(צילום: גדעון צנטנר, עריכה: גדי וינסטוק)
"ראינו בשווי הנכסים ובתחום הדיור מחירים שמתנתקים מהתנאים הבסיסיים בשוק. המדיניות שלנו היא למתן את התהליך הזה" - כך אמר אתמול המשנה לנגיד בנק ישראל, פרופ' צבי אקשטיין. "המהלך מראה שלבנק ישראל יש כלים נוספים להתמודד עם סיכוני יציבות למשק, לאור התנאים המקרו-כלכליים שקיימים כיום בשווקים".
אקשטיין התייחס בדבריו למהלך אותו יזם בנק ישראל שלשום, ולפיו בנקים שיתנו משכנתא של יותר מ-60% מערך הנכס יצטרכו לבצע הפרשה מיוחדת בגובה 0.75% מערך ההלוואה. על פי נתוני בנק ישראל, ב-2009 נלקחו במשק משכנתאות בהיקף של 35 מיליארד שקל. כ-50% מהסכום מימנו רכישות של בתים בשיעור של יותר מ-60% מערך הנכס.
"אנחנו רואים עלייה משמעותית במחירי הדיור", אמר אקשטיין. "בשנה האחרונה הם עלו ביותר מ-20%. בנוסף יש עלייה משמעותית בהלוואות לדיור. בניתוח שלנו אנחנו עדיין לא רואים בועה, אבל אנחנו רואים תהליך מסוים".
אקשטיין מוסיף כי בנק ישראל מנסה להשפיע על אותה אוכלוסייה שרואה בשוק הדיור אפשרות להשקעה, וכי לדעתו ההוראה לא תפגע בזוגות הצעירים. "הבנקים יפצו את עצמם בריבית על הגדלת ההפרשות. אנחנו מקווים שזה יקטין את האטרקטיביות של הדירות כאופציית השקעה, והדבר יוביל בהמשך להורדת מחירי הדיור", אמר אקשטיין. "זוגות צעירים בדרך כלל קונים דירות קטנות יותר, רמת המינוף שלהם נמוכה יותר, כ-60%, ואני לא חושב שתהיה למהלך השפעה עליהם".
בבנק ישראל מעריכים כי הפיצוי שידרשו הבנקים בעבור ההפרשה הנוספת יתבטא בתוספת של כ-0.1%-0.2% בריבית למשכנתא עם משך חיים ממוצע (מח"מ) של שבע שנים.
בבנקים לא מודאגים
נראה כי יום לאחר פרסום ההודעה הדרמטית של בנק ישראל, במערכת הבנקאות עוד מנסים ללמוד את השפעות המהלך. עם זאת, בכירים בבנקים נוטים להסכים עם החלטת המפקח על הבנקים, רוני חזקיהו.
מזרחי טפחות, הבנק הגדול בתחום המשכנתאות המחזיק ב-35% מהשוק, עלול להיות הנפגע העיקרי מהחלטת בנק ישראל. ואולם ישראל אנגל, סמנכ"ל במזרחי טפחות וראש החטיבה הקמעונית, דווקא מצדיק את ההוראה. "הרעיון שעומד בבסיס החוזר הוא נכון", אומר אנגל. "יש תמחור חסר של הסיכון במשכנתאות על ידי הבנקים".
לפי אנגל, תמחור החסר נובע מכמה סיבות, בהן העלייה המהירה במחירי הדירות והתחרות בשוק המשכנתאות, שמובילה לשיעורי מימון גבוהים מעבר לרמה הסבירה. לדברי אנגל, הסיכון בתחום מתבטא גם במאפייני ההלוואות שניתנים ללקוחות. "ריבית הפריים כיום בשפל ומחירי הדירות בשיא", אומר אנגל. "הבנקים שנותנים ללקוחות שלהם הלוואות עם מרכיב גדול של ריבית על בסיס פריים ל-20 שנה מגדילים את הסיכון שההחזר החודשי יעלה לאחר שהפריים יעלה".
