בטל בשישים

>> בנק ישראל מוטרד מעליית מחירי הנכסים בישראל ולכן החליט לפעול. אחד מחומרי הדלק המלבים מדורות מסוג זו הוא מינוף זול, כלומר, הלוואות משכנתא בריביות נמוכות. ולכן, כל שנותר לרגולטור לעשות כדי למתן את האש הוא לייקר את הריבית הבסיסית במשק.

ייקור הריבית המוניטארית וייקור ריבית הפריים (הגבוהה ב-1.5% מריבית בנק ישראל) הן פעולות ברות ביצוע אך כאלה שאוצרות בחובן השלכות רבות על כלל המשק. לא זה המקום לפרטן, אך נציין שאחת מהן היא שינוי בשער החליפין של השקל אל מול מספר מטבעות ופגיעה אפשרית בייצוא. את זאת רוצה נגיד בנק ישראל סטנלי פישר למנוע, ולכן הגה רעיון יצירתי: נייקר את הריבית על המשכנתאות בלבד.



וכך, המפקח על הבנקים רוני חזקיהו הורה בשבוע שעבר לבנקים להפריש 0.75% מכל הלוואה הגבוהה מ-60% משווי הנכס הממושכן. להנחיה זו צורף "דף הסבר" המגדיר שההפרשה נובעת מהסיכון שנוצר לאי-פירעון של ההלוואה על ידי הלווה.



בעקבות ההנחיה הבנקים צפויים לייקר משכנתאות של מעל 60%. בדומה לחנות מכולת הרוכשת בבוקר 100 לחמים ומעוניינת למכור את כולם עד צאת החמה - כך גם הבנק, כמתווך פיננסי, מעוניין להלוות את מלוא הכסף שגייס. כעת, משנדרש הבנק להפריש חלק מכספו ל"קופת חיסכון" (וזאת בנוסף על הלימות ההון המחויבת על ידי בנק ישראל והשינויים שבוצעו בעקבות תקן "באזל 2"), הוא לא יוכל להלוות סכום זה, ולכן נוצרה לו עלות נוספת על כל הלוואה במימון גבוה.



האם זה אומר שלא ניתן לקחת הלוואה הגבוהה מ-60%? לא ולא. כפי שבעבר הגבילו הבנקים את אחוז המימון ל-70% (בנקים מסוימים וחברות ביטוח מגבילים הלוואות משכנתה לשיעור של 60% זה זמן רב) אך לא מעט לווים קיבלו הלוואות במימון של 75% ולעיתים נדירות אף 80%, גם הפעם יסכימו הבנקים לעלות מעל רף ה-60% אך, ככל הנראה, יידרשו פיצוי נוסף.



מה יהיה גובה הפיצוי? נכון לכתיבת שורות אלה, הבנקים עדיין מנסים לעכל את ההנחיה ולהבין את השלכותיה. בבדיקה אקראית של כמה סניפים היו התשובות שונות: חלק הצהירו על עלייה צפויה בריבית וחלק לא. עם זאת, הבנקים, המצויים בתחרות מתמדת והסובלים משחיקה ברווחיות, מוצאים בכל הנחיה, שינוי או מגמה חדשה, הזדמנות לשיפור עמדות.



כך גם הפעם. כיום דורשים הבנקים עמלת פתיחת תיק בשיעור של 0.25% על כל הלוואת משכנתא חדשה. עמלה זו נועדה למזער את העלויות של הבנקים בכל הלוואה חדשה (עלויות שיווק, תפעול וכו'). בפועל, לאור התחרות הקיימת, מעניקים הבנקים הנחות על עמלה זו, ולעתים אף מוותרים עליה כליל. סביר להניח שלאור התחרות בין הבנקים, גם ההנחיה להפריש 0.75% תגרור השתתפות כזו או אחרת של הבנקים בנטל.



מדוע אם כך בחר הרגולטור לבצע מהלך שהשפעתו הצפויה קטנה מלכתחילה? מדוע בחר לכבות שריפת ענק עם דלי מים בודד? ובכן, הצמד נגיד-מפקח מקווים שהבנקים יבינו את הרמז, ירימו את הכפפה, ו.. ייקרו כבר את ריביות המשכנתא, ולא - צפויות לנו הנחיות נוספות שינסו לצנן את השוק.



האם ההנחיה החדשה שהוציא בנק ישראל אכן תצנן את אותם משקיעים המהווים כשליש מרוכשי הדירות ותגרום להם להפסיק את עיסוקם הבעייתי - השקעה בנדל"ן? ימים יגידו, אך דבר אחר בטוח: זוגות צעירים ומעוטי יכולת ייפגעו.



מדוע הנגיד לא פגע בבטן הרכה של המשקיעים המשעבדים דירה אחרת לטובת מימון של 90% ולעיתים 100% מהנכס החדש? מדוע לא נתן פטור או הטבה לרוכשי דירה ראשונה (זוגות צעירים)? מדוע אין הגנה לרוכשים שזוהי דירתם היחידה?



אם הנגיד רוצה להפחית את מחירי הדירות תוך פגיעה אפשרית במשקיעים בלבד, עליו להוציא הוראת שעה המגדירה מס שבח של 30% למי שימכור דירה שנייה החל ב-1 בינואר 2011. חלק גדול מהמשקיעים ש"עשה קופה" לא קטנה בשלוש השנים האחרונות ירצה לממש רווחיו עוד לפני כניסת הגזירה לתוקף, ולכן יציע את חלקם למכירה כבר עכשיו.



-



הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס".



הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר: www.rej.co.il