"אנחנו רוצים להגיע ל-10 פרויקטים חדשים של נדל"ן מניב בישראל"

>> מניית חנן מור לא הציגה ביצועים טובים בשנים האחרונות. מי שהשקיע במניית חנן מור במארס 2007 ראה מאז כי 40% מהשקעתו נמחקים. החברה נסחרת במכפיל רווח של 2.84. את הרבעון הראשון של 2010 סיימה החברה עם רווח של 6.3 מיליון שקל, לעומת 1.1 מיליון שקל הרבעון המקביל. ההכנסות ברבעון הראשון השנה הסתכמו ב-52.8 מיליון שקל, לעומת 14.6 מיליון שקל ברבעון המקביל.



במקביל לפרסום הדו"חות ביצעה החברה פדיון מוקדם נוסף לאיגרות החוב מסדרה א' שלה. החברה ניצלה את המזומנים החופשיים שלה ואת עתוי משבר האג"ח באירופה, שגרם לירידת מחירי אג"ח החברות גם בישראל בחודש האחרון.

מור גם ביטל עסקה עם קרן המנוף kcps, שהעניקה לו בדצמבר 2009 מסגרת אשראי בסך 120 מיליון שקל ל-5 שנים בריבית של 8%. הוא בחר לגייס בשוק ההון שנפתח לגיוסים מחדש, כשעלות האשראי שגייסה החברה באג"ח נמוכה בחצי ממה ש"קרן הסיוע" הציעה, כפי שהוא מסביר.



"הבעיה של כל מניות נדל"ן בינוניות היא בעיוות בשוק ההון הישראלי הנובע ממחזורי מסחר נמוכים. אין מדיניות מוגדרת ומוסדרת להשקעת מוסדיים במניות אלו. הבורסה או המפקח על שוק ההון צריכים להסדיר את עניין ההשקעה במניות מחוץ למדדים מובילים, כמו ת"א 100 ות"א נדל"ן 15 - כדי שהמשקיע ינצל הזדמנויות ההשקעה במניות בינוניות. במקרה שלנו, הביטחון של המשקיע בחברה מתבטא בתשואות נמוכות יחסית על איגרות חוב, ובהתחשב בתשואת הדיווידנד שלנו (תשואה שנתית של אג"ח א' של חנן מור היא 5% + הצמדה למדד - ו"ס) מתבלט העיוות", טען מור.



צמצום הפעילות במערב אירופה



האם אינך חושש מההשפעה של המשבר האירופי ומצב הנדל"ן למגורים במערב אירופה על פעילות החברה?



חנן מור: "צימצמנו משמעותית את הפעילות במערב אירופה עוד לפני המשבר ב-2007. חלקה של פעילות זו הוא כ-10% מהפעילות הכוללת של חנן מור. לאחר שמכרנו את רוב הפרויקט באוקראינה (250 דירות) למשקיע האנגלי נותרנו עם 126 דירות מהפרויקט, כש-106 מהם כבר נמכרו. למעשה, נותרו כ-20 דירות למסירה וקצב מכירתן איטי מאוד, שתי דירות ברבעון.



"לעומת זאת, התאוששות המשק בפולין מהירה בהרבה. נותרו 25 דירות למסירה, ואנחנו מקבלים באחרונה הצעות מכמה חברות להפוך את הפרויקט למלון. פולין היא מדינה עם מאפיינים עסקיים דומים מאוד לישראל והיא בריאה לעסקים. המדינה תשתקם מהמשבר מהר מאוד".



מהן התוכניות של החברה לעתיד?



"תחום הנדל"ן המניב בישראל נראה לנו אטרקטיבי. השאיפה היא להגיע להיקפים עד 10 פרויקטים למגורים חדשים באזורים שבהם המחירי הם 1.0-1.5 מיליון שקל לדירה. אנחנו בונים דירות למגורי משפחות ולא לספקולנטים בשוק. ברשותה של החברה יש כיום כ-800 יחידות דיור למסירה. אנחנו שואפים להגיע לקצב מסירות של 200-300 יחידות בשנה".



בין הפרויקטים הקיימים של חנן מור ניתן למנות את תלמי מנשה בבאר יעקב בהיקף של 301 יחידות דיור בתשעה בנייני מגורים, בית בלהבים הכולל 70 יחידות דיור, פרויקט ארגמן במערב נס ציונה בהיקף של 132 יחידות בחמישה בניינים, עיר ימים בנתניה בהיקף של 130 יחידות דיור בשני בניינים, פרויקט במושב מצליח ופרויקט למגורים ברחובות.



האם להערכתך יש בועה במחירי הנדל"ן?



"המחירים גבוהים מאוד ואיני רואה מצב שהם יירדו בקרוב. עם זאת, העובדה שחוסר המלאי הזמין לבנייה אינו מטופל בידי הרשויות - עלולה לגרום לעליית מחירים. לוקח לי כחצי שנה ויותר כדי להוציא היתר להקמת משרד מכירות על הקרקע שכבר נרכשה. בזמן הזה הריבית המשולמת בגין החוב ששימש לרכישת הקרקע מייקרת משמעותית את עלות הבנייה, ומיתוספת למחיר הדירה.



"חייבת להיות שקיפות של נושא הרישוי והתכנון בתחום הנדל"ן. הוצאת היתרי בנייה בזמינות גבוהה תאפשר ליזמים להוריד מחירים לצרכן. במשרד הפנים טוענים כי יש מספיק מלאי של שטחים לבנייה בישראל. כל עוד הרפורמה של ראש הממשלה, בנימין נתניהו, לא תתקדם, המצב רק ימשיך להחמיר".



מור מציין עוד כי "הריבית הנמוכה במשק משליכה על ריבית הנמוכה של המשכנתאות. היא מעלה את הביקוש לדירות ותומכת במחירים גבוהים. כל עוד רמת ריבית נמוכה, המחירים אינם צפויים לרדת".