להעניק פיצוי סביר למושבים ולקיבוצים

>> ההכרזה של שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס, השבוע, לפיה הגיעה העת שהקיבוצים יחזירו את הקרקעות למדינה ללא תמורה, היא תמוהה ביותר - אפילו הזויה - כשהיא מגיעה מפיו של הממונה על מדיניות הנדל"ן בממשלת ישראל. ההכרזה רחוקה מאוד מלפתור את בעיית המחסור בהיצע קרקע לשיווק למגורים באזור המרכז. היא ושכמותה רק יחמירו את בעיית המחסור בקרקע באזורי הביקוש.

הכרזת אטיאס מתייחסת לעתודה הקרקעית המשמעותית ביותר של ישראל: כ-4.2 מיליון דונם (כ-20% משטח המדינה!) מהקרקעות במדינה הן בעלות ייעוד חקלאי, מתוכן 2.8 מיליון דונם מוחזקות בידי מושבים וקיבוצים. היתר נמצאות בידי חוכרים ושוכרים שונים.



החל מראשית שנות ה-90 של המאה ה-20, בתקופת אריאל שרון כשר הבינוי והשיכון והממונה על מינהל מקרקעי ישראל, פורסמו החלטות של מועצת המינהל שעסקו בשינוי ייעוד קרקע חקלאית, ובעקבותיו מתן פיצוי לחקלאים. החלטות אלה, ללא ספק, היו תורמות רבות לקידום השיווק של עתודת קרקע זו. ההחלטות קבעו מנגנון תשלום בשיעור קבוע של מחצית מגובה שינוי הייעוד, תמורת קבלת היזמות על הקרקע.



למרבה הצער, במהלך השנים צומצמו מאוד החלטות אלה עקב פסיקות שונות של בית המשפט העליון, כשהקש ששבר את גב הגמל היתה פסיקת "הקשת המזרחית". הפסיקה, מראשית שנות ה-2000, חסמה את אותן החלטות, בטענה כי החקלאים מופלים לטובה לעומת יתר הסקטורים במדינת ישראל.



מאז, המושבניקים והקיבוצניקים אינם מעוניינים למכור את זכויותיהם בקרקע במחיר מגוחך, וכיום מרבית הקרקעות האלה, שהן בעלות ייעוד תכנוני חקלאי באזורי ביקוש, נמצאות במצב של חוסר עיבוד כתוצאה מחוסר כדאיות כלכלית. למעשה הן לא מוחזרות למדינה מאחר שלא קיימים כיום הסדר משפטי או החלטה ברת תוקף המאפשרים קבלת פיצוי ראוי על שנות העיבוד הרבות.



ניתן לפתור את הבעיה באמצעות יצירת תכנון מיידי לעשרות אלפי יחידות דיור בשיתוף הגורמים המחזיקים בקרקע, ובמקביל כניסה למו"מ מיידי עם המושבים והקיבוצים, תוך מציאת פתרון כלכלי סביר שיקצה כ-15%-20% מהזכויות לאחר שינוי הייעוד לאותם מושבים וקיבוצים. שיעור זה, לטעמי, יהווה פיצוי הוגן על הוויתור הקרקע. למושבים ולקיבוצים תעמוד הזכות לשווק את המגרשים הללו באופן עצמאי, או לקבל פיצוי בגובה זה מהמדינה.



פתרון זה מתבסס על מכרזים דומים שביצע המינהל למקב"תים (מכרזי קרקע בלתי מתוכננת). במכרזים אלה היזם היה מקבל חטיבת קרקע בלתי מתוכננת, מטפל בהליך שינוי הייעוד ובסופו זכאי לקבל 20% מהיחידות שנבנו על אותה קרקע. מקבת"ים כאלה בוצעו בעבר בהצלחה בכפר יונה (ינוב) וגם ביהוד-מונוסון (מגשימים).



מכאן ניתן להסיק כי פיצוי של 20% הוא סביר. פיצוי כזה יביא גם להסכמת מירב הגורמים החקלאיים, וגם יאפשר להגן עליו בכל ערכאה שיפוטית במקרה של ערעור.



-



הכותב הוא יו"ר לשכת שמאי המקרקעין