בנק ישראל והמשכנתאות: שאלות ותשובות

זה זמן ארוך שבנק ישראל מפחיד את הציבור ומתריע כי מחירי הנדל"ן בישראל הגיעו לרמה גבוהה מידי ביחס למחיר הריאלי של אותם נכסים. בנוסף, הרגולטור סבור כי נוטלי המשכנתאות פועלים באופן פזיז ולא מחושב ומתחייבים להחזר הגבוה מיכולתם הכלכלית.

לפיכך הורה המפקח על הבנקים למערכת הבנקאות "לנקוט במשנה זהירות במתן הלוואות לדיור. יש להניח כי בנק ישראל מבקש להימנע מהישנות המשבר בארה"ב בישראל.

אולם המצב בישראל שונה מהמצב בארה"ב ערב פרוץ משבר המשכנתאות, שם אזרח קיבל עד 100% מימון.

בישראל מלכתחילה לווה לא יכול לקבל יותר מ- 70%, אלא אם כן רכש ביטוח אשראי. גם היום הבנקים מדרגים את הלקוחות ללא הנחיית בנק ישראל לפי איכות אשראי, ולקוח טוב יקבל ריבית טובה יותר.

ישנן הנחיות מאוד ברורות וקשוחות של בנק ישראל לבנקים בכלל ולבנקים למשכנתאות בפרט בנושא שנקרא "הלימות הון". משמעות המושג היא בדיקת חוסנו של בנק לתת הלוואות ומשכנתאות. נבהיר כי באופן כללי החלוקה בנויה על כסף מסוכן או מסוכן יותר.

כסף מסוכן ייחשב כהלוואה שבנק צריך לחשוש כי יחזור אליו כגורם מלווה עקב סיכונים כאלו או אחרים של הלווים או נתוני מאקרו כלכלה בארץ.

לכן, ישנה אבחנה ברורה בין משכנתאות לדיור, בהן הגישה היא שהן פחות מסוכנות בהשוואה למשכנתאות "לכל מטרה" שהן גם יותר יקרות בהשוואה להלוואות לדיור.

בנוסף בתוך כל אחת מהקבוצות האלו ישנה אבחנה של אחוזי מימון ביחס לשווי הנכס. מה שהיה מקובל עד היום הוא, שניתן לקבל הלוואה לרכישת או בניית נכס בשווי של לא יותר מ-70% משווי או עלות הנכס וזו היתה מוגדרת כהלוואה פחות מסוכנת בהתייחס ל"הלימות ההון" של הבנק. כעת על פי הנחיות בנק ישראל, כל הלוואה שתעבור את ה-60% מימון, תכנס אוטומטית להגדרה של הלוואה מסוכנת יותר ובעצם נותן רישיון לבנק לייקר המשכנתא כהגנה על הבנק שמא ייכנס בעתיד לבעיות גבייה בהלוואה זו.

הבנקים נדרשים להפריש סכום כסף בגין כל הלוואה שהוענקה, לצורך שמירה על "הלימות הון". ההנחייה החדשה של המפקח מאלצת את הבנק להפריש סכום כסף גבוה יותר מהמקובל עבור כל הלוואה שניתנה באחוז מימון הגבוה משישים אחוז. לפיכך, הבנק יגלגל את ההפסד בגין ההפרשה על הלקוח שיידרש מעתה לשלם ריבית גבוהה יותר על ההלוואה שיטול.

כך למשל ,זוג צעיר שהתעתד לרכוש נכס בשווי של מיליון וחצי שקל, אסף לשם כך הון עצמי בשיעור 30% בסכום של 450,000 שקל. עד היום יכול היה הזוג לקבל משכנתא על ההפרש החסר לו בסך 1,050,000 שקל ובריביות הקיימות בשוק. מהיום יצטרך הזוג לדאוג להגדיל את ההון העצמי ל-600,000 שקל, אחרת ישלם ריבית גבוהה יותר על המשכנתא, דבר שייקר את ההחזר החודשי בסך של כ-220 שקל לחודש ל-20 שנים, שהם 52,000 שקל במצטבר.

לפי הלוואה בסך 900,000 שקל ובהנחה שהתייקרות הריבית תעמוד על 0.5% בלבד בהשוואה להיום ועל כל סכום ההלוואה או לחילופין ידרש לרכוש ביטוח אשראי יקר ביותר בעלות של 38,745 שקל שהם 4.1% מסכום המשכנתא הכללי.

הבנקים מחויבים החל מהראשון באפריל להפריש באופן רטרואקטיבי סכום כסף בגין כל הלוואה לדיור שניתנה בשיעור מימון הגבוה משישים אחוז מערך הדירה. בימים הקרובים הבנקים ינקטו בצעדים על מנת להתאים את עצמם למציאות החדשה. לפיכך, אין טעם לפעול באופן אימפוליסיבי ולאוץ כבר מחר לבנק וליטול משכנתא.

החלטת בנק ישראל מקטינה באופן דרמטי את האפשרות של זוגות צעירים לרכוש דירה בישראל. אין ספק כי עסקינן בגזירה שרחוקה שנות אור ממתחם הסבירות וההגיון. למרבית הזוגות הצעירים אין אפשרות להגדיל באופן פתאומי את ההון העצמי, ולרבים אין את האפשרות לפנות להורים שיסייעו במימון רכישת הדירה.

כמו כן, הורים רבים סייעו ככל שיכלו ואין באפשרותם להזרים סכום כסף נוסף. גם האפשרות ליטול הלוואה שאיננה בגדר משכנתא מהבנק, עלולה להכניס את הזוג לסחרור פיננסי ולאיים באופן משמעותי על היציבה הכלכלית שלהם.

ישנם שני תסריטי "בלהות" אפשריים: ציבור רוכשי הדירות יטלו משכנתא יקרה שצפויה להכניס רבים מהם לתוך מצב בו הם אינם יכולים לעמוד בהחזר החודשי. אילו שיבחרו שלא לרכוש דירה, יאלצו להמשיך לשכור נכס, מהלך אשר צפוי להעלות את מחירי השכירות, ומשכך, יעלו גם מחירי הדירות להשקעה.

ככל שלא עברו 12 ימים מאז מתן האישור העקרוני, הרי שהבנק לא יכול לשנות את התנאים אליהם זה התחייב. בכל מקרה, מומלץ לפנות לבנק ולוודא כי כך הדבר.

אין בהחלטה משום להשפיע על אלו שכבר נטלו משכנתא. חרף זאת, להחלטה כן יש השפעה על אלו שנטלו הלוואה במימון הגבוה משישים אחוז משווי הנכס ויש בכוונתם למחזר אותה.

רוכשי דירות להשקעה שנדרשים לממן את הרכישה באמצעות מינוף בנקאי, כלומר נטילת הלוואה בשיעור גבוה. כמו כן, כאמור, זוגות צעירים שזוהי הדירה הראשונה שהם מתעתדים לרכוש, הנדרשים לממש את חלומם באמצעות נטילת משכנתא בשיעורי מימון גבוהים.

* הכותב הוא מנכ"ל משותף בחברת T-I-M העוסקת ביעוץ משכנתאות