פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      נושאים חמים

      בכמה באמת תתייקר לנו המשכנתא?

      בדיקה מעמיקה מגלה: התייקרות המשכנתא בשל הוראת בנק ישראל - רק עשרות שקלים בחודש. ההוראה נועדה לצנן את שוק הדיור באמצעות הגדלת ההפרשות בבנקים בעת מתן משכנתא

      ההוראה החדשה של בנק ישראל בנוגע להלוואות שמעניקים הבנקים לרכישת דירה תייקר את החזר המשכנתא בסכום ממוצע של עשרות שקלים לחודש בלבד - כך עולה מבדיקת TheMarker. למשל, ההחזר החודשי על הלוואה של 601 אלף שקל לרכישת דירה ב-900 אלף שקל בריבית של 6% על פני 15 שנים - יתייקר ב-37 שקל המשקפים תוספת של 0.11% לריבית.

      ההתייקרות הצפוייה במשכנתאות לאחר רפורמת בנק ישראל (TheMarker)
      ההתייקרות הצפוייה במחירי המשכנתאות על פי ההוראה החדשה (TheMarker)

      בשבוע שעבר הוציא בנק ישראל הוראה חדשה לבנקים, הדורשת מהם לבצע הפרשה של 0.75% משווי המשכנתא כאשר היא ניתנת בשיעור של יותר מ-60% מערך הדירה. כלומר, מי שמעוניין לרכוש דירה בעלות של מיליון שקל, יידרש להציג הון עצמי של 400 אלף שקל לפחות - או שיסווג כ"לווה במימון גבוה", מה שיחייב את הבנק לבצע הפרשה נוספת.

      ההנחיה של בנק ישראל מיועדת להתמודד עם כמה תופעות: הראשונה, העלייה בקבלת הלוואות הצמודות לריבית הפריים. זו הלוואה שבה ההחזר החודשי עולה ככל שבנק ישראל מעלה את הריבית, ובבנקים העניקו הלוואות רבות מסוג זה כשהריבית היתה בשפל.

      התופעה השנייה היא העלייה החדה במחירי הדירות. בבנק ישראל מקווים, באמצעות ההוראה החדשה, להביא להורדה במחירי הדירות בטווח הארוך. בראיון ל-TheMarker בשבוע שעבר אמר המשנה לנגיד בנק ישראל, צבי אקשטיין: "ראינו בשווי הנכסים ובתחום הדיור מחירים שמתנתקים מהתנאים הבסיסיים בשוק. המדיניות שלנו היא למתן את התהליך הזה. הבנקים יפצו את עצמם בריבית על הגדלת ההפרשות. אנחנו מקווים שזה יקטין את האטרקטיוויות של הדירות כאופציית השקעה, והדבר יוביל בהמשך להורדת מחירי הדיור".

      מהי אותה "הפרשה נוספת" בגין המשכנתא? הבנקים מתבססים על יכולתם להעניק הלוואות ולגבות אותן. הפרשה לחובות מסופקים היא רישום חשבונאי שהבנק מבצע עבור חובות שהוא מטיל ספק ביכולתו לגבות. למשל, אם הבנק מעניק 100 הלוואות של מיליון שקל, הוא צופה, סטטיסטית, כי שיעור מסוים מהן לא יוחזר - ולכן רושם מראש הוצאה עבורן.

      ההפרשה החדשה משפיעה על דו"ח הרווח וההפסד של הבנק, ומקטינה את שורת הרווח ובעקבות כך גם פרמטרים אחרים כמו התשואה שמציג הבנק, יכולתו לחלק דיווידנד ומיצובו מול בנקים מתחרים.

      מי יישא בעלות?

      בהוראה של בנק ישראל בולטים שני סעיפים חשובים. הראשון - בבנק ישראל לא אוסרים על הבנקים להעניק הלוואות במימון גבוה מ-60%, אלא רק דורשים להגדיל את ההפרשה לחובות מסופקים.

      הסעיף השני - בבנק ישראל לא מחייבים את הלקוח לשאת בעלות זו. בנק שירצה לבצע מהלך שיווקי ולספוג את העלות העודפת (של כמה אלפי שקלים) מוזמן בהחלט לעשות זאת. בבנקים מעניקים לעתים הנחות על הריבית והסכום המדובר אינו גדול כלל.

      ואכן, התסריט הראשון הוא שהבנקים יחליטו להשית את העלות על הלקוח. התסריט השני - הרצוי יותר - הוא שהבנקים יתחרו זה בזה וכחלק מהתחרות יספגו את העלות הנוספת.

      כדי לדעת מהי העלות החודשית שתגרום ההוראה החדשה של בנק ישראל, יש להניח כמה הנחות: הלוואת משכנתא ממוצעת ניתנת לתקופה של 20 שנה בסכום של 500 אלף שקל. בהנחה כי המסלול צמוד למדד או לריבית הפריים, פירוש הדבר כי עלייה של 1% באחד מן השניים תגדיל את ההחזר החודשי בכ-250 שקל.

      זו אחת הסכנות המטרידות את בנק ישראל, שכן הריבית הנמוכה דחפה את הציבור להלוואות הפריים שנראו זולות (בשל הריבית הנמוכה במשק), אך ככל שהריבית תעלה - והיא צפויה לעלות - ההחזר החודשי יגדל.

      מנכ"ל בנק מזרחי-טפחות, אלי יונס, אמר כי זהו "מסלול שמבחינה אופטית נראה זול ומשתלם וקל לפתות לקוחות להשתמש בו". היקף המשכנתא משתנה בהתאם לעלות הדירות ולכן באיזור המרכז עומדת הלוואה ממוצעת על כ-600 אלף שקל ויותר.

      0.75% (סכום ההפרשה של הבנק) מתוך 600 אלף שקל הוא 4,500 שקל. זהו הסכום שבו אמורה המשכנתא להתייקר, וזאת בהנחה שהבנק יגלגל את מלוא עלות ההנחיה על הלקוח. הבנק יעשה זאת באמצעות הגדלת ההחזר החודשי.

      אם נניח שהריבית על ההלוואה היא 3%, הרי שמדובר בתוספת של 24 שקל להחזר החודשי שהם תוספת ריבית של 0.08%. ההחזר יגדל ככל שסכום ההלוואה גדל, ככל שהריבית תעלה וככל שתקופה ההלוואה תתארך: אם הריבית תעלה ל-5% הרי שההחזר החודשי יגדל בשל ההנחיה החדשה ב-29 שקל שהם תוספת ריבית של 0.085%.