אנגל מוסיף כי התחרות בשוק מפחיתה את המרווחים, ובחלק מהבנקים מתן משכנתאות היא פעילות מפסידה, שנועדה למשוך לקוחות לרכוש מוצרים אחרים של הבנק, רווחיים יותר. "משכנתא הוא מוצר מהותי, שאי אפשר לסבסד במכירה של מוצרים אחרים", אומר אנגל. כאשר מתדלקים את השוק במוצר כל כך מהותי שלא מתומחר נכון - זו בעיה".
כך או כך, אנגל אינו סבור שההוראה תפגע בחלקו של מזרחי טפחות בתחום המשכנתאות. "עלות ההפרשה הנוספת תגולגל על הלקוח", אומר אנגל. "אולי תהיה ירידה בהיקפי הפעילות בכל השוק באופן מוחלט, אבל חלקנו בתוך המערכת לא יירד".
גם אורי פז, מנכ"ל בנק ירושלים, סבור כי המהלך של בנק ישראל הוא צעד בכיוון הנכון. "יש קפיצת מדרגה בתחרות בתחום, והמחירים הם על סף הפסד", מסביר פז. "המהלך יגרום גם להעלאת ריבית, אבל גם לגביית פרמיית סיכון נאותה".
פז מדגיש שבטווח הארוך, בנק ישראל פועל לטובת הזוגות הצעירים. "אני חושב שהבנקים יכולים להעמיד לזוגות צעירים סט של מוצרים שכוללים ריביות גבוהות בשנים הראשונות, כל זמן שהמינוף הוא מעל 60% והבנק נדרש לבצע את ההפרשה, ולאחר מכן תחול ירידה בריבית", אמר פז.
שיעור מארה"ב
ככלל, במערכת הבנקאות מציינים כי המהלך של בנק ישראל אולי ייקר את המשכנתאות עבור לקוחותיהם, אבל לא יוביל להפחתה דרמטית בשיעורי המימון. הסיבה לכך היא שהבנקים יבצעו את ההפרשה הנדרשת לפי ההוראה החדשה, ויגלגלו אותה ללקוחות.
אלון גלזר, מנהל מחלקת המחקר בלידר שוקי הון, סבור כי אם הבנקים לא יפחיתו את שיעורי המימון - פישר ינקוט צעדים נוספים כדי לחייבם לנהוג כך. "הצעד של בנק ישראל מוציא קצת אוויר מהבועה שנוצרה, אך העיקר הוא המהות - פישר מציין למעשה כי מעכשיו הוא יילחם בעליות בשוקי הנדל"ן ובגידול משמעותי בשוק המשכנתאות", אומר גלזר. "אולי בבנקים יגידו 'נרשום הפרשה, זה לא אמור להיות דרמטי', אבל בנק ישראל לא מרוצה מהמצב הקיים, והוא ימשיך הלאה עד שהוא יצליח להקטין את היקף המימון הזול לתחום.
"לפי הדו"חות של בנק מזרחי טפחות שפורסמו אתמול, הבנק רשם צמיחה של 17% בפעילות המשכנתאות ברבעון הראשון של 2010 לעומת הרבעון המקביל אשתקד. בנק ישראל אומר שצמיחה דו-ספרתית בתחום ברמות המחירים שקיימות כיום בשוק הנדל"ן זה לא משהו שהוא רוצה.
"קיבלנו שיעור בארה"ב לפני שנתיים מה יכול לקרות בתחום המשכנתאות. עדיין מדובר בתחום עם סיכונים, והסיכונים יכולים בסוף להשפיע על הבנקים. אם לפני שלוש שנים הבנק נתן 700 אלף שקל כמשכנתא על דירה של מיליון שקל, כיום הוא נותן על אותה דירה משכנתא של 2.1 מיליון שקל כי הדירה עולה 3 מיליון שקל. זו הגדלה של הסיכון בתחום".