>> "אף אחד לא רוצה לשבת על מזומן; אנחנו מעדיפים למצוא שימוש לכסף שלנו באמצעות השקעות מושכלות" - כך אומר יו"ר קבוצת חבס ומבעלי השליטה בקבוצה, הרצל חבס.
"אם חבס צריכה לרשום מחר צ'ק של 200-300 מיליון שקל, אין לה שום בעיה לעשות זאת, כמו שאין לה בעיה למחזר חוב", הוא מוסיף. "המשבר מביא אותנו לעמדת התקפה פנטסטית - הן מנטלית והן פיננסית. אני יכול להגיד שחבס תעשה עסקות בחו"ל ב-2010".
בעוד חברות כמו אפריקה ישראל, דלק נדל"ן וסקורפיו ניהלו (וחלקן עדיין מנהלות) בשנתיים האחרונות קרבות הישרדות לאחר שהסתבכו בהשקעות נדל"ן כושלות ברחבי העולם, קבוצת חבס עברה את המשבר ללא צלקות. ואולם עדיין לא ניצלנו זאת כדי לבצע השקעות.
בימים אלה משלימה החברה את מכירת הדירות שנותרו בשני פרויקטי היוקרה שלה בתל אביב - כ-14 דירות בפרויקט yoo ודירות בודדות שנותרו ברוטשילד 1. הפרויקטים האלה צפויים להניב לה בשנה הקרובה הכנסות של מאות מיליוני שקלים - אבל במבט קדימה נראה שמנועי הצמיחה של החברה בישראל כבר דועכים.
על אף שעברתם את המשבר באופן חלק יחסית, המניה שלכם לא מעוררת עניין רב, ואנליסטים מעטים בלבד מסקרים את החברה.
"התפקיד שלנו הוא להרוויח כסף לטובת בעלי המניות, לא לעורר עניין. עם זאת, אני מבין שהיחס של השוק נובע בחלקו מכך שתדירות העסקות שלנו היא נמוכה - אבל זה לא אומר שמה שהיה הוא מה שיהיה. אנליסטים יכולים לטעון שאנחנו משעממים, אבל חלק מהחברות שהם הצביעו עליהן כמעניינות הלכו במשבר האחרון עם שקיות קרח על הראש, בעוד אצלנו הכל עבר רגוע".
את השנתיים האחרונות ניצל חבס כדי לחזק את בסיס ההון בחברה - באמצעות הכנסת שותפים חזקים כמו עידן עופר, אודי אנג'ל, קרנות הפנסיה הוותיקות בניהולה של יעל אנדורן ואודין השקעות (נוסף על שותפות עם קבוצת מאיר-קז באירופה) - העסקות האלה באו במחיר של דילול באחזקות. חבס אומר על כך: "לא אכפת לי להיות מדולל. אני מעדיף להיות שותף בשיעור של 30% בחברה גדולה ב-30% מאשר להחזיק 70% בחברה קטנה".
למה חבס לא משלמת דיווידנד לבעלי המניות?
"בעלי המניות שלנו פחות לחוצים לראות בחזרה את הכסף. לעידן עופר ולאודי אנג'ל יש מערכת קשרים ענפה בכל העולם. הציפיות הן שהחברה תגדל ותתפתח, ואנחנו גם ניעזר בקשרים שלהם בחו"ל. אנחנו חברת הנדל"ן הציבורית היחידה שבה הם השקיעו, והם מצפים למסה קריטית של פעילות. בדירקטוריון שלנו יושבות דמויות מהאליטה העסקית - כמו יוסי רוזן, איתן בן אליהו ושמעון מזרחי. ההיקפים והשווי של החברה לא בהכרח משקפים את עוצמתה".
"לא נראה שגשוג בחודשים הקרובים"
מה לדעתך מצב השווקים ברחבי העולם?
