ליאו ליידרמן: דרושה תוכנית לאומית לנושא הדיור בישראל - שהפך לבעיה חברתית

"דרושה בדחיפות תוכנית לאומית לטיפול בנושאי הדיור בישראל. מעבר לוויכוח על בועת נדל"ן, אין ספק שמחירי הנדל"ן נהפכו לבעיה חברתית, שהרי זוגות צעירים, בתחילת דרכם, מתקשים להגיע לדירה חדשה ללא עזרה מהמשפחה. בזמן שבנק ישראל הפגין יוזמה בצעדים האחרונים, דרושה יוזמה כוללת יותר של פעולות אפקטיביות, למשל בתחום התקציבי (שבו יש צעדי מדיניות רבים ומגוונים שניתן לנקוט בהם) ובתחומי החקיקה, ההסדרה, והתמרוץ של תנופת בנייה חדשה. חשוב שבאמצעות התוכנית הלאומית המוצעת, יהיה תיאום בין הגורמים השונים כולל בנק ישראל כמובן, וייעשה שימוש במיטב המוחות בתחום זה בארץ ובחו"ל, להקטנת עודף הביקוש לדירות בישראל" - כך אמר הכלכלן הראשי של בנק הפועלים, פרופ' ליאו ליידרמן בכנס כלכלי שנערך הבוקר בתל אביב.



ליידרמן הסביר כי אין דרך מקובלת בכלכלה לאמוד איזה חלק מעליות מחירי הנדל"ן במדינה מסויימת, כמו ישראל, הוא "מוצדק" על סמך הגורמים הבסיסיים, ואיזה חלק הוא בועה. עם זאת, מוסכם כיום שחלק ניכר מהעליות המצטברות במחירי הדיור של כ-150% בארה"ב, אנגליה וספרד בשנים שלפני המשבר שהחל ב-2007 היו בועתיות. למעשה, מתחילת ועד אמצע שנות האלפיים חווה העולם המערבי את בועת הנדל"ן הגדולה ביותר בהיסטוריה הפיננסית שלו. כיום, עיקר תשומת הלב מופנה לסין, בעקבות עליית מחירי הדיור ב-95% בשנה האחרונה בבייג'ין. ניפוץ "אם כל בועות הנדל"ן" העולמיות טרם הסתיים.




עליות מחירי הנדל"ן בישראל מתונות יחסית לבועות הבינלאומיות של השנים האחרונות. "אל מול העליות הגדולות שהוזכרו לעיל, אצלנו, מנקודת השפל במחירים ב-2007, מחירי הדיור עלו במצטבר בכ-42% נומינלית, שהם כ-29% ריאלית. על רקע גורמים מבניים רבים כגון גידול מועט בהיצע הדירות, המשך השיפור ברמת החיים והריבית הנמוכה שהרי כיום מרבית הריביות הריאליות הן שליליות. העליות בישראל הן יותר 'תיקון' של ירידות חדות בתקופת האינתיפאדה ומשבר ההיי-טק העולמי של 2001-03, מאשר בועת ענק חדשה. מחירי הדירות הריאליים חזרו, בממוצע, לרמתם לפני המיתון של תחילת שנות האלפיים, וכעת אנו לא רואים סיבה כלכלית לעלייה דו-ספרתית נוספת בשנה הקרובה במחירי הדיור. כפי שטען נגיד בנק ישראל, אם נראה עלייה כזו, נדע, ככל הנראה, שיש בה מרכיב בועתי משמעותי. ליידרמן סבור שהמבחן לגבי קיומה של בועת נדל"ן בישראל הוא בחודשים הקרובים", אמר ליידרמן.



לדבריו, אין ספק שחלק ניכר מעליית מחירי הדיור בישראל נובע מתחייתו של אפיק השקעה זה בתיק הנכסים של המשקיע הישראלי. זאת, בין היתר, על רקע התשואות הנמוכות מאד באפיקים הסולידיים, וחוסר האמון בחלק מההשקעות הפיננסיות, בעקבות קריסת ענקים כגון ליהמן ובר סטרנס, וכן פרשיות כגון מיידוף. כתוצאה מאלה, חל שינוי בהקצאת התיק, לטובת הדיור ועל חשבון אפיקים אחרים. בתהליך הזה, למשל, גורמים ישראלים שונים מכרו ניירות ערך ונכסים בחו"ל וקנו דירות בישראל, וכך גם יהודים מחו"ל. בבנק הפועלים מעריכים ששינוי זה בהרכב תיק ההשקעות של הציבור קרוב למיצויו, ולכן אין זה סביר להניח שלכשעצמו הוא ימשיך לתרום לעליות במחירי הדיור בשנה-שנתיים הקרובות.