לשפץ במו ידיכם את הבית - ואת המס

>> שיפוץ הבית שלכם מעורר, בין היתר, שאלות מסוי. הרגע שבו החלטתם להקדיש זמן לבניית קיר גבס בחדר העבודה בעצמכם או לריצוף הסלון במו ידיכם, טומן בחובו משמעויות מבחינת המס שיחול במכירת הנכס.

בדרך כלל, לצורך שיפוץ יסודי או בנייה שוכרים בעלי המקרקעין קבלני משנה, אדריכלים וקבלני ביצוע לצורך ביצוע השיפוץ. אבל לפעמים העבודות מבוצעות על ידי בעלי הבית עצמם, הרוכשים חומרי גלם ובונים או משפצים במו ידיהם. האם שווי שעות העבודה שהשקיעו בעלי הבית או קרובי משפחה בעבודות ניתן לניכוי כהוצאה בחישוב הרווח החייב במס במועד מכירת הנכס?



הכלל הוא כי עבודה עצמית והשכר הראוי בגינה אינם מתומחרים בחישוב הרווח למס. הגישה של רשות המסים היא שלא להכיר בהוצאה כזו בכסף או בשווה כסף. ואולם, בחוק מס שבח קיימת הוראה שאינה מן המפורסמות, לפיה לשם קביעת סכום השבח (כלומר, הרווח) החייב במס בעת מכירת דירה יש להכיר בכל ההוצאות שהוציא המוכר לשם השבחתם והעלאת ערכם של המקרקעין.



החוק ממשיך וקובע כי "לעניין זה יראו כהוצאה גם שוויה המוערך של עבודה, שהוכח למנהל שעבדו בעל הזכות במקרקעין וקרוביו להשבחת המקרקעין, אם התמורה בעד אותה עבודה - אילו היתה משתלמת - לא הייתה ניתנת לניכוי לפי סעיף 4)32) לפקודת מס הכנסה". כלומר, החוק מתיר בצורה מפורשת לנכות את שוויה של העבודה העצמית שבוצעה, ובלבד שאין מדובר בהוצאה שוטפת של תחזוקה.



תנאי להכרה כזו בהוצאה הוא שלא הוכרה כבר. לצורך הקטנת השבח החייב במס, דורש החוק לבדוק מה היה הדין מבחינת מס הכנסה אם שווי הסכומים בגין העבודה העצמית היו משולמים לנותן שירותים חיצוני. פקודת מס הכנסה אוסרת בניכוי "עלות ההשבחה". כלומר, הוצאה שהיא בגדר השבחת הנכס ולא בגדר שמירה על הקיים בו אינה ניתנת לניכוי, ומהווה השקעה שנוספת לעלות וניתן לתבוע בגינה פחת. אך הפקודה אינה מאפשרת לתבוע הוצאות פחת בגין עבודה עצמית. לכן בעת מכירת הנכס מהשבח, ניתן לדרוש כהוצאה את כל שווי הוצאות ההשבחה בגין העבודה העצמית של בעל המקרקעין וקרוביו.



מנהל מס שבח עלול להתנגד להכרה בהוצאה, ועשוי לטעון כי נוצרת הכנסה רעיונית לצרכי מס הכנסה. לדעתי אין במקרה זה הכנסה מעסק או מעבודה, וייתכן אף שיחלפו שנים רבות בין מועד ביצוע העבודה לבין מועד מכירת הנכס - ולכן הטענה אינה נכונה.



כדי לנצל את הניכוי יש להוכיח את ביצוע העבודה ואת ערך שוויה. מומלץ לנהל רישום מדויק של שעות העבודה שהושקעו על ידי הבעלים וקרוביהם, ולאמוד את שווי השעות שהושקעו. לדוגמה, אם בעל קרקע בונה בית משך שנה וחצי ומשקיע כעשר שעות בשבוע בפרויקט, בסך הכל יושקעו כ-700 שעות. לפי הערכה של 200 שקל לשעה, הסכום המוערך לשווי העבודה הוא 140 אלף שקל.



עו"ד ורו"ח בלנגה מומחה בדיני מסים, שותף מנהל במשרד ג. בלנגה ושות'



jack@blanga.co.il