"הם עדיין לא נהנים מפריחה. אם מישהו מצפה שתוך כמה חודשים יהיה שגשוג, צריך לומר לו שזה לא צפוי לקרות. נדל"ן לא קונים בשביל יום אחד, אלא לתקופה ארוכה.
"חלק לא מבוטל מהנכסים והפרויקטים שכשלו נמצא כיום בידיים של הבנקים ושל מוסדות פיננסיים, ובבוא היום הם יצטרכו לבחור עם מי לעשות עסקים. ככל שאתה נחשב אמין יותר ובעל מיומנויות, כך סביר להניח שתפגוש את ההזדמנויות האטרקטיביות ותקבל מימון נוח יחסית לעסקות האלה".
בינתיים, ההשקעה שלכם - בהיקף של כ-800 מיליון שקל - בקרן הריט ההולנדית nsi לא ממש הוכיחה עצמה. מחקתם כבר יותר מ-200 מיליון שקל.
"במקום לרכוש בניין בניין, העדפנו לארוז את הכל בחבילה אחת של חברה שהיא כמו פרה חולבת עבורנו. במקרה הגרוע היא תייצר מזומן באמצעות הדיווידנד ובמקרה הטוב, החברה גם תגדיל ערך. אם nsi תדע לנצל את ההזדמנויות הרבות היא תגדל בהדרגה גם מחוץ לגבולות הולנד.
"נכון שעברנו תקופות לא נעימות בעקבות המחיקות בשלוש השנים אחרונות, אך קיבלנו דיווידנד של 170 מיליון שקל. מדובר בהשקעה שבכל יום נתון מניבה תזרים חיובי. היקף החוב שנטלנו הוא צנוע יחסית. מדובר עבורנו בהשקעה אסטרטגית לטווח ארוך. אם אני לא מצליח תוך שלוש-ארבע שנים להפוך את החברה שלנו לגדולה פי שלושה או אפילו פי חמישה - אראה בכך כישלון".
"לונדון לא רלוונטית"
איפה אתם רואים כיום את ההזדמנויות הגדולות בחו"ל?
"ארה"ב היא בהחלט יעד השקעה ראוי לחבס. אני לא יודע אם ראינו שם את התחתית, אבל בראייה ארוכת טווח זה לא משנה אם קנית בשפל המוחלט. ארה"ב תיראה טוב בעוד כמה שנים.
"מה שטוב בארה"ב זה שהבנקים יודעים לחתוך ולעשות תספורות גם ברמה של 50% - ולהמשיך הלאה. האמריקאים הם שחקני מחזור, בעוד בישראל ובאירופה נוקטים גישה מהולה בגאווה, ולא ממהרים לחתוך הפסדים".
ומה לגבי לונדון?
"היה שם ריבאונד חזק מדי, כך שהיא הפכה ללא רלוונטית עבורנו בתקופה הקרובה, בוודאי שלא בתשואות הנוכחיות. לונדון חזרה מהר מאוד וגבוה מאוד. היתה שם פאניקה גדולה. אותם גופים שמכרו שם נכסים בתשואות של 7%-8% קונים אותם כיום בתשואה נמוכה ב-2%".
למה לא פניתם לשווקים המתעוררים?
"היתרון במקומות שבהם אנחנו פועלים במערב אירופה הוא שאנחנו נהנים מתשואות ותזרימים קבועים, וזה מייתר בשלב זה את הצורך לפנות למקומות אקזוטיים. אנשים הגיעו לווייטנאם, הודו, סין, קזחסטאן ומקומות נוספים לא מכיוון שחשבו שזאת שווייץ, אלא מכיוון שהיו חייבים לחפש תשואות עודפות. גם אני ביקרתי במקומות האלה, אבל הסתדרנו בסוף באזורים אחרים".
ומה עם רוסיה?
"נמצא את השלל שלנו במקומות מסוכנים פחות".
