גם בועת נדל"ן לא תצליח לעצור את כלכלת סין

אסלה נטושה זרוקה בראש ערימת פסולת בניין בטונגזו, פרבר של בייג'ין שבונה עצמו מחדש בקדחתנות בתור עיר מודרנית ובינלאומית. בצד אחד של מסילת הרכבת עומדים בתים של קומה אחת המיועדים להריסה. דייריהם מנצלים את ההריסות שסביבם, מעמיסים מסגרות חלונות מעוקמים על סבלי אופניים ומוכרים אותם לגריטה. בצד השני של המסילה מתנשאים בלוקים חדשים של בנייני דירות, שגובהם יותר מ-20 קומות, וממתינים לדיירים הראשונים. הדירות בטונגזו הן רק דוגמה אחת לשגשוג הנדל"ן בסין, שבה נבנו 1.87 מיליון מ"ר של שטחים למגורים ברבעון הראשון של השנה - 36% יותר מבשנה הקודמת. שגשוג זה זכה לתהודה רחבה - הבנקים הרחיבו במרץ את תיקי המשכנתאות שלהם; הממשל המקומי ממלא את קופותיו במכירת אדמות לקבלנים או ל"כלי השקעה אורבניים". בנייה ונדל"ן מייצגים 10% מהתמ"ג של סין, בלי למנות את מוצרי הצריכה שנרכשים בעקבות רכישות בתים, כולל השמיכות ומסילות הווילונות שנמכרים בשוק.



המחירים ב-70 ערים סיניות עלו ב-12.8% בשנה שהסתיימה באפריל, לפי לשכת הסטטיסטיקה הלאומית של סין. נתון זה, שככל הנראה הוא נמוך מהנתון האמיתי, שבר את השיאים הקודמים. הלשכה מונה את כלל ההכנסה ממכירות הבתים - 384.6 מיליארד יואן (56.3 מיליארד דולר) באפריל - ואת השטחים שנמכרו (72.4 מיליון מ"ר). חלוקה של שני המשתנים נותנת מדד חלופי של המחירים, המצביע על עלייה של 18% בשנה שהסתיימה באפריל, וביותר מ-95% בבייג'ין.



אולם קובעי המדיניות בסין נחושים לאכזב את מחפשי המטמון. באפריל הם הטילו מגבלות חדשות על ספקולציות בדיור, והעלו את דרישות המקדמות וריביות המשכנתאות. בכמה שוקי נדל"ן רותחים נאסר על קונים לא מקומיים לקבל משכנתא לפני שהם משלמים מסים מקומיים לפחות במשך שנה. קונים חייבים לשלם לפחות 50% מקדמה על בית שני, אפילו אם זו המשכנתא הראשונה שלהם. בבייג'ין נאסר לקנות בית שלישי, אפילו במזומן.



נראה כי הצעדים עושים את שלהם. בבייג'ין, שנחאי ושנזן מחירי בתים חדשים נפלו ב-20% בממוצע בשבוע הראשון של מאי. בטונגזו, המחירים נפלו ב-13.4% מאז אמצע אפריל. החשש הוא שפקיעתה של בועת האשראי תגרום לנזק לבנקים בסין, תחריב את אוצר הממשל המקומי ותפגע בכלכלה הסינית - ובמדינות שתלויות בה כלכלית.



כולם מעל המים



המחירים בערים הגדולות של סין אכן עלו מהר מדי ורחוק מדי. כדי לקנות בית בשטח של 100 מ"ר בבייג'ין, משק בית סיני ממוצע צריך להוציא הכנסה של 17 שנים. ברחבי המדינה, מחירי הבתים גבוהים פי 9 מההכנסה הממוצעת של משקי בית עירוניים.



אולם שוק הנדל"ן הסיני לא משרת את משק הבית הממוצע, כפי שטוענת האנליסטית טאו ואנג מ-ubs. עירוניים רבים גרים במעונות שמספקים להם המעסיקים שלהם בחברות בבעלות ממשלתית, או בדירות שקיבלו מהמעסיקים לאחר הרפורמה של 98' שהפריטה את רוב מלאי הדיור בסין.



מאז, רק 48 מיליון בתים נמכרו בשוק, להערכתה של ואנג, במדינה שבה 215 מיליון משקי בית אורבניים. נראה שעד כה שירת שוק הנדל"ן את 20%-30% ממשקי הבית העשירים ביותר. הקונים כוללים דור צעיר יותר שהחמיץ את ההפרטה של 98' ("ההעברה הגדולה ביותר החד-פעמית של עושר בהיסטוריה של העולם", לדברי אנדי רותמן, מחברת התיווך clsa). אולם הודות למדיניות הילד האחד של סין, זוג נשוי טרי יכול לזכות בסיוע מלא מהוריו בקניית דירה חדשה. בשל כך נראים המחירים הגבוהים סבירים יותר.



