המנהרה עוברת מתחת לבית? סיכוי רב כי ערך הנכס יירד

>> נכסים שתחתם עוברת מנהרה הם בעלי סיכון גבוה שמחירם יירד: בבחינת 230 עסקות נדל"ן שנעשו בשכונת יזרעאליה בחיפה, שם הופקעו אדמות תת-קרקעיות לצורך מעבר מנהרות הכרמל, נמצא כי חפירת מנהרה תחת אותם נכסים מורידה את ערכם ב-1%-2%.

הסיבה לפער המחירים הקטן נובעת מכך שמנהרות הכרמל נסללו כ-30 מטר מתחת לפני הקרקע. "מנהרות רדודות יותר, בעומק של 15 מטר ופחות, עשויות להוריד את מחירי הדירות באופן משמעותי יותר", מסביר השמאי הממשלתי הראשי, אייל יצחקי.



הדברים נאמרים בעקבות קביעת שיעור פיצוי על ידי השמאי הממשלתי הראשי, שנועדה להסיר חסמים לצורך ייזום תוכניות לפיתוח תשתיות תחבורה תת-קרקעיות. קביעת הפיצוי נבחנה על ידי אגף שומת המקרקעין במשרד המשפטים. בעבודה שנעשתה באגף נבדקה השפעת קיומן של מנהרות על שווי נכסים שמהם הופקעה שכבה תת קרקעית מסוימת. העיקרון הקבוע של הפיצוי הוא המרחק ממקום החפירה לנכס הקיים, וכך נקבע כי גובה הפיצוי מינימום יהיה 0.15%-5% משווי הנכס שתחתיו עוברת מנהרה.



הבדיקה מבחינה בין נכסים צמודי קרקע - אז הפיצוי גבוה יותר, לבנייה רוויה או מסחר ועסקים - שם הפיצוי נמוך ביותר. כך למשל, פיצוי בגין הפקעה למנהרה רדודה שלא גורמת לפגיעה בשימוש הנכס שמעל הקרקע תהיה בשיעור של 5% לכל הפחות משווי בית מגורים שתחתיו היא עוברת. בהפקעה של מנהרות עמוקות יותר, בעומק של כ-50 מטר, שיעור הפיצוי יהיה נמוך משמעותית ויהיה עד 0.5% משווי הבית. במקרים שבהם המנהרה גורמת לרעש או מונעת ניצול זכויות בנייה לעומק (מרתפים), יהיה הפיצוי משמעותי הרבה יותר.



לפי החוק הישראלי, הבעלות בקרקע היא לכל העומק שמתחת לשטח, ולכן נדרשת הסדרה של השימוש הציבורי בתת הקרקע הפרטית. "עד היום לא נקבעו עקרונות הפיצוי בגין הפקעה של שכבות עומק ושאלת הפיצוי נהפכה לחסם בפני גורמי התכנון וגורמי פיתוח התשתיות, והותירה את ציבור בעלי הנכסים שבתחומם תוכננה הפקעה לתשתיות תת קרקעית באי ודאות לגבי רמת הנכונות של המדינה לשלם בגינה. האי ודאות בתחום יצרה חיכוך מתמשך בין הרשויות לבין האזרח ו'דיכאה' שימוש נרחב בתת הקרקע".



כך קרה כאשר הוכנה תוכנית להקמת מנהרת שבעת הכוכבים שנועדה לחבר בין שדרות שבעת הכוכבים עם רחוב מדינת היהודים באזור התעשייה הרצליה. לאחר אישור התוכנית הוגשו עשרות תביעות פיצויים לוועדה המקומית בהיקף של עשרות מיליוני שקלים על ירידת ערך הקרקע בשל התוכנית, מה שהביא לסיכולה. מצד שני, תביעה של תושבי שכונת יזרעאליה בחיפה שתבעו פיצויים על פגיעת ערך נכסיהם בעקבות סלילת המנהרה התת קרקעית עדיין תלויה ועומדת.