"ממשיכים לחפש הזדמנויות בישראל"
כמו שזה נראה אתם יוצאים לגמרי מישראל - ומתכננים להפוך לחברת השקעות גלובלית בנדל"ן.
"הפנים שלנו בעיקר לחו"ל, אך זה לא אומר שלא נפעל בישראל. קשה לנו למצוא פרויקטים העומדים בסטנרדטים שלנו, אך אנחנו ממשיכים לחפש הזדמנויות ועובדה שבאחרונה רכשנו 85% מהזכויות בשטח של כ-27.7 דונם בקיסריה, שניתן לבנות עליו כ-186 יחידות נופש ושטחי מסחר תמורת העמדת הלוואת בעלים בסכום של כ-55 מיליון שקל.
"זהו בדיוק סוג הפרויקטים שאנחנו מחפשים. אין לנו יתרון בלבנות יחידות דיור רגילות באזור תל אביב, כך שאנחנו מחפשים להתבדל. לפרויקטים כאלה לא מגיעים כל יום".
האם תבנו עוד פרויקט כמו yoo?
"פרויקטים כאלה ניתן לבנות רק בתל אביב או בירושלים. נבצע פרויקטים כאלה רק אם נוכל להציג מוצר סופר-איכותי".
הייתם קרובים - עם תדהר, מגדל, בריטיש ישראל ורוגובין - לזכות במכרז השוק הסיטוני בתל אביב, אך בסופו של דבר פרשתם. למה?
"בעבורנו הפרויקט הזה היה כדאי אם היה מתבצע במכלול אחד. לא היה נכון עבורנו להקים פרויקט כזה באמצעות כמה ידיים. המחשבה לפצל את המכרז נולדה מאילוצים פיננסיים. אין גופים שמסוגלים להתחרות במחיר המבוקש ולשלם במזומן. אף בנק לא רוצה לרשום הפסדים של מאות מיליוני דולרים בגין פרויקט בהיקף כזה. שוק המימון הבנקאי השתנה מאוד.
"מידת הזהירות והשמרנות של מערכת הבנקאות השתנתה. אם בעבר חבס ואפריקה היו מתמודדות ביחד באותה קבוצה, זה היה נתפס כמותג חזק, אך כיום זה כבר לא בטוח.
"אצלנו שמחים מאוד שזה קרה כי עבורנו זה מדלדל מתחרים. אנחנו באים אל הבנקים ומרגישים שהדלת שלהם פתוחה עבורנו, שכן ברקורד שלנו אין שום מקרה של בעיות איתם - לא בעבר ולא בהווה".
למה לא הסכמתם להעלות את המחיר שהצעתם במכרז לרכישת מתחם רמז-ארלוזורוב ליד כיכר המדינה בתל אביב, שהסתכם בכ-270 מיליון שקל?
"אמרנו שניתן מחיר מקסימלי שלא ישאיר תחושת חרטה. כשקנדה ישראל ואקרו נדל"ן הציעו יותר זה לא כאב לנו, כי מה שאנחנו הצענו מלכתחילה היה סכום מופרז במידה מסוימת - אף שהאמנו שהוא יכול ליהפך לכדאי מבחינה כלכלית".
מה אתה חושב על אופנת קבוצות הרכישה שפקדה אותנו בשנה האחרונה?
"מדובר בקונצפט שהוא בסך הכל בסדר, אך יש לו גם צדדים בעייתיים. קרו מקרים שהקבוצות הראו תוכניות שבחלקן נעשו מעשים של אחיזת עיניים. יש מארגני קבוצות שלא בנו מטר מימיהם. גם סוגיית לוחות הזמנים היא קריטית, ואם היזם לא יכול להתחייב בעניין הזה, אז חבל על הזמן. בסוף הדרך רק המקצוענים בתחום יישארו".
"אנו בעמדת התקפה פנטסטית. נבצע עסקות בחו"ל השנה"
מאת מיכאל רוכוורגר
26.5.2010 / 6:47