כיצד תשפיע הוראת בנק ישראל על המשכנתא?

בנק ישראל, אמנם, הותיר את הריבית במשק ללא שינוי אולם הוא ביצע למעשה העלאת ריבית נקודתית בשוק המשכנתאות בדמות ההנחיה שהעביר היום. בכך משיג הבנק מטרה כפולה: הוא אינו מעלה הריבית - מה שעשוי לפגוע ביצואנים - אולם הוא מנסה לרסן את עליית מחירי הדירות.

המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, העביר היום הנחיה חדשה לבנקים הנוגעת לאופן בו הם מעניקים הלוואה לרכישת דירה (משכנתא) משמעות ההנחיות החדשות של הבנק המרכזי הן ייקור המשכנתא לציבור במטרה לחזק את היציבות הפיננסית במשק ולמנוע מצב בו הבנקים מעניקים אשראי נדיב ובלתי איכותי. סיבה שניה היא בבנק ישראל מזהים את קצב עליית המחירים הגבוה ומעוניינים למתן אותו שכן עליית מחירי הבתים תורמת גם לאינפלציה בישראל. בכך מבצע הבנק סיכול ממוקד לגורם האינפלציוני במשק.

ההנחיה של הבנק המרכזית מיועדת להתמודד עם כמה תופעות: הראשונה, העלייה בקבלת הלוואות הצמודות לריבית הפריים. זוהי הלוואה בה ההחזר החודשי עולה ככל שבנק ישראל מעלה את הריבית. בבנקים העניקו הלוואות רבות מסוג זה כשהריבית היתה בשפל. שנית, מדובר בהלוואות שדורש הציבור במטרה לרכוש דירה שניה (דירה להשקעה) – דבר המגדיל את הביקושים לדירות ועשוי להעלות את מחירן.

ההוראה של בנק ישראל שונה מההוראה הקודמת של הבנק שנועדה להקשיח את תנאי הפעילות של קבוצות הרכישה, שם הבנק לא נדרש להקצות מהונו, אלא להגדיל את ההפרשה הנוספת עבור סיכון. נכון להיום, הבנק מתמחר סיכונים באמצעות כלי הריבית: לקוח אמיד יקבל הלוואה בריבית נמוכה, והסיכויים שלו להחזיר את ההלוואה גבוהים. מנגד, לקוח פחות אמיד הוא לקוח מסוכן יותר ולכן הבנק דורש ממנו ריבית גבוהה יותר. זוהי הדרך בה מעניק הבנק אשראי.

ההוראה החדשה דורשת מהבנק להקשיח את הריבית שכן היא מחייבת את הבנק להפריש עוד 0.75% משווי הבית כ"רכיב סיכון". כלומר, הבנק המרכזי מודיע לבנקים כי עסקי מתן המשכנתאות הפכו למסוכנים יותר ולכן יש לתמחר אותם בהתאם.

כיום, מי שמקבל הלוואת משכנתא נדרש להציג 30%-25% משווי הבית במזומן. כעת דורש הבנק המרכזי כי הלווים יציגו הון עצמי בשווי של 40% מערך הדירה. זוהי תקנה המחמירה מאד עם הציבור שכן מי שלא יבוא עם קופת מזומנים גבוהה יצטרך לשלם ריבית גבוהה יותר מאחר והוא יחשב ל"לווה בסיכון גבוה".

הסיבה להוראה זו היא שבבנק המרכזי מזהים בחודשים האחרונים מצב בו הלווים מציגים פחות ופחות הון עצמי ומסתמכים יותר ויותר על אשראי - דבר המסכן את היציבות הבנקאית.

הצגת הון עצמי של 40% מערך הדירה היא תקנה מחמירה ויש לשער כי הבנקים המסחריים יפתחו במו"מ מול הבנק המרכזי על מנת להקטין את ההון העצמי הנדרש. עם זאת, ברגע שהבנק המרכזי סימן אתה מטרה סביר כי השינויים יהיו מזעריים ויגיע לו למשל לדרישה להון עצמי של 35%.

נדבך נוסף הוא מבחני הלחץ שעורך הבנק למי שמבקש לקבל הלוואת משכנתא. כיום עורך הבנק מבחני לחץ שנועדו לבטח אותו. הבנק בודק מהו כושר ההחזר של הלווה בהתייחס לגובה השכר ובהתאם למשלח היד. בבנק המרכזי מעוניינים למנוע מצב בו ניתנו הלוואות משכנתא במימון גבוה וללווים בעלי הכנסה נמוכה שעשויים שלא לפרוע את ההלוואה.

אחת הבדיקות כוללת הערכת שווי לבית הנרכש. מי שרכש בית תמורת מיליון שקל יגלה כי שמאי הבנק העריך אותו בסכום נמוך יותר. הסיבה לכך היא שהבית הנרכש מהווה בטוחה שפירושה כי הבנק יממש את הנכס אם לא יקבל תשלום חודשי. אם ערך הבית עלה, אין בעיה אולם במקרה וערך הבית יורד, הבנק עשוי להמצא בבעיה. כעת יקשיחו הבנקים את ההערכות ויעניקו לבתים שווי נמוך יותר.

תוקף ההנחיה היא ה-1 באפריל, כלומר רטרואקטיבית לפני כחודשיים. הדבר מעורר בעיה שכן הבנק לא יכול לפתוח את החוזה מול הלקוח. בבנקים ינסו ככל הנראה לערוך מו"מ מול הבנק המרכזי על מנת שתוקף ההנחיה יתאחר.