חזקיהו מצליח לפרק את קבוצות הרכישה: "רביעיית פלורנטין" מתפרקת - המארגנים יהפכו ליזמים

קבוצת הרכישה, רביעיית פלורנטין, שתיכנן האדריכל אילן פיבקו מתפרקת. המשקיעים שחתמו על הסכם האופציה לרכשית המגרש, יכנסו כיזמים בקרקע וירכשו את יתרת זכויותיהם.



על הסכם האופציה לרכישת המגרש חתמו האחים יעקב ויהודה גורסד ביחד עם שותפיהם יוסי תורג'מן וליאור רוזן תמורת כ-136 מיליון שקל. עד היום העבירו לבעלי הקרקע כ-5% מהסכום וההסכם תקף עד ה-21 ביוני 2010. אז ידרשו המשקיעים להשלים כ-130 מיליון שקל.



ל-themarker נודע כי החברה מנהלת מגעים עם חברות הבנייה, תדהר וסהר מאליבו כקבלן מבצע לבניית הפרויקט. במידה והפרויקט יימכר ליזמים, ההערכות הן כי חברי הקבוצה יידרשו להוסיף עוד 10% על הסכום המשוער. יתרת הדירות ישווקו בשוק החופשי בשיעור של 20-25 אחוז יותר מהמחיר שהוצעו לחברי קבוצת הרכישה.



המגרש בן 7 הדונמים ממוקם בין הרחובות מעון, אברבנאל ודרך שלמה בשכונת פלורנטין בתל אביב. אדריכל הפרויקט הוא אילן פיבקו, שעיצב ארבעה בניינים אליפטיים בני תשע קומות שיכללו סך הכל 249 דירות, בתוספת של כ-2,000 מ"ר שטחי מסחר. בשבוע האחרון אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב מתן היתרי בנייה להקמת מרתפים בפרויקט.



לקבוצה הצטרפו כ-200 חברים, אלה קיבלו לאחרונה מכתבים מהמארגנים על כוונתם לבטל את קבוצת הרכישה ולהפוך לפרויקט יזמי רגיל. המשמעות היא, כי במקום שחברי הקבוצה ירכשו את הקרקע ויקימו עליה פרויקט במשותף, הם יסגרו מראש על מפרטי ומחיר הדירה הסופי ויקבלו ערבות חוק מכר.



אם עד היום הוצעו לחברי הקבוצה דירות בטווח מחירים שבין 800 אלף שקל ל-1.5 מיליון שקל, כעת, הם יאבדו את החיסכון שקיים בקבוצת רכישה, וייאלצו לשלם כ-10% יותר ממחירה המשוער. יתרת הדירות בפרויקט ישווקו בשוק החופשי במחיר הגובה ב-20-25 אחוז מהמחיר שהוצע לחברי קבוצת הרכישה.



הסיבה העיקרית לפירוקה של הקבוצה הוא הקשחת תנאי האשראי. מהמכתב שנשלח לחברי הקבוצה נכתב כי לאור ההתפתחויות הרגלוטוריות והנחיות המפקח על הבנקים מתכוונים המארגנים לשנות את מתווה העסקה ולשווק את הדירות כיזמים.



"זה קרה בגלל סיבה מאד פשוטה", הסביר יוסי תורג'מן, "זו קבוצה גדולה של 250 חברים ולכן התקשנו למצוא בנקים שיממנו אותו. נציגי הבנקים איתם נפגשנו אמרו לנו שבגלל כל השינוי של חזקיהו והכללים החדשים, רוב האשראי של הבנקים עובר לייזום בנדל"ן. לא הצלחנו בפרק הזמן הקצר שהיה, לסגור עם אף בנק. לחברי הקבוצה התחייבנו שלולא בנק לא נממש את האופציה ולכן נממש אותו לבד, כיזמים. שום דבר לא מתפרק החברים יכולים להמשיך להיות דיירים. למרות המקרה שלנו, אנו חושבים שקבוצת רכישה זה עדיין לא פאסה. אמנם בקבוצות גדולות יש בעיה בגלל הבנקים. המדיניות היא טעות אחת גדולה, פשוט מפספסים משהו שעבד טוב ונכון. בקבוצות שהספקנו לעבור את מחסום הבנקים לפני חזקיהו זה עבד כמו שצריך וחבל".



נוסף על הרגולציה בתנאי האשראי, גם רשות המסים החלה לאחרונה להקשיח את התנהלותה מול קבוצות הרכישה ולבחון את פעילותן. לאחרונה פנתה הרשות לכמה קבוצות רכישה שפועלות בתל אביב, ודרשה מחברי הקבוצות לשלם מסי רכישה על הדירות שיקימו לעצמם. זאת משום שלטענת הרשות, חברי הקבוצה הם רוכשי דירות לכל דבר, ולא קבוצת אנשים שרכשו את הקרקעות במטרה ליזום עליהן פרויקטים למגורים.



פרויקט רביעיית פלורנטין נתקל בלא מעט קשיים תכנוניים מאז גיבושו במלך 2009, בין היתר פעלו חברי הקבוצה לפינוי השוכרים המוגנים על הקרקע ולמתן הוצאת היתרי בנייה. במהלך השנים קיימו בעלי הקרקע משא ומתן למכירתה מול יזמים שונים, אלא שהעסקה מעולם לא בוצעה. גם חברת ב.ס.ר, שמארגנת קבוצות רכישה, ניסתה להקים לפני כשנה קבוצה שתבנה פרויקט בן 282 דירות על הקרקע, אלא שהמשבר הכלכלי עצר את התוכניות ואת העסקה מול בעלי הקרקע.