בועת הנדל"ן שלא היתה

ניו יורק טיימס

>> עבור מרבית הכלכלנים, הימור פומבי כושל מסתיים באגו פגוע, ואולם סטיב קין שילם על כך גם מחיר פיסי. ב-15 באפריל היה קין אמור לצאת למסע בן 225 ק"מ מבירת אוסטרליה, סידני, לפסגה הגבוהה ביותר במדינה, הר קוזיוסקו, לאחר שהפסיד בהתערבות עם עמיתו בנוגע לעתיד שוק הדיור במדינה.



בנובמבר 2008, בשיא המשבר העולמי, צפה קין, פרופ' עמית לכלכלה ומימון באוניברסיטת מערב סידני, כי מחירי הנדל"ן באוסטרליה יצנחו ב-40% מהשיא שרשמו בתחילת השנה. לאוסטרליה אחד משיעורי חובות משקי הבית הגבוהים בעולם, וקין טען כי המדינה תלך בעקבות ארה"ב ובריטניה ותיכנס למשבר של חדלות פירעון ועיקולים שידחוף את מחירי הנדל"ן מטה. ואולם כבר כשפירסם את תחזיתו, מחירי הדיור שבו לעלות.



הממשל, מחשש לקריסה בשוק הנדל"ן, העניק מענקים בשווי מיליוני דולרים לרוכשי בתים ראשונים. הבנק המרכזי האוסטרלי הוריד את הריבית לשפל, צעד שסייע לרוכשים חדשים ולבעלי בתים קיימים - שכמעט כולם נטלו משכנתאות בריבית משתנה, המושפעת מריבית הבסיס של הבנק המרכזי.



במקביל, הממשל הקל על זרים לרכוש נדל"ן באוסטרליה, דבר שהוביל לגל רכישות על ידי סינים, שם מחירי הנדל"ן בערים זינק. בנוסף, הירידות בשוקי המניות ב-2008 דחפו יותר ויותר משקיעים לשוק הנדל"ן. כיום, אחד מכל שבעה משלמי מסים באוסטרליה מחזיק בנדל"ן להשקעה בנוסף לבית המשפחה.



גם במדינות אחרות נקט הממשל בצעדים דומים, אך בארה"ב לא הצליחו להימנע מקריסה בשוק הנדל"ן. כלכלנים רבים מאמינים כי חבילת התמריצים האוסטרלית היתה מתוזמנת וממוקדת יותר. גם הבנקים האוסטרליים היו זהירים יותר מעמיתיהם האמריקאיים, שלעתים העניקו משכנתאות ללא כל מקדמה וללא הוכחת הכנסה.



מחירי הבתים ב-8 ערי הבירה המחוזיות באוסטרליה ירדו ב-5.5% ב-2008. ב-2009 זינקו המחירים ב-13%. במלבורן עלו המחירים ב-20%. לעומת זאת, מדד s&p/קייס-שילר, העוקב אחר מחירי הבתים ב-20 ערים גדולות בארה"ב, ירד בכשליש מהשיא שרשם ביוני 2006 ועד השפל שרשם באפריל 2009.



מבקרים כמו קין טוענים כי מחירי הבתים באוסטרליה גבוהים מדי ביחס להכנסה לנפש או לשכירות. המחיר החציוני של בית נע כיום סביב 450 אלף דולר - כמעט פי 7 משכר ממוצע שנתי. מחירים בתים במרכז סידני לרוב נמכרים במחיר כפול לפחות. קרן המטבע הבינלאומית (imf) הזהירה בשנה שעברה כי מחירי הבתים באוסטרליה מוערכים בכ-5%-15% יותר מדי.



