האם ישראל בדרך למשבר נדל"ן?

לאחר חודשים ארוכים של זינוק במחירי הנדל"ן בישראל, שבהם חוזר ועולה הוויכוח על קיומה של בועה בשוק, שני גופים כלכליים שלפו השבוע חרבות כדי לנקב את הבועה, או לפחות למנוע את התנפחותה.

נגיד בנק ישראל סטנלי פישר הודיע על כוונת הבנק להגביל את שיעורי המשכנתא לרמות של 60% בלבד משווי הדירות הנרכשות. מי שיבקש מהבנק שיעור מימון גבוה יותר - ייאלץ לשלם ריביות גבוהות יותר. שלשום הודיעה גם רשות המסים כי היא שוקלת להעלות את מס הרכישה למשקיעי דירות מ-3.5% ל-5%. שני הצעדים נועדו לבלום את עליות המחירים החדות שנרשמו בשוק הדירות בשנים האחרונות. להערכת גורמים שונים במשק, גם אם שוק הדירות בישראל עדיין לא צמח לממדים הראויים להיקרא בועה, יש סכנה מוחשית להתפתחות כזו, ולכן הרשויות המוסמכות על העניין חייבות לבלום אותה באמצעות ריסון הביקושים לדירות.

אילו גורמים השפיעו על עליות המחירים האחרונות? האם באמת מתפתחת כאן בועה? על מי אפשר להטיל את האחריות העיקרית להמראות המחירים? קיבצנו את הגורמים העיקריים שהשפיעו על שוק הנדל"ן בשנים האחרונות, וניתחנו אותם.

מהנתונים עולה תמונה שלפיה שוק הנדל"ן בישראל מאופיין בלא מעט בעיות. טיפולים מוגבלים של העלאת מיסוי והגבלת משכנתא חייבים להיעשות במסגרת ארגז כלים משולב שיש להפעיל כדי לייצב אותו. עד כה הממשלה מסתפקת בהכרזה על הצעדים הנדרשים ולאו דווקא בביצועם בפועל - אך אי אפשר לצפות מבנק ישראל ומרשות המסים לפתור לבדם בעיה לאומית מורכבת כל כך.

כשהריבית יורדת הכסף נהיה זול יותר, קל יותר לעמוד בהחזרי המשכנתא וגם הבנקים שמחים להעניק הלוואות שמנות יותר. ב-2009 חפץ בנק ישראל לעודד השקעות ולמנוע מיתון, לכן הוריד למינימום את הריביות.

ברבעון הראשון של 2009 הגיעה הריבית הנומינלית של בנק ישראל ל-1.2% בממוצע, ואילו ברבעון השני היא צנחה עד ל-0.5% בלבד. החשש הגדול הוא שחגיגת הריביות עלולה להסתיים. אז יגלו החוגגים שההחזרים החודשיים הנמוכים על המשכנתא כבר לא נמוכים כל כך, וחלקם אף עלולים להיקלע לקשיים. החגיגה תסתיים בקול ענות חלושה ומחירי הדירות יירדו. מחשבה זו מטרידה גורמים במשרד האוצר ובבנק ישראל, שזוכרים כי ריביות נמוכות היו תחילתה של הבועה האמריקאית.

מ-2006 ועד היום ירד מלאי הדירות החדשות למכירה ב-35% עד ל-8,830 דירות בלבד באפריל. שוללי תזת הבועה מנפנפים בנתון זה וטוענים כי הוא ההסבר האמיתי לעליות המחירים.

מדוע קבלני ישראל לא התנפלו על השוק כדי לנצל את עליות המחירים להגדלת ההיצע? כנראה שהסיבה היא מחסור בקרקעות. האשם העיקרי במחסור הוא בעל הקרקעות הגדול במדינה, ממשלת ישראל, באמצעות מינהל מקרקעי ישראל.

ב-2009 יצאה לדרך רפורמת הקרקעות של נתניהו, שהיתה אמורה לתרום להאצה בהפשרת קרקעות, שעד היום לא מומשה. מינהל מקרקעי ישראל, בהשראת שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס, הגביר את קצב שיווק הקרקעות, אך הכמות עדיין אינה מספקת. ההשפעה של המהלך תורגש, אם בכלל, רק בעוד שנים.

אחד הגורמים הקובעים אם ביכולתנו לרכוש דירה הוא רמת השכר. היחס שבין מחיר הדירה לרמת השכר החודשי הוא מדד חשוב לאומדן הריאליות של מחירי הדירות.

מבדיקה של מינהל הכנסות המדינה עולה כי בין 2003, שנת מיתון, ל-2007, שהיתה שנת גיאות נדל"נית, היחס שבין מחירי הדירות לרמות השכר לא השתנה באופן מהותי. באותה תקופה נזקקה משפחה ישראלית ל-55 חודשי עבודה של משק בית ממוצע (בעל ואישה), כדי לרכוש דירה.

