מחקה את ההצלחה של שכונת ביצרון בת"א

>> שכונת שפירא שבדרום תל אביב היא שכונה עם אוכלוסייה מגוונת מאוד, שחווה בשנים האחרונות עליות מחירים חדות. בשכונה כ-1,500 בתי אב ומתגוררים בה כ-9,000 תושבים.



מיקום:

שכונת שפירא ממוקמת בדרום תל אביב ותחומה בין הרחובות קיבוץ גלויות מדרום, רחוב סלמה והתחנה המרכזית מצפון, שדרות הר ציון ממערב ורחוב חיל השריון ממזרח.



היסטוריה:



השכונה קרויה על שמו של מאיר געצל שפירא, סוחר קרקעות ונדבן יהודי מדטרויט שרכש ב-1924 קרקעות בין אבו כביר לתל אביב. השכונה אוכלסה על ידי עולים ממדינות שונות, אך קבוצת העולים העיקרית שהשאירה את חותמה בשכונה הית מבוכרה.



תכנון ובנייה:



השכונה מתאפיינת בבנייה נמוכה של צמודי קרקע, בניינים חד ודו-קומתיים ומבני משפחתונים בני 2-3 קומות, עם דירות קטנות של 50-70 מ"ר. למרות תוכניות שהוצעו לבניית בניינים גבוהים בשכונה, אישרה ב-2007 הוועדה המקומית תוכנית אב מקיפה שהגבילה את הבנייה בשכונה לשלוש קומות בלבד.



הבתים צמודי הקרקע שבשכונה יושבים על מגרשים בשטח 250-300 מ"ר ובהם כ-150-200 מ"ר בנוי. המגרשים הפינתיים גדולים יותר, ויכולים להגיע לשטח של כ-350 מ"ר, עליהם ניתן להקים בניינים בני שלוש קומות, כאשר שיעור זכויות הבנייה מגיע לכ-140%. בשלוש השנים האחרונות נכנסו לשכונה משקיעים רבים שפועלים להגדלת זכויות הבנייה על הקרקע ובניית בניינים בני שלוש קומות ומעלה.



אוכלוסייה:



האוכלוסייה בשכונה מגוונת ומורכבת ברובה מתושבי השכונה הוותיקים, אם כי במהלך השנים התיישבו בה גם משתפי פעולה פלסטינים. כיום מתגוררים בה גם מהגרים ועובדים זרים לצד צעירים וידוענים למיניהם, בהם משה איבגי, מודי בר-און, כתב חדשות 2 לשעבר יורם בינור והזמר ישראל ברייט.



מוסדות ציבור:



בשכונת שפירא אין הרבה מוסדות ציבור, אך היא נהנית מגנים ציבוריים ופועלים בה בעיקר גני ילדים פרטיים ושבט של תנועת הצופים.



דינמיקת מחירים:



השכונה מזכירה במעט את שכונת ביצרון שבמזרח תל אביב, הנהנית מעליות מחירים מרשימות, אם כי הביקושים ועליות המחירים הגיעו באיחור. "ב-2005", אומר המתווך יוסי סיונוב מרשת התיווך הומלנד, "ניתן היה לקנות בשכונה בית פרטי ב-150 אלף דולר, בדומה לבית שנמכר בשדרות. מי שקנה בית בשכונה לפני 4 שנים עשה את עסקת חייו".



בשנתיים האחרונות עלו המחירים בכ-40% בממוצע, אך באופן לא סביר ביחס למה שהשכונה מציעה. מבחינה זו, שפירא מאכזבת את מי שציפה ממנה בשנים האחרונות לקפיצה, ולהליכה בעקבות שכונת פלורנטין. בשכונת שפירא אין מספיק מוסדות ציבור, ואלה שישנם הם בעיקר מוסדות דתיים. בנוסף, יש בשכונה הרבה נכסים שמפוצלים שלא כחוק, אין גישה נוחה לעיר למעט יציאה לאיילון וחלקה הצפוני של השכונה גובל בתחנה המרכזית החדשה - גם כן לא מציאה גדולה.



"המחירים בשכונה איבדו כל פרופורציה", אומר השמאי המקרקעין אורי גלבוע. "דירת 65 מ"ר מוצעת כיום במיליון שקל. מבדיקה שעשיתי במס שבח עולה כי הדירה עברה כמה גלגולים, ובדצמבר 2009 היא נמכרה ב-650 אלף שקל. לא סביר שמחירי הדירות ימשיכו לעלות". לעומתו, סיונוב מעריך כי עליות המחירים בשכונה יימשכו.



דירת שלושה חדרים בגודל 82 מ"ר בשכונה נמכרה לפני כחודשיים בכ-1.4 מיליון שקל. לפני שנתיים נמכרה דירה דומה במיליון שקל, וב-2005 נמכרה דירת שלושה חדרים בשכונה בכ-500 אלף שקל. מחיר בית ישן על מגרש של רבע דונם הוא כ-3 מיליון שקל. ב-2005 נמכר נכס דומה בכ-700 אלף שקל בלבד.



-



סייעו בהכנת הכתבה: יוסי סיונוב, בעלי רשת התיווך הומלנד; ושמאי המקרקעין אורי גלבוע, לשעבר שמאי באגף הנכסים בעיריית תל אביב