ואולם משקיעים אופטימיים טוענים כי המחירים גבוהים בשל חוקי הביקוש וההיצע. הבנק המרכזי וחברות הנדל"ן באוסטרליה מזהירים כי מחסור בבתים ישמור על מחירים גבוהים גם בעתיד. אוכלוסיית אוסטרליה צמחה ב-2% ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני 2009 - כמעט כפליים מקצב הצמיחה הממוצע במדינות מתועשות. כמעט שני שלישים מהגידול נבע ממאמצי הממשל לייבא עובדים כדי לעמוד בצורכי הכלכלה, שלא סבלה ממיתון כמעט 20 שנה.



מרבית המהגרים החדשים נוהרים לערים, אך בניית הדיור לא עומדת בקצב בשל תכנון נוקשה, עלויות בנייה גבוהות וחוסר אהדה ציבורית לדיור צפוף. ההשפעה היא עליות במחירי הבתים והשכירות, וירידה בשיעור הדירות הפנויות לשפל.



אמון רב בשוק



"כשקצב צמיחת האוכלוסייה גבוה מהממוצע, והצמיחה בהיצע הדירות נמוך מהממוצע, אין פלא שיש לחץ כלפי מעלה על מחירי הדיור", אמר בחודש שעבר סגן נגיד הבנק המרכזי האוסטרלי.



אחרים אינם כה משוכנעים. "להערכתי מדובר באטרף השקעות ישן וטוב", אומר ג'רארד מינאק, אסטרטג שווקים בכיר במורגן סטנלי. מינק מציין כי מחירי הבתים עלו גם באזורים שבהם לא נרשם גידול באוכלוסייה. "אוסטרליה עברה 19 שנים ללא מיתון, ובתקופה זו השתרשה האמונה כי מחירי הבתים יכולים רק לעלות או לא להשתנות", הוא אומר.



בעוד הבנקים המרכזיים בארה"ב ובאירופה ממשיכים להחזיק את שיעורי הריבית בשפל כדי לתמוך בהתאוששות ממיתון, באוסטרליה העלה החודש הבנק המרכזי את הריבית זו הפעם החמישית מאז אוקטובר, בניסיון לצנן את שוק הנדל"ן.



צעדים אלה מעלים חששות חדשים, שכן שיעורי הריבית הגבוהים מקשים על הלווים. לפי נתוני בנק פוג'יטסו אוסטרליה, 40% מרוכשי הבתים הראשונים שניצלו את הסובסידיות הממשלתיות והריביות הנמוכות בשנה וחצי האחרונות, מדווחים כיום על מידה מסוימת של קשיים פיננסיים. עם זאת, בקנה מידה בינלאומי, שיעור חדלות הפירעון על המשכנתאות עדיין נמוך יחסית באוסטרליה - פחות מ-2% - והאמון בשוק רב. בתים פתוחים בסידני ובמלבורן עדיין מושכים קהל רב מדי שבוע.



נגיד הבנק המרכזי האוסטרלי, גלן סטיבנס, הופיע באופן חריג בטלוויזיה כדי להזהיר אנשים מפני נטילת הלוואות גבוהות מכפי יכולתם. "זו טעות להניח שהדרך הבטוחה לשגשוג היא מינוף בתחום הנדל"ן", אמר סטיוונס בצ'אנל 7 האוסטרלי.



ובינתיים קין, אחד הכלכלנים האוסטרליים הבודדים שהזהיר מפני משבר אשראי עולמי עוד לפני 2008, ממשיך לטעון כי סיפור האהבה של אוסטרליה עם שוק הנדל"ן ייגמר ברע. בכוונתו לנצל את מסעו כדי להגדיל את המודעות להלוואות יתר.



"כשאנשים כבר לא יכולים להתמודד עם החובות, או כשהחוב מפסיק לצמוח, המחירים יירדו, ואנו נצטרך להתמודד עם משבר זהה לזה שהתרחש בארה"ב", אומר קין. אבל הדבר האחרון שאפשר לומר באוסטרליה הוא שמחירי הבתים צפויים לרדת. זה כמו לומר שישו הוא הינדי".