד שמונה קומות, בנייה מדורגת, וילות ודו-משפחתיים. הדירות במבנים הטרומיים הן בנות 3-4 חדרים בשטח של 70-90 מ"ר, ודירות 5 חדרים בודדות בשטח של כ-110 מ"ר.



בשל גודלה, השכונה מחולקת לחמש תתי שכונות המופרדים על ידי ואדיות שונות: פסגת זאב צפון היא החדשה ביותר, שבה בניינים בני 4-8 קומות ובנייה מדורגת; מרכז השכונה הוא האזור הוותיק שם נמצאים המבנים הטרומיים; מערב השכונה המאופיין בעיקר בבנייה רוויה ומדורגת יקרה; מזרח השכונה, שכולל גם מרכז מסחרי ולכן הוא המקום המבוקש ביותר; ודרום השכונה - אזור מנותק מבחינה גיאוגרפית ומורכב בעיקר מבנייה מדורגת.



ההתפתחות המאסיבית של השכונה החלה בראשית שנות ה-90, אז נבנו בה מבנים בני 4-8 קומות, בתמהיל דירות מגוון הכולל דירות גן, קוטג'ים ודירות רגילות. כמו כן יצאו מכרזים של מינהל מקרקעי ישראל לבנייה בשיטת בני ביתך מקום. הווילות בשכונה יושבות על שטח של חצי דונם ובהן כ-230 מ"ר בנוי, והבתים דו-משפחתיים יושבים על מגרשים בשטח של כ-300 מ"ר ובהם כ-200 מ"ר בנוי. הבנייה המדורגת כוללת מבנים בני 4-5 קומות שבהם דירות 4-5 חדרים עם גינות ומרפסות.



מוסדות ציבור:



בשל גודלה, מצויים בפסגת זאב מוסדות רבים. במקום אף מונפק עיתון מקומי בשם "קול הפסגה". ברחובות הראשיים בשכונה נמצאים חנויות, קניון הפסגה, כמה בתי ספר תיכון ויסודי, עשרות גני ילדים, סניפים של כל קופות החולים, תחנות טיפת חלב ומכבי אש, סניפי בנקים, מועדוני כושר, בתי אבות ובתי כנסת רבים.



החיסרון המרכזי בשכונה שממנו סובלים התושבים הוא היציאה ממנה. התחבורה בין פסגת זאב למרכז ירושלים עוברת דרך צומת הגבעה הצרפתית, שבה משתרכים פקקים עצומים בשעות העומס. כיום מנהלים תושבי השכונה מאבק בעניין נגד העירייה.




אוכלוסייה:



התושבים הם בעיקר זוגות צעירים ממעמד סוציו-אקונומי בינוני ועולים חדשים שהגיעו בשנות ה-90. אוכלוסייה חזקה יותר מתגוררת בבתי הווילות.



דינמיקת מחירים:



זוהי אחת השכונות הבודדות בירושלים המציעות דירות במחיר ריאלי, ולכן נהרו אליה זוגות צעירים חילוניים רבים. הפרשי המחיר בין אזורי השכונה השונים ה-10%-15%. האזור המבוקש ביותר הוא האזור המזרחי, והאזור הפחות מבוקש הוא הדרומי.



בשנים האחרונות נהנתה השכונה מעליות מחירים, כאשר מחירה של דירת 3 חדרים הוא כ-850 אלף שקל, לעומת כ-400 אלף שקל באמצע שנות ה-90. ההערכות הן כי המחירים בשכונה ימשיכו לשמור על יציבות ואף יעלו, בין היתר, בשל היעדר פרויקטים לבנייה בעיר ולחצים מדיניים ופוליטיים המקפיאים את הבנייה בירושלים וסביבתה.



מחיר דירת 4 חדרים בשכונה הוא כ-1.050 מיליון שקל, לעומת כ-650 אלף שקל ב-2007. מחיר וילה על חצי דונם של כ-230 מ"ר בנוי באזור המזרחי של השכונה הוא כ-2.5 מיליון שקל, לעומת כ-1.8 מיליון ב-2007.



-



סייעו בהכנת הכתבה: השמאי והעו"ד רן פירו ועיריית ירושלים