אפי פיתוח בדרך לעסקת הנדל"ן המסחרי הגדולה השנה במוסקבה

>> חברת אפי פיתוח, המרכזת את פעילות הנדל"ן של אפריקה ישראל (שבשליטת לב לבייב) ברוסיה, בדרך לביצוע של העסקה הראשונה, המשמעותית והגדולה בשוק הנדל"ן המסחרי במוסקבה השנה.

החברה מצויה בימים אלה במגעים עם אלפא-בנק כדי להשכיר לו יותר מ-30 אלף מ"ר של שטחי משרדים במתחם אקוומרין במוסקבה - כך נודע לthemarker. על כך דווח גם בעיתונות הכלכלית הרוסית בסוף שבוע האחרון, בין השאר באתר של העיתון הכלכלי הרוסי rbc daily.



את המגעים מנהלים לבייב ומנכ"ל אפי פיתוח ושותפו, אלכסנדר חלדאי. אלפא-בנק נחשב לבנק המסחרי הפרטי הגדול ברוסיה והוא מעסיק יותר מ-13 אלף עובדים. הבנק מעניק מגוון שירותים בנקאיים ללקוחות ברוסיה, אוקראינה, קזחסטאן, ארה"ב, בריטניה והולנד.



אם המגעים יבשילו לכדי עסקה, יהיו אלה חדשות חיוביות למחזיקי האג"ח של אפריקה ישראל, שבמסגרת ההסדר יקבלו השבוע 17.7% ממניות אפי פיתוח ששוויין בשוק הוא 180 מיליון דולר. הפשרת כמה פרויקטים של אפי פיתוח והמשך התקדמות בקצב ההשכרות של קניון מוסקו סיטי, האמור להיפתח במהלך השנה הקרובה - יתרמו אף הן למחזיקי האג"ח. גם מחירי הנפט, אם יעלו או שימשיכו להיות ברמתם הגבוהה כפי שהם כיום, יתרמו להתאוששותה של הכלכלה הרוסית ובעקיפין למחזיקי האג"ח של אפי פיתוח.



השטח של השלב השלישי של פרויקט אקוומרין - הכולל מגורים, מלונאות ונדל"ן מניב, ושבנייתו מתבצעת בימים אלה וצפויה להסתיים ב-2011 - הוא 75 אלף מ"ר. השטח של המתחם כולו הוא 155.6 אלף מ"ר. המתחם ממוקם בתוך אזור העסקים היוקרתי זאמוסקבורצ'ייה.



בהתאם למגעים בין הצדדים, מסתמן כי אלפא-בנק המחפש כבר כ-4 שנים משרדים חדשים למטה שלו, ישכור מאפי פיתוח 35 אלף מ"ר (כמעט חצי מהשטח של שלב 3) מקלאס a, לפי הערכת המומחים בשוק הנדל"ן הרוסי, תמורת 650-900 דולר למ"ר. כלומר, אפי פיתוח עשויה לזכות בהכנסות שנתיות של 31.5 מיליון דולר. בהנחה שהחוזה ייחתם, הוא יהיה, לפי הערכות, לתקופה של לפחות 5 שנים ויניב הכנסות של 158 מיליון דולר לפחות ב-5 השנים.



אלפא-בנק מתכנן להעביר למתחם אקוומרין את כל החטיבות שלו, מלבד הבק-אופיס ושני חדרי אוכל. כיום המטה של אלפא-בנק ממוקם במרכז עסקים ברחוב מאשה פוריבאייבה במוסקבה. לפי rbc, חלדאי אישר כי מתקיימים מגעים עם אלפא-בנק, וציין כי הבנק בוחן השכרה של שטחים בהיקף הגבוה משמעותית מ-20 אלף מ"ר, אך הוסיף כי העסקה עדיין לא סגורה.



"לפי נתונים של מומחים לשוק הנדל"ן הרוסי, הבנק יאכלס שלושה מבני משרדים בפרויקט, כשההשלמה ועבודות העיצוב וגמר המעטפת בהם יארכו לא פחות משנה", מציינים בעיתון. חברת cb richard ellis צפויה לבצע את עבודות עיצוב הפנים של מטה הבנק, כפי שהיא מבצעת עבודות דומות במשרדי חברת המתכות omk השוכנים במתחם הראשון של הפרויקט.



עסקה זו עשויה להיות ציון דרך לשוק הנדל"ן המסחרי במוסקבה, טוענים המומחים. שכן היא מעידה על כך שהצדדים הגיעו לפשרה לגבי המחיר; פשרה שאליה עדיין לא מצליחים להגיע במרבית עסקות נדל"ן המסחרי המתבשלות במוסקבה, טוען קונסטאנטין קובליוב, שותף-מנהל בחברת blackwood.



במוסקבה רואים בעסקה זו את העסקה הגדולה ביותר שתיעשה השנה בבירה הרוסית, המעידה על התאוששות בשוק המשרדים, לפי מקסים ז'וליקוב, מומחה בתחום המשרדים בחברת penny lane realty. לדבריו, העסקות בשוק המשרדים במוסקבה אינן נושאות כיום אופי ספקולטיבי, אלא מיועדות למשתמשי קצה.



ברוסיה מציינים כי אמנם אלפא-בנק משמש גורם מממן של יזמי נדל"ן רבים ברוסיה, אך במקרה של אפי פיתוח מדובר בעסקה אמיתית של קונה ומוכר ללא קשרים נוספים מהותיים. שכן לפי הדו"חות של אפי פיתוח ל-2009, המממנים את הפרויקטים שלה הם שלושת הבנקים הגדולים: bank-sberbank ,vtb ,mdm.