הדברים השתנו בסוף 2008, אז הורדו הריביות במשק. שהביקושים לדירות עלו בחדות, מחירי הדירות עלו, וב-2009 הורע היחס בין מחיר הדירה להכנסה הממוצעת עד כדי כך, שמשפחה ממוצעת נזקקה ל-68 הכנסות חודשיות כדי לרכוש דירה. במרכז המצב חמור עוד יותר.

ב-2007 נדרשו למשק בית 70 חודשי עבודה לרכישת דירה, בעוד שב-2009 הם כבר נזקקו ל-100 חודשים. אין פלא שההרעה ביחס בין שני הנתונים היא איתות לכך שמחירי הדירות גבוהים מדי.

בניגוד לאמונה הרווחת, מחירי הדירות לא תמיד עלו. משנות ה-60 נרשמו בשוק הדירות בישראל שלוש קטסטרופות: מלחמת יום כיפור היתה טראומטית למדינה בכל רמה, וגם בצד הכלכלי. ההשפעה באה לידי ביטוי גם בשוק הנדל"ן, אלא שנוספה לה החלטה של שר השיכון דאז, אברהם עופר, לבנות שיכונים לזוגות צעירים בכל הארץ, והוא הציף את המדינה בעודפי היצע. המהלך גרם למשבר הנדל"ן המתועד הגדול במדינה - ירידת מחירים של 40%.

עשור לאחר מכן חוותה כלכלת ישראל היפר אינפלציה תלת ספרתית, את פרשת ויסות מניות הבנקים, וכל זאת שעה שמלחמת לבנון הראשונה מתנהלת. שוק הדירות הגיב בירידה של 20% בממוצע. המשבר הגדול הבא היה צירוף של כמה גורמים: מיתון סוף שנות ה-90, פקיעת בועת ההיי-טק והאינתיפאדה הראשונה. אלה תרמו לירידות מחירים ארציות של כ-20%.

שאלת המפתח כיום היא האם המשבר העולמי הוא זה שיגרום לקטסטרופת הנדל"ן הבאה.

דירה אמורה להיות מוצר סולידי, שבעליו לא מחויב בבדיקה יומית של שוויה. ברוב המקרים היא נרכשת לשנים רבות, ולכן אם מחירה יורד, למשל, הוא לא מחויב למכור אותה. מסיבה זו מחירי הדירות היו יציבים רוב הזמן, והושפעו בעיקר מאירועים דרמטיים כמו מלחמות, מיתון כבד וגלי עלייה.

ואולם בעשור האחרון בלטו שני סוגי רוכשים שאינם "סולידיים". הראשונים היו תושבי החוץ, שהחלו לרכוש נכסים בישראל - בעיקר נכסי יוקרה. נוכחותם בלטה בעיקר ב-2004-2007, והם היו אז כ-5% מכלל הרוכשים. עם פרוץ המשבר העולמי, שיעורם ירד מאוד, וכיום הם לא נחשבים גורם משמעותי.

ואולם הבעיה הגדולה היא המשקיעים. בניגוד לרוכש הסולידי, המשקיע רואה בדירה אפיק השקעה - לקנות היום ולמכור מחר - ומכניס אי יציבות לשוק. לכן, כשהוא משתלט על השוק משתלטת גם האי ודאות. כל עוד משקל המשקיעים היה 20%-25% מכלל הרוכשים, הדברים נראו סבירים. ב-2009 טיפס משקלם ל-33%, וזו כבר מאסה שעשויה לתרום לירידות מחירים בעתיד. זו הסיבה שבנק ישראל והאוצר מחפשים דרכים שיגבילו את פלח המשקיעים.

נסו להשוות דירת יוקרה מלפני 15 שנה לדירה סטנדרטית כיום. אתם תופתעו. הדירה הסטנדרטית ברוב המקרים עולה במפרט שלה על דירת היוקרה. זוהי תולדה של מהפכת המודעות לעיצוב שעברה עלינו בעשור האחרון, דבר שהיה בעבר נחלתם של מיליונרים בלבד. כיום גם בני מעמד בינוני משקיעים עשרות ומאות אלפי שקלים על תכנון, אבזור ועיצוב הדירה.

מעבר לזה, גם דירה לא מעוצבת כיום גדולה ב-20%-30% מדירה מקבילה מלפני 20 שנה. הדירה המודרנית כוללת רכיבים כמו מזגן מרכזי, שירותים כפולים ויחידת הורים, מרפסות, מחסן ומקומות חניה שפעם לא היו מקובלים. וכמובן שכמעט לא משתמשים כיום בחדר המדרגות, אלא נהנים מהמעליות.

זה הכל? ממש לא. בעשור האחרון גילינו את הדירות המיוחדות - קוטג'ים, פנטהאוזים, דירות גן ולופטים. למדנו לאהוב את הנוף ולשלם עבורו. כלומר אם אנחנו רוצים להשוות את מחירי הדירות כיום לעומת אלה של לפני 20 שנה, חשוב גם שנשווה את התמורה.