חוששים מבועת נדל"ן? ועוד איך!

אתמול ב-16:00 פירסם בנק ישראל הודעה דרמטית, שלא הותירה מקום לספק בשאלה אם קיים חשש להתפתחות בועת נדל"ן בישראל. הבנק המרכזי החליט לדרוש מהבנקים לבצע הפרשות מיוחדות כנגד כל הלוואת משכנתא שבה שיעור המימון שהבנק מעניק ללווה עולה על 60% משווי הנכס.

בשפתו המיוחדת אמר המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, לבנקים שעליהם הוא מפקח: מחירי הדירות גבוהים מדי; אם אתם רוצים לממן עסקות מנופחות כאלה­ לא תוכלו להציג את הפעילות הזאת כרווח מיידי. יהיה עליכם לשמור את הרווחים מההלוואות האלה בצד, כי ייתכן שבקרוב תהיה ירידת מחירים, ואתם תיקלעו להפסדים. זוהי דרכו של המפקח לחייב את הבנקים לנתח אחרת את תנאי השוק: הוא אינו מונע מהם לתת הלוואות, אך מונע מהם להרוויח מהן באופן מיידי.

שעה וחצי לאחר מכן פירסם הבנק המרכזי הודעה נוספת, לפיה הריבית במשק תישאר בעינה. ההודעה השנייה מספקת את הרקע לצעד הדרמטי שנקט הבנק בשוק המשכנתאות.

מאז פרץ המשבר הכלכלי העולמי באוקטובר 2008 מנהיג נגיד בנק ישראל, פרופ' סטנלי פישר, כמו יתר עמיתיו הנגידים בעולם, מדיניות של ריבית נמוכה, כמעט אפסית ­במטרה לאושש את הכלכלה ואת השווקים הפיננסיים. ריבית נמוכה אמורה להתניע את הפעילות הכלכלית, להזרים חמצן לחברות ולאושש את שוקי ההון שהתייבשו.

אבל בישראל גרמה הריבית הגבוהה לתופעת לוואי מסוכנת של עליית מחירים מהירה מאוד בשוק הדיור. הישראלים לא רגילים לקבל ריבית אפסית על הכסף שלהם שיושב בבנק, ובשנתיים האחרונות הם הסיטו אותו לכיוון שוק הדיור, שהגיב בהתאם בעליית מחירים של כ-30%. וכאשר הבנקים מעניקים הלוואות משכנתא בשיעורי מימון של 80% - ולפעמים אף יותר - לצורך רכישת דירות בשוק מנופח, ­הסיכונים גדלים, ועמם החשש מפני משבר עתידי.

פישר היה מעדיף להמשיך להעלות את הריבית במשק כדי לקרר קצת את שוק הנדל"ן, אלא שהוא כבול למה שקורה בעולם ואינו יכול לפעול במנותק מכך. המשבר באירופה קצת קילקל לו את התוכניות להעלות את הריבית, משום שהוא מהווה איתות לכך שהכלכלה העולמית עדיין במשבר המחייב שמירה על ריביות נמוכות.

מאחר שהמשבר האירופי קושר את ידיו של פישר בתחום הריבית, משתמש הנגיד בכלי מדיניות אחרים. הטלת מגבלות ספציפיות על משכנתאות, במקביל להותרת הריבית במשק בשיעורה הנוכחי, נועדה לטפל ברתיחה בשוק הנדל"ן מבלי לפגוע בשאר חלקי המשק.

ההנחיה של בנק ישראל מגיעה בהמשך למגבלות שהוטלו על מימון קבוצות רכישה, שאף הן צמחו על רקע הריבית הנמוכה. המשבר באירופה לא נראה קרוב לפתרון בטווח הקצר, אבל בנק ישראל אינו יכול להרשות לעצמו להסתכל רק בתמונה הגדולה ולהחמיץ את התמונה הקטנה שמתפתחת בשוק הדירות המקומי ­ בעיקר משום שהתמונה הקטנה הזאת יכולה להתפתח למשהו גדול הרבה יותר, וזה החשש הגדול של בנק ישראל. במהלך האחרון של בנק ישראל יש יותר מרמז לרוכשי הדירות ולבנקים שמממנים אותם בנוגע למחירים בשוק זה.