עם זאת, משקי בית רבים פונים יותר למשכנתאות, שגדלו ב-53% בשנה שהסתיימה במארס, אך הפריחה במשכנתאות לא נמשכה מספיק זמן בכדי להתפיח את מלאי החובות. שיעור ההלוואות של משקי בית לקניית בתים ביחס לתמ"ג הוא רק 15.3%, לעומת שיא של 79% בארה"ב. המחירים בסין יצטרכו ליפול עוד הרבה כדי שהלווים יהיו מתחת למים, כלומר, שיהיו חייבים לבנקים יותר משווי בתיהם. המשכנתא הממוצעת נמוכה בהרבה מ-50% משווי הבית, להערכת ואנג. בהונג קונג, שבה אוסרות הרשויות על משכנתאות השוות ליותר מ-70% משווי הבית, המחירים נפלו כמעט בחצי בשלוש השנים שלאחר המשבר הפיננסי באסיה, אולם שיעור אי-פרעון המשכנתאות הגיע לשיא של 1.4% בלבד.



יפן של שנות ה-70



עד כמה יסבלו הבנקים אם המשכנתאות לא ייפרעו? תיק המשכנתאות של הבנק המסחרי של סין, למשל, גדל ב-70% ב-2009, אולם המשכנתאות מהוות רק 23% מכלל ההלוואות שלו. בבנקים הגדולים האחרים בסין, השיעור נמוך מ-20%. הלוואות לקבלנים מהוות עוד 8% מהתיקים, לדברי רותמן.



מי שחשוף יותר הוא הממשל המקומי. לערים ולמחוזות מחסור תמידי בהכנסות ממסים. את חסור זה הן משלימות במכירת קרקעות שהחרימו מחקלאים לקבלנים ברווח עסיסי. תלותו של הממשל המקומי בנדל"ן, עם זאת, אינה כה חמורה כפי שנטען. מכירות הקרקעות והכנסות ממסי רכוש מכניסות פחות מ-17% מהכנסותיהן הכוללות השנה.







חשש רב יותר מתעורר מהשפעת הנדל"ן על מאזני הרשויות המקומיות. מכיוון שנאסר עליהן ללוות כסף, הן לוות כסף דרך כלי השקעה. כלי השקעה אלה נוטלים הלוואות, מנפיקים אג"ח או מאחדים כוחות עם חברות פרטיות למימון פרויקטי תשתית, כולל דיור. יש מחלוקת עזה בנוגע להיקף ההלוואות שנטלו כלי השקעה אלה. המפקח על הבנקים בסין אומר שחובות אלה שקולים ל-11.4 טריליון יואן (ועוד 12.7 טריליון יואן בקווי אשראי בנקאיים שלא נוצלו). יש היגיון במימון פרויקטים על ידי הלוואות, כל עוד הפרויקטים מוסיפים לבסיס המס המקומי מספיק לכיסוי העלויות. האטה בנדל"ן עלולה לסכן, מבחינה זו, חלק מהפרויקטים. היא גם עלולה לפגוע בערכה של הקרקע שהממשלות המקומיות מציעות בתור עירבון לחובותיהן. לפי הערכות, חובות אלה מגדילים ב-34% את יחס החובות לתמ"ג, אולם במשום שבסך הכל מדובר ביחס של פחות מ-50% בכלכלה שצומחת ביותר מ-10% בשנה נומינלית, אין זה מופרז. הממשל המקומי מבזבז כסף, כסף שיש לו לבזבז.



הפסימיסטים משווים את סין ליפן בשנות ה-90 - מעצמה כלכלית עולה שסגרה פערים מול אמריקה, ואז סבלה מהתפוצצות בועת נדל"ן שממשיכה לרדוף אותה מאז. מחקר חדש של הבנק המרכזי של יפן הסיק שסין אכן דומה בכך ליפן - אולם זו של שנות ה-70. כמו יפן אז, סין כיום מפגינה ביקוש ניכר לדיור, המתודלק בצמיחה המהירה ובתהליך האורבניזציה המהיר, ומידה נסבלת של חשיפה לחובות. רותמן וצוותו סקרו יותר מ-350 משקי בית מהמעמד הבינוני מחוץ לערים הגדולות בסין, במקומות שבהם המחירים נמוכים ביותר מ-60%. הם מצאו נהג מונית שחסך מספיק כסף לקנות בית בלי משכנתא ופרופסור בווהאן שהחזיק בדירה סמוך לשתי האוניברסיטאות בהן הוא מלמד. חצי ממשקי הבית שילמו במזומן, ורבים לוו מחברים ומשפחה. 86% מהשאר הוציאו פחות מ-30% מהכנסתם על תשלומי משכנתאות. רותמן מעריך כי שלושה רבעים מבעלי הבתים בסין עדיין תקועים בדירות קטנות ועלובות שקיבלו לפני עשור מהממשלה. הם להוטים לחצות את פסי הרכבת לבית חדש.