בעוד המכירות בשוק הנדל"ן בניו יורק מתחילות להתאושש והבתים הפתוחים מושכים עשרות מתעניינים, דבר אחד ברור: בכמה היבטים, חוקי המשחק השתנו לטובה.
המיתון גרם לשינויים רבים, כגון מחירים נמוכים יותר, תקני הלוואות הדוקים יותר וריביות נמוכות ברמה היסטורית. ואולם גם לטכנולוגיה יש השפעה גדולה על האופן שבו מתבצעות עסקות, בכך שהיא מעניקה לכל אחד גישה למידע שבעבר היה נחלתם הבלעדית של המתווכים, ולחשוף פרטים שאולי אפילו הם אינם יודעים (הקונה מעורב בתביעות משפטיות? תודה גוגל!). הדרך לסגירת העסקה, שנראתה בעבר כמו כביש מהיר, נראית כעת יותר כמו מבוך. הנה כמה עצות שיוכלו לסייע לכם להתמצא במבוך הזה.
1. משוכת המשכנתה: אם יש מלה שמסכמת את תהליך הבקשה למשכנתה כיום זו ניירת; ותקני הלוואות הדוקים יותר פירושם שקונים רבים יצטרכו ממנה עוד. נקודת הפתיחה המסורתית לקונים היתה השגת מכתב אישור ראשוני למשכנתה. כעת הלווים ממליצים לערוך דיון מקיף בנוגע להלוואה עוד לפני ההגעה לבית הפתוח. באופן זה, אפשר להשיג יתרון בתהליך איסוף המסמכים שהבנק ירצה לראות.
"לפני שלוש שנים השגתי אישור למשכנתה אחרי שיחת טלפון בזמן הנהיגה", אמר פיטר המריץ', שרכש דירת סטודיו באזור צ'לסי באפריל, לאחר שמכר את דירת שני החדרים שקנה סמוך למרכז לינקולן. הפעם, הדברים היו שונים. "בטח 90% מהמסמכים שהגשנו נדרשנו להגיש פעמיים, או להגיש עדכונים של המסמכים", סיפר המריץ'. המסמכים כללו החזרי מס, הצהרות בנק ותלושי משכורת, שאת כולם יש לעדכן במהלך התהליך, שיכול להימשך גם שישה חודשים.
"כמנהלי הלוואות עלינו לקבל את כל הפרטים ולהתכונן לענות על שאלות כגון מי מסייע לקונה לרכוש את הבית", אמר ריצ'רד מרטין, סגן נשיא ב-de קפיטל מורגג'. "נכנסנו לעידן חדש בעסקי המשכנתאות, ובמובן מסוים לעולם לא נוכל לחזור. הדרישות החדשות לא עומדות להיעלם בקרוב".
2. החיפוש: כלל האצבע הקודם היה שהאביב הוא התקופה הפעילה ביותר בשוק הנדל"ן בניו יורק, אך רוחות השינוי הפיננסיות שינוי דפוס זה. "בשנתיים האחרונות שאלת העונה פחות משחקת תפקיד", אמר קנת שף, סגן נשיא סטריבלינג אנד אסושיאייטס. "זה קשור יותר לחדשות הכלכליות. כשהחדשות טובות ואנשים מרגישים ביטחון, הם רצים לקנות". שף אמר כי הביקוש המצטבר הוביל לרבעון רביעי חזק ב-2009, וסוכני נדל"ן אחרים דיווחו על גל מכירות מוקדם מהרגיל של קונים שביקשו לנצל את הטבות המס שפגו בסוף אפריל.
3. מחירים ומו"מ: נראה שהגורם המשמעותי ביותר במו"מ למכירה או קנייה של דירה הוא שפע המידע הנדל"ני שזמין באינטרנט. אתרים כמו nytimes.com ו-zillow מעניקים לקונים נתונים שקודם לכן היו חסויים, כגון כמה פעמים הוריד המוכר את המחיר המבוקש לנכס, כמה זמן נמצאת הדירה בשוק וכמה שילם הבעלים.
מספר הקלקות נוספות ותוכלו למצוא היסטוריית מכירות עדכנית של כל דירה בכל בניין נתון, ודיונים נמרצים באתרים כמו brownstoner ו-curbed יכולים לחשוף דברים כמו אם בית הספר הסמוך יוצר מטרד רעש.
הכלים ב-zillow יכולים לסייע לקבוע את ערך השוק של הנכס על ידי הצגת טבלת מחירים - מחיר המכירה בהשוואה למחיר המבוקש - לנכסים דומים שהחליפו באחרונה ידיים. מתווכים מדווחים כי העסקות נסגרות בטווח של כ-10% מהמחיר המבוקש, וכי דירות טובות במחירים הוגנים זוכות להרבה הצעות.
4. החוזה: כשחצי תריסר קונים מתחרים מי יגיש את ההצעה הטובה ביותר, הלהיטות לחתום על החוזה עלולה להפוך את תהליך הבדיקה להליך רשמי בלבד. ואולם הדרישות שמציבים הבנקים למבנים וללווים הוקשחו, ועורכי הדין מייעצים גם ללקוחות לבחון בקפידה את העסקה המוצעת.
לצד חוסר המוכנות של הבנקים לממן רכישות בפרויקטים חדשים שבהם נמכרו פחות מ-50% מהדירות, גם תקני החוסן הפיננסי של מבנים ישנים יותר הודקו, והלווים יעדיפו, למשל, בניין שבו מתגוררים בעלי הדירות על פני בניין בעל רוב של דירות מושכרות.
פול וולסק, עו"ד בתחום הנדל"ן, אמר כי הקונים צריכים לוודא שעורכי הדין מבצעים בדיקות דומות משלהם. למשל, הם צריכים לבדוק את חוקי שכירות המשנה ולבחון את מצבו הפיננסי של הבניין.
5. הסגירה: אם היה שלט מעל הדרך לסגירה הוא בטח היה "התכוננו לעיכובים". "הדבר היחיד שמאריך את משך הזמן בין החוזה לסגירה הוא המלווים", אמר ג'ס גורדון, עו"ד בתחום הנדל"ן, שהסביר כי יש למלא כל תנאי במכתב ההתחייבות בטרם הלווה ינפיק המחאה - וכי רשימת התנאים עלולה להתארך. "ממלאים תנאי אחד, למשל, המצאת עותקים של החזרי מס, וזה מוביל לחמישה תנאים נוספים שיש למלא", הוא אמר.
ואולם למרות השינויים בשוק הנדל"ן, עם משוכות גבוהות יותר ומסלול ארוך יותר, מתווכים רבים טוענים כי שקיפות המידע החדשה ובחינת נושא המימון המדוקדקת תרמו לשוק בריא יותר - הן לקונים והן למוכרים.
"זה יום חדש שם בחוץ", אמרה דיאן רמירז, נשיאת הולסטד פרופרטיס. "אני חושבת שהיו לנו כמה ימים של התפכחות, וסביר להניח שהם יסייעו לכולנו בטווח הארוך".
כללי המשחק השתנו: חמש דרכים למנף את ההשקעה שלכם בשוק הנדל"ן בניו יורק
מאת סוזאן סטלין
28.5.2010 / 11:17